מס מוטב - תנאים לזכאות

מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת, ישלם מס שבח על הדירה הנמכרת עפ"י שיטת החישוב החדשה שהינה החישוב הלינארי או במילים אחרות מס מוטב וזאת במידה והינו ממלא אחר תנאי הפטור.

אם בעבר היה ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה פעם בארבע שנים, כך שמוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת, היה יכול להינות מפטור מלא ממס שבח במכירת דירה כל 4 שנים, הרי שלאור הרפורמה במיסוי מקרקעין ותיקון 76 לחוק, החל מיום 1.1.14 בוטל הפטור הנ"ל, כך שמעתה ניתן הפטור רק במכירת דירת מגורים מזכה יחידה. על מנת למנוע הטלת מיסוי רטרואקטיבי על מרובי דירות, נקבעה הוראה חדשה אשר תחול בתקופת המעבר (1.1.14 - 31.12.17) לפיה מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת, ישלם מס שבח על הדירה הנמכרת עפ"י שיטת החישוב החדשה שהינה החישוב הלינארי או במילים אחרות מס מוטב וזאת במידה והינו ממלא אחר תנאי הפטור.

קביעת חישוב מס בשיטה הליניארית החדשה נועדה בכדי לאפשר למוכר שימכור בסמוך ליום המעבר (1.1.14) דירה ישנה, לא תהא חבות משמעותית במס. שיטה זו נקבעה בכדי למנוע בטווח הקצר הטבה משמעותית במס למרובי הדירות ביחס לדין הקודם ולצורך מניעת מכירה לא מבוקרת של דירות בתקופה קצרה בשל הוראות המיסוי החדשות וכן בכדי לאפשר לציבור להיערך לקראת החקיקה החדשה. כפי שמפורט בהמשך, ההוראה החדשה מתירה מכירה של עד 2 דירות מגורים מזכות עפ"י שיטת החישוב הלינארית בתוך תקופת המעבר.

מס מוטב - שיטת החישוב הלינארית החדשה קובעת: כי מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת, אותן רכש לפני 1.1.14, יוכל למכור בתקופת המעבר דירה, באופן שכל השבח הריאלי שנוצר עד ליום 1.1.14 יהיה פטור ממס שבח ואילו השבח הריאלי שמיוחס לתקופה שמיום 2.1.14 ועד ליום המכירה, יחויב במס בשיעור של עד 25%. אילו הייתי רוכש דירה נוספת לאחר יום המעבר, הייתי משלם מס שבח בשיעור של 25% בעת המכירה. לדוגמא: רכשתי שתי דירות בשנת 2010. כל אחת במחיר של מיליון ש"ח. כעת ביום 1.6.14 החלטתי למכור דירה אחת בסכום של 1.5 מיליון ש"ח. על השבח שנוצר עד ליום 1.1.14 - לא אשלם מס. ואילו על השבח שנוצר החל מיום 2.1.14 אשלם מס בשיעור של עד 25%. להבדיל, רכשתי דירה נוספת ביום 1.3.14 במיליון ש"ח. כעת ביום 1.3.16 אני רוצה למכור אותה בסכום של 1.5 מיליון ש"ח. על השבח שנוצר אשלם 25% מס שבח.

על מנת שמוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת, יוכל להינות מפטור יחסי לפי מס מוטב, עליו תחילה לעמוד בכל ארבעת התנאים להלן:

עפ"י סעיף 44ד(1א) לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו–2014). ועפ"י סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה), תשכ"ג-1963. ועפ"י הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 – הרפורמה במיסוי דירות מגורים.

