דף הבית >> עורך דין נדלן >> מינהל מקרקעי ישראל

מינהל מקרקעי ישראל עורך דין נדלן

דירה שאינה רשומה בטאבו מצריכה בדיקה קפדנית בטרם ביצוע עסקת מכירה או קניה. איך לבצע עסקה בטוחה בדירה שרשומה במינהל מקרקעי ישראל ? מה לבדוק בטרם חתימת הסכם המכר ? מה זה דמי היוון ? ומה זה אישור זכויות ?
מדריך עורך דין נדלן מאת: עו"ד שלום הורביץ - עורך דין נדלן. יוני 2014

 

מינהל מקרקעי ישראל

כאשר הנכס או הדירה אינם רשומים בטאבו והם בבעלות המדינה או חברה משכנת, העסקה יותר מורכבת ויש לבצעה ביתר זהירות. זאת להבדיל מנכס או דירה הרשומים בטאבו.

דירה שאינה רשומה בטאבו מצריכה בדיקה קפדנית בטרם ביצוע עסקת מכירה או קניה שכן יש להתייחס לסוג הבניה, יש לבדוק האם קיימים תשלומים שעל המוכר לשלם על מנת לבצע את העסקה כגון: דמי הסכמה, דמי היוון וכדומה.

על כן, ראשית יש לבצע בדיקת זכויות המוכר ולוודא האם נדרשת הסכמת המינהל בהעברת הזכויות, יש לבדוק את אישור הזכויות ואת חוזה החכירה. כמו כן רישום המשכון ואופן קבלת המשכנתא מהבנק שונים מאשר דירה הרשומה בטאבו.
 
 

הגדרות ומונחים

בניה נמוכה- מקרקעין מבונים למגורים בבניה צמודות קרקע וכל מקרקעין מבונים למגורים שאינם בניה רוויה - הכוונה לבתים בודדים, וילות, קוטג'ים, בתים דו משפחתיים או ארבע משפחתיים צמודי קרקע וכיוצ"ב.

בניה רוויה- בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף, על פי חוק המקרקעין התשכ"ט 1969 , בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת.

בעל זכויות-בעל זכויות חכירה (חוכר), שכירות או הרשאה לשימוש בקרקע או בעל זכות אחרת במקרקעין.

גורם משכן (חברה משכנת) -גוף המאכלס/המשכן את הבניין והמלווה את החוכר ממועד רכישת זכות החכירה דרך הפנייתו למינהל עד לרישום החכירה בלשכת מרשם המקרקעין.

דמי היתר- הסכום שעל החוכר לשלם למינהל כתנאי למימוש זכויות בקרקע שלא הוענקו לו לפי חוזה החכירה שבידו, בהתאם לנהלי המינהל.

דמי הסכמה-תשלום שעל החוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס.

דמי חכירה ראשוניים (דח"ר)-סכום חד פעמי השווה לחלק מערך הקרקע, ששילם החוכר למינהל (או שנזקף לזכותו) בעת רכישת זכות החכירה.

דמי חכירה שנתיים (דח"ש)-התשלום שמשלם החוכר למינהל מדי שנה בשנה, במהלך כל תקופת החכירה, בגין שימוש במקרקעין בהתאם למטרת ההקצאה.

היוון דמי חכירה שנתיים-סך התשלומים העתידיים למינהל, עבור תקופת החכירה או יתרתה בתשלום חד-פעמי מראש.

היטל השבחה-תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות אישור תכנית מפורטת או שינוי בתכנית הקיימת. גובה היטל ההשבחה נקבע למחצית מערך ההשבחה, כלומר, חצי מההפרש בין שווי המקרקעין בשימוש החדש לבין שוויו בשימוש הקודם.

ועדת ארצית לעסקות ("מסלול ירוק")-ועדת משנה לועדת עסקות מרכזית שתפקידה הוא: לדון בעסקות, לאשרן, לדחותן או להעבירו לדיון בועדת עסקות עליונה. הרכב הוועדה: יו"ר: מנהל אגף שיווק וכלכלה. חברים: מנהלי האגפים: חקלאי, רישום בעלות ורכישות, כספים ויעוץ משפטי או נציגיהם.

