קנייה ומכירה של דירה לא רשומה בטאבו

הוצאתם נסח טאבו. הדירה לא מופיעה בו. או שהמתווך אמר "הזכויות בחברה משכנת". אפשר לקנות דירה כזו, ואפשר גם למכור אותה. מה שמשתנה הוא מי מאשר שהמוכר הוא בעל הזכויות, איך מגינים על הכסף של הקונה ואיזו בטוחה הבנק יקבל.

סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין נגמרת ברישום בלשכת רישום המקרקעין. עד שזה קורה, יש בידי הקונה התחייבות חוזית. בדירות שלא רשומות בטאבו זה מצב קבוע לתקופה ארוכה, ולכן את ההגנה בונים מכלים אחרים.

קודם כול, מי מחזיק ברישום

הבדיקה הראשונה שלי היא נסח של החלקה כולה. ממנו אני רואה מי הבעלים הרשומים של הקרקע: רשות מקרקעי ישראל, חברה, קבלן או בעלי קרקע פרטיים. משם ברור באיזה מסלול מדובר. ברוב המקרים זה אחד משלושה מצבים, ולכל אחד מהם יש סט בדיקות משלו, דרך אחרת להגן על הקונה מהתשלום הראשון עד ההעברה, ודרישות אחרות של הבנק שמממן את המשכנתא.

דירה הרשומה בחברה משכנת

חברה משכנת מחזיקה בספרים שלה את רשימת בעלי הזכויות בדירות של פרויקט שהיא בנתה או שיווקה. בטאבו הדירה לא מופיעה כיחידה נפרדת, ולכן את המידע מקבלים מהחברה.

מה אני בודק:

• אישור זכויות עדכני מהחברה על שם המוכר, ושהשם בו זהה לשם בחוזה.

• התחייבות לרישום משכנתא לטובת בנק, שעבוד או עיקול שרשומים בספרי החברה.

• חיפוש ברשם המשכונות על שם המוכר, כדי לראות שהזכויות לא שועבדו למישהו אחר.

• אם החברה עצמה מחזיקה בזכויות מכוח חכירה מרשות מקרקעי ישראל, אני בודק גם שם.

הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונה לרוב אי אפשר לרשום כאן, כי אין לדירה מקום משלה בפנקס. לכן מיד אחרי החתימה אני שולח לחברה הודעה על העסקה, מבקש שתרשום אותה אצלה ושתתחייב לא להעביר את הזכויות בלי הסכמת הקונה. את התשלומים אני מחלק כך שהכסף הגדול עובר רק כשהחברה אישרה בכתב את ההעברה.

דירה בבניין חדש שעוד לא נרשם כבית משותף

זה המצב של הרבה דירות שנמסרו בשנים האחרונות. הבניין עומד, אנשים גרים בו, אבל בטאבו יש עדיין חלקה אחת. הבעלים הרשומים הם הקבלן או בעלי הקרקע, ולכל קונה רשומה הערת אזהרה על החלקה כולה. הערת אזהרה כזו לא הופכת אותו לבעלים. היא מגנה על ההתחייבות כלפיו.

החוק מטיל על הקבלן לרשום את הבית כבית משותף. סעיף 6 לחוק המכר (דירות) קובע לכך מועד של שנה מרישום האיחוד והחלוקה של הקרקע או ממסירת הדירה, לפי המאוחר. בפועל הוא מתעכב. לפעמים בשנים.

כשמוכרים דירה כזו ביד שנייה, השרשרת עוברת דרך הקבלן. אין דרך לעקוף אותו. אני בודק את ההערה שרשומה לטובת המוכר על החלקה, משכנתאות ועיקולים על החלקה, ואישור מהקבלן שהמוכר שילם את מלוא התמורה ושאין לו התנגדות להעברה. אני גם קורא את החוזה המקורי של המוכר, כדי לדעת מה הקבלן דורש כדי לאשר העברה.