1. מדובר ב- דירת מגורים

2. מדובר ב- דירת מגורים מזכה

3. הדירה נרכשה לפני יום המעבר (1.1.14)

4. מכירת הדירה מבוצעת בתקופת המעבר (1.1.14 - 31.12.17)

​יודגש, מכירת דירת מגורים, שאינה דירת מגורים מזכה, תקים חבות במס על כל השבח הריאלי לפי החישוב הליניארי הרגיל בהתאם למועד הרכישה: החל ביום הרכישה ועד ליום 7.11.01 = מס שולי עד ליום 31.12.11 = 20% עד ליום המכירה 20%

מוכר (תא משפחתי) שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, יכול למכור בתקופת המעבר עד 2 דירות מגורים מזכות בחישוב הלינארי החדש:

במידה והמוכר עומד בכל ארבעת התנאים שלעיל, מתירה ההוראה החדשה למכור 2 דירות מגורים מזכות בתנאים שלהלן:

1. במכירת הדירה הראשונה בתקופת המעבר, יכול כל מוכר למכור דירה בחישוב הלינארי החדש. מכירה של דירה זו (בליניאריות החדשה) לא תחשב לעניין סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין כנוסחו טרם ביטולו בתיקון 76 – כמכירה בפטור.

2. במכירת הדירה השניה בתקופת המעבר, על המוכר להיות זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין כנוסחו ערב יום המעבר. כלומר: המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס – לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט – (א) מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה; (ב) מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61; (ג) מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 64, 65, 67, 69 או 70; ​(ד) מכירה פטורה לפי פסקה (5);

לדוגמא: יש לי 3 דירות אותן רכשתי לפני יום המעבר (1.1.14). לא מכרתי אף דירה בארבע שנים האחרונות. כעת ביום 1.2.14 אני רוצה למכור 2 דירות. אני יכול למכור את שתי הדירות בפטור לפי סעיף 48א(ב2) (כלומר: לפי חישוב ליניארי חדש) בתקופת המעבר (עד ליום 31.12.17) דוגמא נוספת: היו לי 3 דירות אותן רכשתי לפני יום המעבר (1.1.14). דירה אחת מכרתי ביום 1.1.12 בפטור ממס. ברשותי 2 דירות אותן אני רוצה למכור כעת (לאחר 1.1.14) דירה אחת אני יכול למכור בפטור יחסי (מס מוטב) לפי סעיף 48א(ב2). את הדירה השניה, אצטרך לחכות 4 שנים, עד ליום 1.1.16 בכדי למכור אותה בפטור יחסי לפי סעיף 48א(ב2). יובהר כי, במקרה של מכירת דירה שביום רכישתה לא היתה דירת מגורים מזכה, כגון רכישת "דירה על הנייר" או בניית דירה על קרקע פנויה, יום הרכישה לצורך החישוב הליניארי החדש יהיה יום הרכישה שהיה נקבע באופן רגיל לצורך חישוב השבח. כלומר: יום רכישת הקרקע/הדירה על הנייר, וזאת אף אם בניית הדירה הסתיימה לאחר יום המעבר.

סייגים למס מוטב על המוכר לשים לב, כי מעבר לתנאי הזכאות לקבלת הפטור היחסי (מס מוטב) כפי שמצויין לעיל, הרי שבמקרים מסויימים המוכר לא יהיה זכאי לקבלת הפטור או כי יהיה עליו לעמוד בתנאים נוספים על מנת לקבלו:

זכויות בניה נוספות בהתאם להוראות סעיף 48א(ב3) לחוק מיסוי מקרקעין, מכירת דירת מגורים ישנה שחל עליה החישוב הליניארי החדש (בין משום שאין זכאות לפטור ובין אם לא נתבקש פטור) ואשר תמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות לא יחול החישוב הליניארי החדש על אותו חלק השווי המיוחס לזכויות הבנייה החייבות במס לפי החישוב הקבוע בסעיף 49ז לחוק. סייגים נוספים למס מוטב מס מוטב - מכירה לקרוב מס מוטב - מכירת דירה שהתקבלה במתנה לפני 1.1.13 מס מוטב - מכירת דירה שהתקבלה במתנה לאחר 1.1.13

מכירה לאחר תום תקופת המעבר.

כל דירה שתימכר, מיום 1.1.18, ככל שהמוכר ימשיך להשתייך לאוכלוסיית מרובי הדירות, תקים חבות במס לפי חישוב ליניארי חדש. אין מגבלה לעניין היקף המכירות אולם יובהר כי כתמיד פקיד השומה יכול לקבוע כי היקף המכירות ונסיבותיהן עולות לכדי עסקת אקראי או עסק ולחייב במס כהכנסה פירותית.