הייצוג כולל
הצטרפו לקהל לקוחותינו שליווינו וייצגנו בהצלחה
מתחילת העסקה ועד לקבלת מלוא התמורה
-
מעטפת משפטית מלאה ומקיפה
-
עריכת הסכם המכר בהתאם לצורכי המוכר
-
התאמת לוח התשלומים ומועד פינוי
-
סילוק או גרירת משכנתה קיימת
-
ביצוע בדיקות מקדמיות וזהות הקונה
-
הבטחת כספי התמורה בחשבון נאמנות
-
שמירה על זכויות המוכר והבטחת הדירה
-
תכנון, בדיקה ודיווח מס שבח
-
ליווי אישי, הכוונה וייעוץ לכל אורך הדרך
-
הבטחת קבלת התמורה
בקצרה: מה שחשוב לדעת
מוכרים דירה ?
כך זה עובד
02
הסכם שכר טרחה שקוף
מחליטים להתקדם - מקבלים הסכם שכר טרחה ברור, ללא אותיות קטנות, וזמינות מלאה בטלפון, במייל או בוואטסאפ לאורך כל הדרך.
04
עריכת הסכם המכר
אני בודק את זהות הקונה, מבצע בדיקות מקדמיות, עורך את הסכם המכר וכל המסמכים הנלווים כך שיגנו על הזכויות שלכם ויבטיחו את הדירה שלכם, ומדריך אתכם אילו בדיקות נדרשות מצדכם לפני המכירה.
06
לאחר חתימת ההסכם
מתבצעים התשלומים במועדים שנקבעו, תשלום מס השבח, ומחיקת המשכנתא ככל שקיימת - אני מלווה אתכם בכל שלב.
08
הפיקדון
עליכם להמציא שני אישורים: אישור מס שבח ואישור עירייה. אם חסרים במועד המסירה, חלק מהתשלום מופקד בנאמנות עד להמצאתם.
10
מזל טוב - העסקה הושלמה
מלוא התמורה בידיכם והעסקה הושלמה במלואה.
אני מוודא שכל שקל מגיע אליכם בזמן ובביטחון.
מזל טוב !!! העסקה הסתיימה בהצלחה
01
שיחת הייעוץ הראשונה
לחצתם יד עם הקונה על מחיר הדירה? שיחת ייעוץ ראשונה, ללא עלות, תיתן לכם תמונה מלאה - ממס שבח ופטורים ועד האופן הנכון לפרוס את תשלומי התמורה.
03
קשר בין עורכי הדין
אני יוצר קשר עם עורך הדין המייצג את הקונה ומתחיל לקדם את העסקה.
05
חתימת הסכם המכר
נפגשים במשרד לחתימה. הקונה מוסר המחאה בנקאית על התשלום הראשון, המוחזקת בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה - כל מסמכי העסקה נשמרים אצלי עד לתשלום מלוא התמורה.
07
מסירת הדירה
מעבירים את החשבונות (ארנונה, חשמל, מים) משמכם לשם הקונה. כנגד התשלום האחרון נמסרת הדירה וכל המסמכים הדרושים לרישום על שמו.
09
העברת בעלות
עם קבלת התשלום האחרון ומסירת כל האישורים, רשאי הקונה להעביר את הדירה על שמו ולהשלים את הרישום.
איך מוכרים דירה שלב אחר שלב ?
תהליך מכירת דירה כולל שלושה שלבים עיקריים: בדיקות מקדימות (נסח טאבו, זכויות בנייה, בדיקת משכנתא קיימת, חריגות בנייה, ליקויים וכו'), חתימה על חוזה מכר מפורט (ייפוי כוח בלתי חוזר, שטרות וכו') ולבסוף תשלומים, רישום הערת אזהרה, דיווח לרשות המסים והעברת הזכויות בטאבו. שלב הבדיקות המקדימות קר יטי במיוחד — טעות בו עלולה לעכב את כל העסקה. ליווי עורך דין מקרקעין מהשלב הראשון מצמצם סיכונים משמעותית. מוזמנים לפנות למשרדנו לייעוץ פרטני לפני תחילת התהליך.
