מס שבח - פטור לדירת מגורים יחידה

כל שנה וחצי ניתן למכור, בפטור מלא ממס שבח, דירת מגורים מזכה יחידה בהתאם לתנאי הפטור. ישנה חשיבות רבה, האם מדובר בדירה יחידה או לא, לצורך מס שבח. כאשר בבעלות המוכר 2 דירות, עדיין במקרים מסוימים, יוכל הרוכש להיחשב, כבעל דירה יחידה ולהינות מפטור מלא בתשלום מס שבח.

כל שנה וחצי ניתן למכור, בפטור מלא ממס שבח, דירת מגורים מזכה יחידה ובתנאי שהמוכר מקיים את כל תנאי הזכאות לפטור ממס שבח וכן את כל התנאים הבאים:

המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים כל אלה:

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין

1. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל.

2. והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים,

3. ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו (פטור לדירת מגורים יחידה).

4. הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 1997) אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו; הסבר לתנאי בסעיף 4: בניגוד לדין הקודם, הפטור לפי סעיף 49ב(2) - פטור לדירת מגורים יחידה, יחול החל מיום 1.1.14 גם על חלק בדירה הקטן מ- 1/3 וגם על דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97. יחד עם זאת, הוראות מסלול פטור זה (סעיף 4 לעיל) לא יחולו, אם על אותו החלק הקטן מ- 1/3 הוחלה החזקה בסעיף 49ג' (חזקת דירת מגורים יחידה) בעת מכירת דירה אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו (סעיף 49(ב)2 פטור לדירת מגורים מזכה). לדוגמא: בבעלותי 2 דירות מגורים מזכות. הדירה הראשונה היא בבעלותי המלאה. בדירה השניה, רק 1/3 בבעלותי. כעת אני רוצה למכור את הדירה הראשונה. למרות שיש לי דירה נוספת, הרי שמכיוון שהחלק שלי בה אינו עולה על 1/3, הרי שלצורך קבלת הפטור ממס שבח, הדירה הראשונה נחשבת כדירה יחידה ובמקרה זה אוכל להינות מפטור מלא. לאחר שמכרתי את הדירה הראשונה, רכשתי דירה חדשה נוספת בבעלותי המלאה. (הדירה השניה עדיין בבעלותי) כעבור 18 חודשים אני שוב מעוניין למכור את הדירה החדשה. הפעם, הדירה החדשה לא תיחשב כדירה יחידה (למרות שחלקי בדירה השניה הוא לא יותר מ- 1/3), וזאת מפני שכבר החלתי במכירה הקודמת את החזקה של דירה יחידה על הדירה השניה בה חלקי הוא 1/3.

חזקת דירת מגורים יחידה:

סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין לענין סעיף 49ב(2) (פטור לדירת מגורים יחידה), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה: (1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה;

• במקרה שנרכשה דירה "על הנייר" הרי שבהתאם להגדרת "דירת מגורים" היא לא נחשבת לדירה נוספת עד לסיום בנייתה. בכדי לא לסכל את תכלית ההוראה בנוגע לדירה חלופית, תקופת ה- 18 חודשים תמנה מיום סיום בנייתה של הדירה החליפית שנרכשה. (כפי שהיה עד לתיקון 76).

(2) היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997); (3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על שליש; (4) היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב).

סייג לפטור דירת מגורים יחידה:

סעיף 44ד(4) לחוק מיסוי מקרקעין בתקופת המעבר (1.1.14 - 31.12.17) לא יחול פטור לדירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2)) לגבי מוכר (תא משפחתי) שהיה מרובה דירות ביום המעבר (1.1.14) והפך לבעל דירה יחידה בתקופת המעבר. לדוגמה בבעלותי 3 דירות. לאחר יום המעבר (1.1.14) מכרתי 2 דירות ונשארתי עם דירה אחת יחידה. אני לא יכול למכור את דירתי היחידה בפטור לפי דירת מגורים יחידה (49ב(2)) מפני שהפכתי לבעל דירה יחידה בתקופת המעבר. כלומר: כדי ליהנות מפטור לדירה יחידה, עלי להיכנס לתקופת המעבר עם דירה יחידה. לעומת זאת, אם לאחר יום המעבר בבעלותי 2 דירות שאחת מהן התקבלה מהורה בירושה, והיוותה דירה יחידה בעיזבון, אוכל למכור את הדירה האחרת בפטור לפי דירת מגורים יחידה שכן הדירה השניה התקבלה בירושה.