הייצוג כולל
הצטרפו לקהל לקוחותינו שליווינו וייצגנו בהצלחה
בדיקות ותכנון המס הן חלק מהייצוג והליווי המשפטי ואיננו גובים עליהם תשלום נוסף
-
מעטפת משפטית מלאה ומקיפה
-
חתירה להקטנת המס
-
בדיקת זכאות לפטור חלקי או מלא
-
תכנון מס עתידי ובחינת השלכות עתידיות
-
דיווחי מס למיסוי מקרקעין
-
ייעוץ והכוונה לאורך כל הדרך
-
בחינת גובה המס של הצד השני לעסקה
-
הבטחת כספי התמורה בהתאם לחבות במס
בקצרה: מה שחשוב לדעת
קונים, מוכרים
דירה או נכס ?
חשוב שתדעו
לפני שאתם קונים או מוכרים דירה או נכס
חובה עליכם לבדוק את עלויות מס השבח / מס רכישה
לעיתים המס הוא גבוה עד שהוא מייתר את כדאיות העסקה.
גם אם אתם בטוחים שלא תצטרכו לשלם מס או שסכום המס נמוך - חובה עליכם לבצע בדיקת מס ותכנון מס ע"י עו"ד מקצועי ובעל ניסיון לפני שתתחייבו בעסקה.
בדיקה ותכנון נכון של מס שבח ומס רכישה יכול להקטין משמעותית את גובה המס בעסקה הנוכחית ויכול למנוע חבות במס בעסקאות עתידיות.
תחום מיסוי מקרקעין הינו תחום מורכב ודינמי הדורש מקצועיות וניסיון ובעל השלכות כספיות גבוהות הן לגבי העסקה הנוכחית והן לגבי עסקאות עתידיות שתבצעו בהמשך
אנו דואגים לכל היבטי העסקה ובדיקות ותכנון המס הן חלק מהייצוג והליווי המשפטי ואיננו גובים עליהם תשלום נוסף
מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח בקניית דירה ?
מס רכישה ומס שבח הם שני מסים נפרדים: מס רכישה חל על הקונה ומחושב לפי מדרגות משווי הרכישה (מ-0% ועד 10%, בהתאם לדירה יחידה או נוספת), ואילו מס שבח חל על המוכר. תחילה בודקים אם המוכר זכאי לפטור מלא (למשל דירה יחידה) — ורק אם לא, ומדובר בדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014, מופעל החישוב הלינארי המוטב: השבח עד 31.12.2013 פטור והיתרה מ-1.1.2014 חייבת ב-25%; בדירה שנרכשה אחר כך, כל השבח חייב ב-25%. עומדים בפני עסקת נדל"ן? מוזמנים לפנות לייעוץ פרטני שיבהיר בדיוק מה צפוי לכם.
מי משלם מס רכישה ומי משלם מס שבח – הקונה או המוכר ?
על פי חוק מיסוי מקרקעין, החבות קבועה בחוק: מס רכישה מוטל על הקונה ומס שבח מוטל על המוכר, וזו אינה ניתנת לשינוי כלפי רשות המסים. הצדדים יכולים להסכים ביניהם בחוזה מי יישא בפועל בעלות הכלכלית של המס (למשל שהקונה יישא במס השבח שחל על המוכר) – אך זהו הסדר פנימי בין הצדדים בלבד, שאינו פוטר את המוכר מחובת הדיווח והתשלום הישירה שלו לרשות המסים. בנוסף, שני הצדדים חייבים בהגשת הצהרות נפרדות לרשות המסים גם כשאין חבות מס בפועל. לפני חתימה על חוזה מכר, כדאי לוודא שהניסוח החוזי בעניין נטל המס מדויק – נשמח לסייע.
יש לי רק דירה אחת ואני מוכר אותה – מגיע לי פטור ממס שבח ?
פטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה יחידה ניתן בכפוף לתנאים מצטברים: החזקה של 18 חודשים לפחות, אי-ניצול פטור דומה ב-18 החודשים הקודמים, והיות שווי הדירה עד תקרת שווי לפטור של כ-5,008,000 ₪ (נכון ל-2026 — מעליה הפטור חלקי בלבד). רוצים לבדוק אם אתם זכאים לפטור? מומלץ לתאם בדיקה פרטנית מול משרדנו.
אם קונים דירה שנייה, משלמים יותר מס רכישה ?