ועדת עסקות עליונה )"מסלול אדום"(-ועדה שתפקידה לדון בנושאים עקרוניים הקשורים בתהליך הכנה ואישור עסקות וכמו כן לדון בעסקות ספציפיות שהועברו אליה באמצעות הוועדה הארצית לעסקות הרכב הועדה הוא: יו"ר : מנהל המינהל. חברים: מנהלי האגפים - שיווק וכלכלה, כספים ויעוץ משפטי וכן: חקלאי- בעסקות שבתחום אחריותו, רישום בעלות ורכישות בעסקות שבתחום אחריותו. משקיפים: מנהלי האגפים- מידע, תכנון ופיתוח, ביקורת פנים ומנהלי המחוזות.
 
 

בדיקת זכויות המוכר:

אם הבעלים הם: רשות הפיתוח/ קרן קיימת לישראל/ מדינת ישראל.
ואם החכירה: רשומה ע"ש בעל הזכויות:

ואם החכירה היא: חכירה מהוונת בבניה רוויה:
לא נדרשת הסכמת המינהל בהעברת זכויות ובירושה.
יובהר שגם במקרה זה יש לבדוק את שטר רישום החכירה וחוזה החכירה ולהתאימו לתשריט ומסמכי הבית המשותף.


ואם החכירה היא: חכירה מהוונת לא בבניה רוויה:
כן נדרשת הסכמת המינהל בהעברת זכויות ובירושה.

ואם החכירה היא: ואינה חכירה מהוות:
כן נדרשת הסכמת המינהל בהעברת זכויות ובירושה.
 

אם הבעלים: רשות הפיתוח/ קרן קיימת לישראל/ מדינת ישראל.
ואם החכירה: לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין – הזכויות רשומות בספרי המינהל.
במקרה זה יש לפנות למינהל לקבלת אישור זכויות עדכני
וכן את כל המסמכים הנמצאים בתיק המינהל.
יובהר שבמקרה שהנכס ניתן לרישום בלשכת רישום המקרקעין וטרם נרשם, המינהל לא יבצע ו/או ימסור כל אישור ביחס לנכס לרבות אישור זכויות וזאת עד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.


אם הבעלים: רשות הפיתוח/ קרן קיימת לישראל/ מדינת ישראל.
ואם החכירה: לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין – הזכויות רשומות בספרי המינהל ואצל החברה המשכנת.
במקרה זה יש להוציא אישור זכויות עדכני מהמינהל, כמשמעו בתקנות מינהל מקרקעי ישראל (אגרות) וכן אישור זכויות מהחברה המשכנת.


אישור זכויות:

"אישור זכויות" הנו אישור מהמינהל המעיד על זכויות בקשר למקרקעי ישראל, המבוסס על תיק הזכויות המתנהל במינהל שזכויות החכירה לגביהן אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין.
יובהר, אישור זכויות יינתן רק בגין זכויות שניהול רישומן מתקיים במינהל .
המינהל לא ימסור אישור זכויות בגין זכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין ו/או שניהול רישומן מתקיים אצל גורם מאכלס.
 
 

עיון במאגר מידע:

המינהל ינהל מאגר מידע שיהיה פתוח לעיון הציבור- אתר האינטרנט של המינהל www.mmi.go.il
המאגר יכלול את הפרטים הבאים:

זכויות לגבי המקרקעין.
התחיבויות של המינהל לרישום משכנתא.
הודעות משכון שהומצאו למינהל.
הודעות שהומצאו למינהל בדבר פסקי דיןהחלטות וצווים שניתנו ע"י בית המשפט או ע"י רשות מוסמכת.


