מדריכים מיסוי מקרקעין

אחד האחים רוצה להישאר בדירה והשני מוכן לצאת. מה עדיף, מכר או מתנה, כמה מס רכישה משלמים על החלק, ומתי האח שמוכר פטור ממס שבח.

הדירה רשומה רק על שם אחד מכם? כך מעבירים חלק ממנה לבן או בת הזוג ללא תמורה, מתי ההעברה פטורה ממס רכישה וממס שבח, ומה צריך לסדר מול הבנק לפני הרישום.

איך מוכרים דירה שקיבלתם בירושה, שלב אחר שלב, מתי חל פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) ומה עושים כשכמה יורשים מוכרים יחד.

דירה שעוברת לילד במתנה ודירה שעוברת אליו בירושה ממוסות אחרת לגמרי. השוואה של חמש נקודות המס ודוגמה מספרית אחת.

על תכנית שאושרה לפני החתימה משלם בדרך כלל המוכר, ועל תכנית שאושרה אחריה, הקונה. מה החוק קובע, איך ההיטל משפיע על הרישום בטאבו ומה כותבים בחוזה.

כמה מס שבח משלמים במכירת דירה ב-2026, מתי דירה יחידה פטורה עד תקרה של 5,008,000 ש"ח, ומה המוכר צריך לדעת על המקדמה ועל מועדי הדיווח.

מס הרכישה נקבע לפי מחיר הדירה ולפי השאלה אם זו דירת המגורים היחידה של הקונה. ב-2026 המדרגות מוקפאות, ודירה נוספת ממוסת ב-8% מהשקל הראשון.

מוכרים דירה שנקנתה לפני 2014 ויש לכם דירה נוספת? החלק היחסי של השבח עד 1.1.2014 פטור ממס. מי זכאי, דוגמה מספרית, ומתי החישוב לא חל.

לפני שמבקשים פטור ממס שבח במכירת דירה, יש לעמוד בשלושה תנאי סף: שהדירה הנמכרת היא דירת מגורים, שהיא דירת מגורים מזכה, ושהמוכר מוכר את מלוא זכויותיו בה. במדריך זה מסביר עו"ד שלום הורביץ מהם תנאי הזכאות הראשוניים לפטור ממס שבח, ומדוע חשוב לבדוק אותם לפני כל בקשת פטור.

חישוב מס שבח ומס רכישה מתחיל בקביעת שווי המכירה, שווי הרכישה, יום המכירה ויום הרכישה. עד כמה שזה נשמע פשוט, ישנם חריגים משמעותיים במקרים של מתנה, ירושה וגירושין שיכולים לשנות לחלוטין את אופן החישוב. תכנון לא נכון בשלב זה עלול להוביל להוצאות כספיות בלתי צפויות.

עורך דין נדל"ן המייצג מוכר דירה צריך לבדוק אילו הוצאות ניתן לנכות ממס השבח כדי להקטין את חבות המס. סעיפים 39 ו-39א לחוק מיסוי מקרקעין מונים הוצאות כגון שכר טרחת עו"ד ושמאי, דמי תיווך ומס רכישה ששולם ברכישה - ובלבד שהן עומדות בתנאי הניכוי.

לא על כל פעולה במקרקעין חלה חובת תשלום מס - למשל הורשה כלל אינה נחשבת עסקה במקרקעין ואינה מחייבת במס. חבות המס קמה רק כאשר מתקיימים יחד שני יסודות: ביצוע "מכירה" כהגדרתה בחוק, וקיומה של "זכות במקרקעין". עו"ד שלום הורביץ מפרט מתי בדיוק המוכר חייב בתשלום מס שבח.

למרות שחובת תשלום מס השבח מוטלת על המוכר, החוק מטיל על הרוכש לשלם למנהל מיסוי מקרקעין "מקדמה" על חשבון המס. המקדמה נחשבת כאילו שולמה על ידי המוכר עצמו. עו"ד שלום הורביץ מפרט מתי לא חלה חובת תשלום מקדמה ומהו גובהה בהתאם למועד רכישת הדירה.

תושב חוץ שבבעלותו דירת מגורים יחידה בישראל וגם דירה במדינת מושבו, אינו זכאי לפטור ממס שבח, אך בתקופת המעבר עשוי ליהנות מהחישוב הליניארי החדש (מס מוטב) במכירת עד שתי דירות. עו"ד שלום הורביץ מסביר מתי תושב חוץ כן זכאי לפטורים הרגילים ואילו אישורים עליו להמציא.