כמה מס שבח משלמים כשמוכרים דירה ?
זהו אחד הנושאים המורכבים והחשובים ביותר. לצורך חישוב מס שבח יש לבדוק זכאות לפטור: אם זו דירה יחידה של המוכר, ייתכן פטור מלא. אם מדובר בדירה נוספת, בדרך כלל אין פטור אוטומטי — אך תמיד כדאי לבדוק זכאות לפטורים ספציפיים מול עורך דין לפני שממשיכים. רק כשאין פטור רלוונטי נכנס חישוב לינארי מוטב: בדירה שנרכשה לפני 1.1.2014, השבח עד 31.12.2013 פטור, ומ-2014 ואילך חייב ב-25% (ללא הגבלת מספר מכירות); דירה שנרכשה מ-2014 ואילך — כל השבח חייב ב-25%. מומלץ לבצע שומה עצמית מדויקת מראש — נשמח לחשב עבורכם.
מתי מגיע פטור ממס שבח על דירה יחידה ?
פטור ממס שבח על דירה יחידה ניתן כשזו דירתו היחידה של המוכר בישראל (כולל בן/בת זוג וילדים קטינים), בתנאי החזקה של 18 חודשים לפחות ממועד שהפכה לדירת מגורים, ובלבד שלא נוצל פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. עד תקרת שווי של כ-5,008,000 ₪ (2026) הפטור מלא; מעליה — חלקי בלבד. גם מי שרכש דירה חליפית לפני המכירה עשוי עדיין להיחשב "יחיד". מומלץ לקבל אישור זכאות פרטני ומעודכן — אשמח לבחון את המקרה שלכם.
מה זה "דירת מגורים מזכה" ולמה זה משפיע על הפטור ממס שבח ?
דירת מגורים מזכה היא דירה בבעלות פרטית (לא של חברה), שלפחות מחצית משטחה שימשה בפועל למגורים, או יועדה לכך, במשך 4 השנים שלפני המכירה או 80% מתקופת הבעלות — לפי המוקדם. סיווג זה הוא תנאי סף לכל פטור ממס שבח, כולל עבור דירה יחידה: בלעדיו, גם דירה יחידה עלולה שלא לזכות בהטבה. מומלץ לבדוק את הסיווג מראש מול עורך דין מקרקעין, ואני כאן לסייע בבדיקה זו.
צריך עורך דין נפרד למוכר ולקונה, או שאפשר לחלוק עורך דין אחד ?
לפי כללי האתיקה המקצועית (סעיף 14), עורך דין אינו רשאי לייצג צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים, אלא אם שני הצדדים הסכימו בכתב מראש שאותו עורך דין יטפל בעסקה — ואז מדובר בנוהג נפוץ ולגיטימי, בעיקר בעסקאות "פשוטות" בין צדדים מכרים, שחוסך עלות וזמן. ברגע שמתגלה ניגוד עניינים אמיתי (במחיר, בתנאי תשלום או בליקויים), עדיף עורך דין נפרד לכל צד לצורך חוזה מגן, מיסוי וביטחון התמורה. נשמח לייעץ מה מתאים למקרה שלכם.
תוך כמה זמן צריך לדווח לרשות המסים אחרי שחותמים על חוזה מכר ?
לאחר חתימת חוזה מכר, המוכר והקונה מחויבים בהגשת הצהרה (טופס 7000) לרשות המסים בתוך 30 יום מיום החתימה — גם כשצפוי פטור מלא ממס. איחור בהגשה או בתשלום עלול לגרור ריבית, הצמדה וקנסות. מומלץ להתחיל להכין את המסמכים כבר בשלב המשא ומתן כדי לא לפספס את המועד. אני זמין לליווי בהגשת ההצהרה ועמידה בלוחות הזמנים.