דרישת מסמכים מהמינהל:

בנכס שרשום בספרי המינהל, יש לדרוש מהמינהל את המסמכים הבאים (בתשלום אגרה):
אישור זכויות – במידה וניתן לקבל.
חוזי פיתוח /חוזי חכירה.
התחייבויות לרישום משכנתא.
מפרטים כספיים ושומות.
דרישות תשלום, ככל שקימות.
כתבי התחייבות ו/או שיפוי שנתנו למינהל.
בקשות להעברת זכויות.
תשריטים.
וכן כל מסמך אחר שנמצא בתיק המינהל.
 
 

מידע מוקדם:

מידע מוקדם- בעסקאות רבות ידרוש המינהל תשלומים וזאת בגין אישור עסקאות ו/או העברת זכויות בנכס, במקרים אלו, החוכר רשאי להגיש למינהל בקשה לקבלת מידע מוקדם לקבלת גובה תשלום דמי הסכמה, דמי היתר או דמי היוון שידרשו לביצוע הפעולה. נתוני התשלום מבוססים על שומה הנערכת ע"י שמאי המינהל, מי מטעמו או שמאי ממשלתי.
 
מדיניות- דינו של המידע המוקדם יהיה כמידע סופי אם הפעולה תתבצע על פי  הנתונים שנמסרו על ידי החוכר ועל פי המועדים הנקובים בהודעה.
המידע המוקדם ינתן לחוכר והוא מחייב בקשר לנכס לגביו יש לו זכויות.
המידע המוקדם כרוך בתשלום אגרה. תוקף השומה כאמור בנהלי המינהל.
 
קבלת מידע בתשלום –מידע בדבר היוון או גובה דמי חכירה שנתיים במגורים בבניה רוויה, וכן מידע בדבר היוון, גובה דמי חכירה שנתיים ודמי היתר בגין תוספות בניה, אשר מבוססים על חישוב לפי טבלאות ערכים לצורך זה, כרוך בתשלום.
 
מידע בדבר דמי הסכמה, היוון, חידוש חכירה ותוספת בניה, הכרוך בהזמנת שומה ואשר מתייחס ליחידת דיור אחת – כרוך בתשלום.



דמי היוון ותקופת חכירה:
הרישום במינהל אינו מקנה זכויות קניין אלא זכויות אובליגטוריות בלבד, ובפסיקה נקבע שמבחינה קניינית חל עליהם חוק המטלטלין.
 
אדם שיש לו נכס הרשום במנהל מקרקעי ישראל אינו נחשב כבעלים של הנכס, שכן המדינה היא הבעלים, אלא נחשב כחוכר לדורות, בדרך כלל לתקופה ארוכה של 99 שנים.
 
חוכר כזה, הרוצה להעביר את זכויותיו בנכס (למכור) לקונה, צריך על מנת לבצע את המכירה, לאישור ממנהל מקרקעי ישראל ובכך נדרש לשלם דמי היוון (דמי חכירה) על מנת לקבל את הסכמת המנהל.
 
דמי היוון
מדיניות המינהל משנת 1965 קבעה שעבור זכות החכירה ישלם החוכר כמקדמה דמי חכירה ראשוניים (דח"ר) בשיעור של 40% - 80% מערך הקרקע ובנוסף לכך ישלם דמי חכירה שנתיים (דח"ש) בשיעור של 5% מיתרת ערך הקרקע שלא שולמו עבורה דמי חכירה ראשוניים.
 
בשנות ה- 90 הוחלט על שינוי המדיניות והחכרת הקרקע בשיטת ההיוון על ידי תשלום מלוא דמי החכירה מראש לכל תקופת החכירה. חוכר זה יהיה פטור מדמי הסכמה בעת העברת זכויות.
 
תקופת החכירה:
החל מיום 4.1.99  (החלטת מועצה 848) החכרת קרקע עירונית למגורים במכרזים, היא לתקופה של 98 שנים עם זכות חידוש ל- 98 שנים נוספות כנגד תשלום 91% מערך הקרקע, שיחשב כתשלום דמי חכירה שנתיים מהוונים מראש לכל תקופת החכירה.
 
בתעסוקה – החכרה ל- 49 שנה עם זכות חידוש ל- 49 שנים נוספות.
 