מוכר המעוניין למכור דירת מגורים שקיבל בירושה עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח, ובלבד שהוא עומד בשלושה תנאים מצטברים: קרבתו למוריש, שהמוריש החזיק בדירה אחת בלבד, ושהמוריש עצמו היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בעצמו. עו"ד שלום הורביץ מסביר את התנאים בליווי דוגמה.

אחת לשנה וחצי ניתן למכור דירת מגורים מזכה יחידה בפטור מלא ממס שבח, בכפוף לתנאים שנקבעו בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. לשאלה האם מדובר בדירה "יחידה" יש חשיבות מכרעת - במקרים מסוימים גם מי שבבעלותו שתי דירות עדיין ייחשב כבעל דירה יחידה. עו"ד שלום הורביץ מפרט את התנאים והחריגים.

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת שתי דירות לשם רכישת דירה אחת יקרה יותר, אך פטור זה יינתן למוכר פעם אחת בלבד. עו"ד שלום הורביץ מסביר כיצד מתחלק הפטור בין שתי הדירות הנמכרות ומהו המצב החוקי לאחר תיקון 76 לחוק.

כאשר דירת המגורים היחידה של המוכר התקבלה במתנה, לא די בעמידה בתנאי הפטור לדירה יחידה - יש לעמוד גם בתקופת הצינון ובתנאים הנוספים שנקבעו בסעיף 49ו' לחוק, כדי שהדירה תיחשב "דירת מגורים יחידה" לצורך הפטור. עו"ד שלום הורביץ מסביר את הסייגים החלים במקרה כזה.

החוק מתיר ליחיד להעביר לקרובו זכות במקרקעין במתנה בפטור ממס שבח, לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, מקבל המתנה עדיין יידרש לשלם מס רכישה בהתאם לקרבתו, ויהיה עליו לעמוד בתקופת צינון ובתנאי הפטור. עו"ד שלום הורביץ מסביר מיהו "קרוב" לעניין זה - הגדרה שונה מזו החלה במס רכישה.

מוכר דירת מגורים מזכה זכאי לפטור ממס שבח רק עד לתקרת שווי מסוימת - כל סכום מעבר לתקרה מחויב במס שבח לפי החישוב הליניארי החדש. התקרה מתעדכנת מעת לעת ומחושבת באופן יחסי גם במכירת חלק מדירה. עו"ד שלום הורביץ מסביר את אופן החישוב ואת ההשלכות במכירת דירת יוקרה לקרוב.

כשמחיר הדירה מושפע מזכויות בנייה נוספות, הפטור ממס שבח חל רק על שווי הדירה עצמה, ועל הזכויות יש פטור נוסף מוגבל. הסבר על סעיף 49ז, עם סכומי 2026 ודוגמאות.

כדי שמוכר יהיה זכאי לפטור כלשהו ממס שבח, הדירה הנמכרת חייבת להיות תחילה "דירת מגורים מזכה" - כלומר דירה ששימשה בעיקרה למגורים בהתאם למבחני הזמן שנקבעו בחוק. עו"ד שלום הורביץ מסביר את ההגדרה המדויקת ואת המקרים שבהם דירה תיחשב כמשמשת למגורים גם ללא שימוש בפועל.

העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, לרבות בין ידועים בציבור, זכאית להקלה במס רכישה בשיעור של שליש מהמס הרגיל - וההקלה חלה על כל סוגי הנכסים ולא רק על דירת מגורים. עו"ד שלום הורביץ מסביר את אופן החישוב בליווי דוגמה.

רוכש המחזיק בדירה אחת ומתכוון לרכוש דירה חדשה במקומה, יכול ליהנות משיעורי מס רכישה מופחתים כאילו רכש דירה יחידה - גם אם ימכור את הדירה הישנה רק לאחר רכישת החדשה, ובלבד שיעמוד בתנאי החוק. עו"ד שלום הורביץ מפרט את התנאים לכך.

החוק קובע כי הקלות ופטורים במס שבח ומס רכישה ניתנים בעיקרם לתושבי ישראל, ותושב חוץ אינו זכאי להם אלא במקרים מסוימים בלבד. עו"ד שלום הורביץ מסביר כיצד מוגדרים "תושב ישראל" ו"תושב חוץ" לפי פקודת מס הכנסה, ומהי המשמעות המעשית של ההגדרה בעסקת מקרקעין.

קיים הבדל משמעותי בין הגדרת "דירת מגורים" לצורך מס רכישה לבין ההגדרה המקבילה לצורך מס שבח - הבדל שיכול להשפיע על שיעור המס שיחול על העסקה. עו"ד שלום הורביץ מסביר את ההגדרה הקבועה בסעיף 9(ג) לחוק ואת המקרים הנכללים בה.

