לפני שמבקשים פטור ממס שבח במכירת דירה, יש לעמוד בשלושה תנאי סף: שהדירה הנמכרת היא דירת מגורים, שהיא דירת מגורים מזכה, ושהמוכר מוכר את מלוא זכויותיו בה. במדריך זה מסביר עו"ד שלום הורביץ מהם תנאי הזכאות הראשוניים לפטור ממס שבח, ומדוע חשוב לבדוק אותם לפני כל בקשת פטור.

חישוב מס שבח ומס רכישה מתחיל בקביעת שווי המכירה, שווי הרכישה, יום המכירה ויום הרכישה. עד כמה שזה נשמע פשוט, ישנם חריגים משמעותיים במקרים של מתנה, ירושה וגירושין שיכולים לשנות לחלוטין את אופן החישוב. תכנון לא נכון בשלב זה עלול להוביל להוצאות כספיות בלתי צפויות.

עורך דין נדל"ן המייצג מוכר דירה צריך לבדוק אילו הוצאות ניתן לנכות ממס השבח כדי להקטין את חבות המס. סעיפים 39 ו-39א לחוק מיסוי מקרקעין מונים הוצאות כגון שכר טרחת עו"ד ושמאי, דמי תיווך ומס רכישה ששולם ברכישה - ובלבד שהן עומדות בתנאי הניכוי.

לא על כל פעולה במקרקעין חלה חובת תשלום מס - למשל הורשה כלל אינה נחשבת עסקה במקרקעין ואינה מחייבת במס. חבות המס קמה רק כאשר מתקיימים יחד שני יסודות: ביצוע "מכירה" כהגדרתה בחוק, וקיומה של "זכות במקרקעין". עו"ד שלום הורביץ מפרט מתי בדיוק המוכר חייב בתשלום מס שבח.

למרות שחובת תשלום מס השבח מוטלת על המוכר, החוק מטיל על הרוכש לשלם למנהל מיסוי מקרקעין "מקדמה" על חשבון המס. המקדמה נחשבת כאילו שולמה על ידי המוכר עצמו. עו"ד שלום הורביץ מפרט מתי לא חלה חובת תשלום מקדמה ומהו גובהה בהתאם למועד רכישת הדירה.

תושב חוץ שבבעלותו דירת מגורים יחידה בישראל וגם דירה במדינת מושבו, אינו זכאי לפטור ממס שבח, אך בתקופת המעבר עשוי ליהנות מהחישוב הליניארי החדש (מס מוטב) במכירת עד שתי דירות. עו"ד שלום הורביץ מסביר מתי תושב חוץ כן זכאי לפטורים הרגילים ואילו אישורים עליו להמציא.

מוכר המעוניין למכור דירת מגורים שקיבל בירושה עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח, ובלבד שהוא עומד בשלושה תנאים מצטברים: קרבתו למוריש, שהמוריש החזיק בדירה אחת בלבד, ושהמוריש עצמו היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בעצמו. עו"ד שלום הורביץ מסביר את התנאים בליווי דוגמה.

אחת לשנה וחצי ניתן למכור דירת מגורים מזכה יחידה בפטור מלא ממס שבח, בכפוף לתנאים שנקבעו בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. לשאלה האם מדובר בדירה "יחידה" יש חשיבות מכרעת - במקרים מסוימים גם מי שבבעלותו שתי דירות עדיין ייחשב כבעל דירה יחידה. עו"ד שלום הורביץ מפרט את התנאים והחריגים.

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת שתי דירות לשם רכישת דירה אחת יקרה יותר, אך פטור זה יינתן למוכר פעם אחת בלבד. עו"ד שלום הורביץ מסביר כיצד מתחלק הפטור בין שתי הדירות הנמכרות ומהו המצב החוקי לאחר תיקון 76 לחוק.

כאשר דירת המגורים היחידה של המוכר התקבלה במתנה, לא די בעמידה בתנאי הפטור לדירה יחידה - יש לעמוד גם בתקופת הצינון ובתנאים הנוספים שנקבעו בסעיף 49ו' לחוק, כדי שהדירה תיחשב "דירת מגורים יחידה" לצורך הפטור. עו"ד שלום הורביץ מסביר את הסייגים החלים במקרה כזה.

החוק מתיר ליחיד להעביר לקרובו זכות במקרקעין במתנה בפטור ממס שבח, לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, מקבל המתנה עדיין יידרש לשלם מס רכישה בהתאם לקרבתו, ויהיה עליו לעמוד בתקופת צינון ובתנאי הפטור. עו"ד שלום הורביץ מסביר מיהו "קרוב" לעניין זה - הגדרה שונה מזו החלה במס רכישה.

מוכר דירת מגורים מזכה זכאי לפטור ממס שבח רק עד לתקרת שווי מסוימת - כל סכום מעבר לתקרה מחויב במס שבח לפי החישוב הליניארי החדש. התקרה מתעדכנת מעת לעת ומחושבת באופן יחסי גם במכירת חלק מדירה. עו"ד שלום הורביץ מסביר את אופן החישוב ואת ההשלכות במכירת דירת יוקרה לקרוב.

מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת עשוי לשלם מס שבח על הדירה הנמכרת לפי שיטת החישוב הליניארי החדש - "מס מוטב" - בתקופת המעבר, ובלבד שהוא עומד בתנאי הזכאות. עו"ד שלום הורביץ מסביר כיצד השיטה מחליפה את הפטור אחת לארבע שנים שבוטל, ומהם התנאים לקבלתה.

מוכר המעוניין למכור בתקופת המעבר דירה שקיבל במתנה לפני יום התחילה (1.8.13), נדרש לעמוד בתקופת הצינון שנקבעה בסעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו הקודם, וזאת הן במכירת הדירה הראשונה והן בשנייה. עו"ד שלום הורביץ מסביר את התנאי ומפנה למדריך המשלים בנושא מס מוטב.

מקבל מתנה של דירה בתקופה שבין 1.8.13 ל-31.12.17 יוכל למכור אותה בחישוב הליניארי החדש (מס מוטב) רק אם נותן המתנה עצמו היה עומד בתנאי הוראת המעבר אילו מכר את הדירה בעצמו. הכלל נועד למנוע שכפול או עקיפה של הזכאות למס מוטב. עו"ד שלום הורביץ מסביר את המנגנון בליווי דוגמה.