 

הכרה בתשלום דמי היוון כהוצאה מותרת לעניין מס שבח: 
התרת תשלום דמי ההיוון למינהל כהוצאה לעניין שבח מקרקעין בהתאם סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, כל התשלומים למינהל מוכרים כהוצאה מותרת בניכוי לשם קביעת סכום השבח בעת מכירת הקרקע.
 
 

חשוב לבדוק בחוזה החכירה:
חוזה חכירה מהוון/לא מהוון.
תקופת החכירה – משמעות לעניין תשלום למינהל ביובל.
מטרת החכירה – משמעות לעניין תשלום דמי היתר.
קיבולת בניה - משמעות לעניין תשלום דמי היתר.
ייעוד
הגבלות על העברת זכויות.
 
 

חידוש החוזה והארכתו לתקופה נוספת
יובל חכירה הנו מועד סיום תקופת החכירה המקורית.
יובל מוקדם- חידוש תקופת החכירה אם נותרו עד 7 שנים לסיום תקופת החכירה המקורית. לחוכר זה תינתן אפשרות לחתום על חוזה חכירה חדש לתקופת חכירה נוספת תמורת תשלום.
 
 

תשלום ביובל:
בבניה רוויה ובבניה נמוכה למגורים = 5.5% מערך הקרקע (תשלום מהוון).
בתעסוקה:
  • אם שולם דח"ר מעל 40% - 13.5% מערך הקרקע (מהוון).
  • אם שולם דח"ר פחות מ- 40% - 22.5% מערך הקרקע (מהוון).
  • בחוזים לא מהוונים ניתן להמשיך לשלם דח"ש בשיעור 1% - 3% לשנה מערך הקרקע
 
משכון ומשכנתא:
הבעייתיות הנה במצב שהמקרקעין לא רשומים על שם הרוכש, ולא ניתן לרשום משכנתא לטובת הבנק המממן. בשלב זה, מסתפקים הבנקים עד לרישום המקרקעין:
  • במשכון הזכות החוזית שיש לרוכש המקרקעין,
  • ביחד עם קבלת התחייבות הרוכש לרשום משכנתא בעת שהמקרקעין ירשמו על שמו
  • ורישום הערת אזהרה בספרי המקרקעין.
 
התחייבות לרישום משכנתא: 
הנה התחייבות של מינהל מקרקעי ישראל שלא לרשום זכויות במקרקעין בספרי רשם המקרקעין, אלא אם תירשם באותו מעמד משכנתא לטובת בעל המשכנתא. התחייבות לרישום משכנתא תינתן רק כאשר לא ניתן לרשום את הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין.
המינהל ינפיק התחייבות לרישום משכנתא, רק במקרים בהם אין גוף אחר כגון: גורם משכן או חברה משכנת.
מידה והלווה קיבל התחייבות לרישום משכנתא מהגורם המשכן או חברה משכנת, אין הוא יכול לקבל התחייבות לרישום משכנתא גם מהמינהל, ולהיפך. התחייבויות לרישום משכנתא יינתנו ע"י גורם אחד בלבד.
 
רישום התחייבות לרישום משכנתא במינהל -  תנאים לטיפול בבקשה: 
  • היזם / הרוכש/ החוכר ימציא למינהל טופס הפניה מאת הגורם המלווה.
  • ההתחייבות המבוקשת היא לטובת בנק, או חברת ביטוח. אם ההתחייבות אינה לטובת בנק או חברת ביטוח יש לקבל אישור של אחד היועצים המשפטיים במחוז למתן התחייבות.
  • ליזם / לרוכש / לחוכר אין חובות כספיים למינהל.
  • הנכס לא משועבד. אם הנכס משועבד, יש להמציא מכתב הסכמה מבעל השעבוד הקיים למתן משכנתא נוספת.
  • היזם / הרוכש / החוכר עמד בתנאי ההתקשרות.
  • היזם / החוכר / הרוכש ימלא טופס בקשה למתן כתב התחייבות לרישום משכנתא (אם עמד בתנאים).
  • בנכס שבשותפות, ניתן לתת התחייבות לרישום משכנתא על חלקו של שותף בזכות. אולם בנכס המשמש למגורים, ובעלי הנכס הינם בני זוג, לא תינתן התחייבות לאחד מהם, אלא בהסכמת שני בני הזוג.
  