מס הרכישה על דירה יחידה נמוך משמעותית ממס הרכישה על דירה נוספת, ולכן לשאלה האם הדירה הנרכשת נחשבת "יחידה" יש חשיבות רבה. עו"ד שלום הורביץ מפרט את שלושת המקרים שבהם דירת מגורים תיחשב כדירה יחידה של הרוכש לפי החוק.

נכה הרוכש דירת מגורים או קרקע לבניית דירה לצורך שיכונו, זכאי לשיעור מס רכישה מופחת של 0.5% משווי הרכישה, בהתאם לתקנה 11 לתקנות מס רכישה. עו"ד שלום הורביץ מסביר כי ההקלה ניתנת לאדם אחד עד פעמיים בחייו בלבד, ומפרט אילו רוכשים נוספים זכאים לה.

רוכש הנחשב ל"עולה" זכאי להקלה במס רכישה בעת רכישת דירת מגורים או בית עסק, לפי מדרגות מס ייעודיות ובמשך תקופה המתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת כשבע שנים לאחריה. עו"ד שלום הורביץ מסביר את התנאים ואת אופן חישוב המס.

בגין נכס שאינו דירת מגורים - כגון קרקע, חנות או משרד - חל שיעור מס רכישה אחיד, ללא תלות במספר הנכסים שבבעלות הרוכש. עו"ד שלום הורביץ מסביר את השיעור החל ואת החריג שלפיו מוחזר חלק מהמס כאשר קיימת תוכנית בנייה החלה על הקרקע.

רוכש דירה המהווה עבורו דירה נוספת (ולא דירתו היחידה) ישלם מס רכישה לפי מדרגות מס גבוהות יותר מאלו החלות על רכישת דירה יחידה. עו"ד שלום הורביץ מפרט את מדרגות המס העדכניות ומסביר כיצד נקבע אם דירה נחשבת "נוספת".

רוכש שהדירה הנרכשת מהווה עבורו דירת מגורים יחידה, ישלם מס רכישה לפי מדרגות מס מופחתות ביחס לרוכש דירה נוספת. עו"ד שלום הורביץ מפרט את מדרגות המס העדכניות לתושב ישראל הרוכש דירה יחידה.

היתר לבנייה או הרחבה של דירת מגורים שהגיש בעל הנכס או קרובו, פטור מהיטל השבחה כל עוד שטח הדירה לאחר ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר - ומעבר לכך יוטל היטל באופן יחסי בלבד. עו"ד שלום הורביץ מסביר את תנאי הזכאות לפטור זה לפי חוק התכנון והבנייה.

על סכום היטל ההשבחה חלה הצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה (לפי הנמוך מביניהם), וכן ריבית והפרשי הצמדה על התקופה שבין מועד החבות למועד התשלום בפועל. עו"ד שלום הורביץ מסביר כיצד מחושבים הרכיבים הללו, במיוחד במקרה של מימוש זכות עקב מכירה.

החוק מכיר במספר פטורים מתשלום היטל השבחה, ביניהם: הרחבת דירה עד 140 מ"ר, העברה מכוח דין (כגון ירושה), העברה ללא תמורה לקרוב, מצב חומרי קשה של בעל הנכס, שכונת שיקום, תוספת שטחי שירות, בניית מרחב מוגן ותמ"א 38. עו"ד שלום הורביץ סוקר את הפטורים המרכזיים.

היטל ההשבחה נועד להטיל על בעל הנכס את החובה לשלם לרשות המקומית חלק מעליית שווי הנכס שנוצרה בעקבות תכנית, הקלה או שימוש חורג - מתוך רעיון של צדק חברתי ומניעת התעשרות שלא כדין. עו"ד שלום הורביץ מסביר לאן מיועדים הכספים הנגבים במסגרת ההיטל.

החבות בהיטל השבחה קמה כאשר מתרחש אחד משלושה אירועים: עליית שווי הנכס כתוצאה מאישור תוכנית או מתן הקלה, עלייה כתוצאה מהרחבת זכויות הניצול, או עלייה שנוצרה "בדרך אחרת". עו"ד שלום הורביץ מפרט את המקרים ומסביר את ההבחנה בין מועד החבות למועד התשלום בפועל.

בניגוד למועד החבות בהיטל השבחה שקם עם אישור התוכנית, מועד התשלום בפועל נדחה עד למועד מימוש הזכויות במקרקעין - למשל בעת מכירת הנכס או קבלת היתר בנייה. עו"ד שלום הורביץ מסביר את ההבחנה בין השניים ואת אופן החישוב במימוש חלקי של הזכויות.