מועד תשלום היטל השבחה

בעל מקרקעין החייב בהיטל השבחה, ישלם היטל השבחה לא יאוחר ממועד מימוש זכות במקרקעין

בעל מקרקעין החייב בהיטל השבחה, ישלם את ההיטל לא יאוחר ממועד מימוש זכות במקרקעין. ואם מימש חלק מן הזכויות במקרקעין, ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש.

בעוד החבות בהיטל, האירוע שבגינו קמה עילה להטלת ההיטל, קמה עם אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, הרי שמועד תשלום ההיטל נדחה עד למועד מימוש הזכויות במקרקעין, כלומר: עד למועד בו "נתפס" בעל המקרקעין כמי שניצל את ההשבחה והפיק ממנה תועלת. המשמעות היא – שמועד החבות הוא מועד אחד, ומועד התשלום הוא מועד אחר. זאת להבדיל מתשלום מס שבח מקרקעין – בו אירוע המס מתרחש במועד מכירת הזכויות במקרקעין. הסיבה שמועד התשלום נדחה ואינו מתבצע במועד החבות נובעת מהקושי העשוי לעמוד בפני בעל המקרקעין שנכסו הושבח לשלם את היטל ההשבחה ולמצוא מקורות מימון לשמו. ברגע מימוש הזכויות במקרקעין נפתחות בפני בעל הנכס גם מקורות מימון. אם כן, בעל מקרקעין החייב בהיטל השבחה, ישלמו לא יאוחר ממועד מימוש זכות במקרקעין.

סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 קובע כי "מימוש זכויות", במקרקעין הוא אחת מאלה:

1. קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;

2. התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;

3. העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961;

כלומר: המועד לתשלום היטל ההשבחה חל ברגע שבעל המקרקעין מנצל ומפיק תועלת עם קרות אחד מאלה: - בעת קבלת היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין שלא היה ניתן לקבלו אלמלא אושרה תוכנית המאפשרת את קבלת ההיתר או אלמלא מתן הקלה או התרת שימוש חורג. יש לשים לב – אם כעת אני רוצה להוציא היתר בנייה – מאוד עשוי להיות כי, בזמן שקניתי את הדירה, המוכר שילם בעת המכירה היטל השבחה עבור התוכנית בגינה אני רשאי לקבל את ההיתר. במקרה כזה התשלום עבור היטל ההשבחה כבר שולם ע"י המוכר ואהיה פטור. אך אם התוכנית אושרה לאחר קניית הדירה, הרי שיהיה עלי לשלם היטל השבחה במידה ולא חלים פטורים על היתר הבניה המבוקש. בכל אופן לא יינתן היתר בניה או הקלה ולא יותר שימוש חורג במקרקעין כל עוד לא שולם ההיטל במלואו או החלק היחסי בהיטל שיש לשלמו, אלא אם כן ניתנה ערבות לשלם את ההיטל או חלק ממנו. - בעת התחלת שימוש בפועל במקרקעין כפי שהותר בתוכנית שאושרה. - בעת מכירת המקרקעין או החכרה לדורות או הענקת זכות בהם הטעונה רישום - בין שבתמורה ובין שלא ובין שבשלמות ובין באופן חלקי. שותפים למקרקעין ישלמו את ההיטל לפי החלק היחסי של כל אחד מהם במקרקעין. במקרה כזה של מכירה – המועד למימוש הזכויות הינו יום כריתת החוזה – זאת עפ"י ההלכה שנקבעה בפס"ד של בית המשפט העליון נוה בנין ופיתוח בע"מ ואח' נגד הועדה לבניה למגורים ותעשיה מחוז המרכז (ע"א 1321/02) ע"י כבוד השופטת חיות שאומצה ע"י הנשיא ברק והשופט ריבלין.

כמה משלמים ואיך מערערים על השומה

שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית מההשבחה, כלומר 50% מעליית שווי המקרקעין עקב התכנית, ההקלה או השימוש החורג (סעיף 3 לתוספת השלישית). בעל מקרקעין שאינו מסכים לשומת ההיטל רשאי, תוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעתו, לדרוש מינוי שמאי מכריע או להגיש ערר לועדת הערר, לפי הענין (סעיף 14 לתוספת השלישית). מי שמוכר נכס או מבקש היתר בנייה יכול לבדוק את השומה ואת הפטורים האפשריים במסגרת ליווי במיסוי מקרקעין.