כיצד מעבירים את הזכויות: 
  • אם הנכס מהוון, הדירה נמצאת בבניין רב קומות (בנייה רוויה) והיא רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), על החוכר לפנות ללשכת רישום המקרקעין.
  • אם הנכס מהוון, הדירה נמצאת בבניין רב קומות )בנייה רוויה( ונרכשה מגורם משכן (חברה משכנת), על החוכר לפנות אל הגורם משכן (חברה משכנת) לביצוע העברת הזכויות.
  • ביתר המקרים, יש לפנות למינהל, בצרוף טופס בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה).

 

תחומי עיסוק

לעורך דין שלום הורביץ ניסיון עשיר בייצוג רוכשים ומוכרים בעסקאות נדלן. ניסיון עשיר ומקצועיות הם תנאי הכרחי לקיום עסקה במקרקעין. ייצוג קונים ומנוכרים כ- עורך דין נדלן וכ- עורך דין מקרקעין מחייב אחריות, שאיפה לשלמות והקפדה על כל פרט על מנת לבצע עסקה בטוחה ועל הצד הטוב ביותר.

משרד ע"ד שלום הורביץ מתמחה ב- ליווי רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן ו- מקרקעין, בין היתר:
עורך דין רכישת דירה, עורך דין מכירת דירה, ייצוג ברכישת דירה ובמכירת דירה המתנהלת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת, חברה קבלנית וכדומה. עורך דין ברכישת דירה מקבלן, עורך דין ברכישת / מכירת נכסים עסקיים, עורך דן בקניית קרקע / מכירת קרקע, עריכת הסכמי שיתוף, תיקון ורישום בתים משותפים ועוד

 

  צרו קשר עכשיו !
           
    077-4043080 / 052-4043080
            

     
עו"ד מיסוי מקרקעין עו"ד מקרקעין  
מס שבח פיצול דירה  
מס רכישה פינוי שוכר  
היטל השבחה חוזה שכירות  
     
עורך דין נדלן עו"ד חוזים  
קניית דירה עורך דין מאמרים  
מכירת דירה עורך דין טפסים  
עו"ד נדלן קניית דירה מכירת דירה

     
  מדריכים  
     
  כל המדריכים  
  מדריכים למוכר דירה  
  מדריכים לרוכש דירה
  מדריכים בתחום הנדל"ן
  מדריכים בתחום המקרקעין
  מדכירים בתחום מיסוי מקרקעין  
     
עו"ד נדלן שלום הורביץ - משרד עורכי דין  |  רח' שוהם 11, ק.מטלון, פתח תקווה  |  דוא"ל: shali.horvitz@gmail.com  |  טל: 077-4043080  |   נייד: 052-4043080
תחומי עיסוק דפי האתר דפי האתר המשך אזורי פעילות
עו"ד נדלן 
קניית דירה
מכירת דירה
עו"ד מקרקעין
עו"ד מיסוי מקרקעין
עו"ד חוזים
חוזה שכירות
מס שבח
מס רכישה
היטל השבחה
פיצול דירה
פינוי שוכר
מדריכים
תקנון האתר
מפת האתר
ייעוץ משפטי ללא עלות

אודות משרד עורך דין שלום הורביץ
צור קשר
עו"ד נדלן פתח תקווה
עו"ד נדלן מרכז
קניית דירה פתח תקווה
מכירת דירה פתח תקווה
עורך דין מקרקעין מרכז

עורך דין מקרקעין פתח תקווה
כל הזכויות שמורות © שלום הורביץ משרד עורכי דין. האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי והוא בבחינת מידע כללי בלבד. 
כל המסתמך על האמור לעיל, מבלי לקבל חוות דעת משפטית, פרטנית, על בסיס כל העובדות הרלוונטיות, עושה זאת על אחריותו בלבד.

 
לייבסיטי - בניית אתרים