כן. רוכש דירה נוספת ("דירה שנייה" או להשקעה) משלם 8% כבר מהשקל הראשון עד כ-6,055,070 ₪, ו-10% מעל לכך — ללא מדרגת הפטור השמורה לרוכשי דירה יחידה. לפני רכישת דירה נוספת, כדאי לבדוק מראש את החבות הצפויה — אשמח לעזור.
איך מחשבים כמה עלתה לי הדירה במקור לצורך מס שבח ?
שווי הרכישה המקורי נגזר מהתמורה ששולמה בפועל בעת הקנייה, בתוספת הוצאות מוכרות כגון שיפוץ ושכר טרחה, ובלבד שקיימות אסמכתאות. כשלא ניתן להוכיח את השווי המקורי, חלים כללי חישוב חלופיים. חישוב מדויק מחייב בדיקה פרטנית של התיק – מוזמנים ליצור קשר.
תוך כמה זמן צריך להצהיר לרשות המסים על עסקת דירה, ומה קורה אם מאחרים ?
קונה ומוכר חייבים בהגשת הצהרה מפורטת לרשות המסים בתוך 30 יום מיום חתימת החוזה. איחור בהגשה עלול לגרור ריבית, הצמדה וקנסות. כדי להימנע מתקלות בתהליך, כדאי ללוות את ההגשה בליווי משפטי צמוד — אנחנו כאן בשבילכם.
שילמתי יותר מדי מס שבח – איך מקבלים את ההפרש בחזרה ?
אם שולם מס שבח ביתר, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה תוך המועדים הקבועים בחוק ולדרוש החזר הפרש, בכפוף לאסמכתאות תומכות (חשבוניות, קבלות על הוצאות מוכרות). ככל שהשומה כבר סופית, ייתכן שיידרש הליך שונה. חושבים ששילמתם יותר ממה שנדרש? כדא י לבדוק את הזכאות שלכם בבדיקה פרטנית מולנו.
עליתי לישראל וקונה דירה – מגיעה לי הנחה במס רכישה ?
כן – עולה חדש הרוכש דירה יחידה למגוריו, בתוך שנה לפני העלייה עד 7 שנים אחריה, נהנה ממסלול מקל: פטור מלא עד כ-1,978,745 ₪, 0.5% בלבד עד כ-6,055,070 ₪, ומעל לכך לפי מדרגות המס הרגילות (בדרך כלל 8%, ו-10% בשווי גבוה מאוד) — וההטבה ניתנת פעם אחת בחיים. מ-15.8.2024 ההטבה צומצמה ומוגבלת לדירה יחידה למגורים בפועל בלבד (לא לדירה נוספת/להשקעה). מומלץ לבדוק את הזכאות שלכם באופן פרטני מול משרדנו לפני ההסתמכות על המסלול.
ירשתי דירה מההורים ורוצה למכור אותה – חייבים במס שבח ?
מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה ממס שבח (לפי סעיף 49ב(5) לחוק), בכפוף לתנאים מצטברים: היורש-המוכר צריך להיות בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא – והמוריש צריך היה להיות בעל דירת מגורים יחידה בלבד בעת פטירתו, כזו שהייתה זכאית לפטור ממס שבח אילו נמכרה בחייו. גם כאן חלה אותה תקרת שווי לפטור של כ-5,008,000 ₪ (נכון ל-2026). מתמודדים עם מכירת דירה בירושה? נשמח ללוות אתכם בתהליך.
צריך לשלם מס רכישה גם כשמעבירים דירה במתנה למישהו מהמשפחה ?
כן, ברוב המקרים חלה חבות במס רכישה גם על מתנה, אך כשההעברה היא בין "קרובים" כהגדרתם בתקנות (בן/בת זוג, הורים, צאצאים ובני זוגם, ואחים), מחשבים תחילה את המס הרגיל לפי המדרגות על מלוא שווי הדירה, ולאחר מכן משלמים בפועל רק שליש (1/3) מסכום המס שהתקבל — הנחה של כ-66%. חריג: העברה בין בני זוג הגרים יחד באותה דירה פטורה לחלוטין ממס רכישה. מתכננים העברת נכס במתנה למשפחה? מומלץ לבדוק מראש את ההשלכות המיסויות מולנו.
כל מה שאתם צריכים לדעת
על מיסוי מקרקעין
ובנושאים נוספים: מכירת דירה, קניית דירה יד שנייה, קניית דירה מקבלן, עסקאות נדל"ן, העברת דירה אגב גירושין, העברת דירה במתנה, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ועוד