אילו בדיקות טאבו ומסמכים צריך לעשות לפני שמוכרים דירה ?
מומלץ להוציא נסח טאבו עדכני ולבדוק בעלות, משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה, וכן חובות ארנונה וחריגות בנייה. כדאי גם לברר מול הרשות המקומית אם קיים חוב היטל השבחה צפוי, שכן ברירת המחדל היא שהמוכר נושא בו. אם קיימת משכנתא, יש לפנות לבנק מראש לאישור יתרה וסילוקה. עורך דין מטעם המוכר מרכז את כלל הבדיקות הללו עבורכם — ואשמח לבצע זאת בשמכם.
אני אחראי כמוכר לליקויים שהתגלו בדירה אחרי המכירה ?
במכירת דירה יד שנייה חל דין כללי: מוכר חייב לגלות לקונה מידע מהותי שהוא מודע לו על מצב הדירה (חובת גילוי), והסתרה מכוונת עלולה לחשוף אותו לתביעה. ליקוי שהמוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליו, במכירה "כפי שהיא", בדרך כלל אינו מטיל עליו אחריות — בשונה מדירה מקבלן, שם חל חוק המכר (דירות) המחמיר יותר. ההיקף בפועל תלוי בנסיבות ובניסוח החוזה. מומלץ להתייעץ מראש כדי לנסח חוזה שיגן עליכם.
כמה זמן צריך להחזיק דירה לפני שמוכרים אותה כדי לשמור על הפטור ממס שבח?
הזכאות לפטור מותנית בהחזקת הדירה 18 חודשים לפחות ממועד שהפכה לדירת מגורים, ובכך שלא נוצל פטור דומה בעסקה אחרת ב-18 החודשים שקדמו לה. בדירה מקבלן, המניין נספר ממועד מסירת החזקה בפועל ולא ממועד החתימה על החוזה. אם אינכם עומדים בתנאי ה"דירה יחידה", ייתכן שעדיין תהיו זכאים לחישוב לינארי מוטב חלקי. מומלץ לבדוק את התאריכים המדויקים לפני קביעת מועד המכירה. אשמח לבדוק את הלוח הזמנים עבורכם.
חובה לקחת עורך דין כשמוכרים דירה, או שאפשר בלעדיו?
אין חובה פורמלית בחוק לשכור עורך דין למכירת דירה, אך בפועל כמעט כל עסקה מלווה בעורך דין, במיוחד כשיש משכנתא לסלק, היבטי מס שבח, ייפויי כוח, או דירה שהתקבלה בירושה או במתנה — מצבים שבהם טעות עלולה לעלות ביוקר. אנו במשרד עו"ד שלום הורביץ בפתח תקווה מלווים עסקאות מכירת דירה מא' ועד ת'. מוזמנים לפנות לייעוץ פרטני מוקדם ככל האפשר — כדאי להתחיל כבר לפני החתימה.
תהליך
מכירת דירה
כשמוכרים דירה, חשוב לבצע תכנון נכון של העסקה מראש
לבדוק האם אתם זכאים לפטור ממס שבח
והאם חלים עליכם תשלומים נוספים
כגון היטל השבחה והאם אין חריגות בניה ועוד
כל פרט קטן שמפספסים עלול להפוך לבעיה גדול
ההבדל בין עסקה בטוחה לעוגמת נפש
הוא בדיקה משפטית מקיפה מראש
והתאמת תנאי ההסכם בדיוק לצרכים שלכם
קראו על התהליך שאתם צפויים לעבור ואיך לעשות זאת נכון
כל מה שאתם צריכים לדעת
על מכירת דירה
ובנושאים נוספים: קניית דירה יד שנייה, קניית דירה מקבלן, עסקאות נדל"ן, העברת דירה אגב גירושין, העברת דירה במתנה, מיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ועוד