כאן הערת אזהרה לטובת הקונה כן אפשרית, על החלקה. הבקשה נחתמת בידי המוכר וגם בידי הבעלים הרשומים, ולכן צריך את שיתוף הפעולה של הקבלן כבר בשלב החתימה. בסוף העסקה ההערה של המוכר נמחקת, וההערה של הקונה נשארת עד שהבית יירשם והדירה תעבור על שמו.

דירה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל

כאן הרשות היא שמנהלת את הזכויות, ואת המידע מקבלים ממנה באישור זכויות. האישור מפרט את מהות הזכות, ומציין אם רשומה התחייבות לרישום משכנתא או הערות. כשיש שימוש חורג או חריגות בנייה, כתוב בו שהרשות לא תבצע פעולה בנכס עד שיוסדרו. אני בודק גם שהחכירה בתוקף, אם הנכס מהוון, ואם יש חוב דמי חכירה שנתיים. בנכס שאינו מהוון ייתכנו דמי הסכמה, ואת חוב דמי החכירה צריך לשלם לפני ההעברה.

את הבקשה להעברת זכויות מגישים כל בעלי הזכויות בנכס. ומה עם הערת אזהרה? רשות מקרקעי ישראל לא מאפשרת לרשום הערות אזהרה או שעבודים על זכויות שעוד לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. לכן את ההגנה על הקונה אני בונה בחוזה: בקשת ההעברה חתומה כבר בחתימה ומוחזקת בנאמנות, וחלק משמעותי מהתמורה משולם רק אחרי שהיא הוגשה ואושרה. הרחבתי במאמר על דירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל.

בכל אחד משלושת המצבים יש דרך לסגור עסקה בטוחה. מה שלא עובד זה להעתיק חוזה של דירה רשומה בטאבו ולקוות שיתאים.

מה זה עושה למשכנתא?

הבנק לא יכול לרשום משכנתא בטאבו על דירה שלא רשומה שם, ולכן הוא דורש סט בטוחות אחר:

• התחייבות לרישום משכנתא מהגוף שרושם את הזכויות, כלומר רשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת.

• משכון זכויות הלווים ברשם המשכונות.

• ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת הבנק.

• בבניין שלא נרשם כבית משותף, התחייבות חתומה בידי הקבלן ובידי הבעלים הרשומים, והערת אזהרה לטובת הבנק על החלקה.

ברשות מקרקעי ישראל, בכתב ההתחייבות הרשות מתחייבת לא לרשום את הזכויות בנכס בלי שתירשם באותה עת משכנתא לטובת הבנק, ולא לאשר העברת זכויות בלי הסכמתו. היא מנפיקה אותו רק לנכס שלא רשום בטאבו או בחברה משכנת, וכל בעלי הזכויות צריכים לחתום על הבקשה באזור האישי. בחברה משכנת את ההתחייבות נותנת החברה עצמה.

כל זה לוקח זמן. ולכן אני מתאם את לוח התשלומים בחוזה עם הבנק כבר לפני החתימה. אצל מוכר שיש לו משכנתא קיימת, אני מסדר מראש את הסילוק מול הבנק שלו. ועוד דבר שקונים מפספסים: בהסכמי הלוואה רבים יש התחייבות לרשום את הדירה על שם הלווה בתוך תקופה מסוימת. כשהבניין לא רשום, זה לא בשליטתכם, ושווה לקרוא את הסעיף הזה לפני שחותמים.

שאלות נפוצות

אפשר לקנות דירה שלא רשומה בטאבו?

כן. ההבדל הוא שאת זכויות המוכר מאמתים באישור זכויות מהחברה המשכנת, מהקבלן או מרשות מקרקעי ישראל, ואת ההגנה על הקונה בונים בהערה על החלקה, בהתחייבויות ובלוח תשלומים מותאם.

מה זה אישור זכויות?

מסמך שמנפיק הגוף שמחזיק ברישום, ומפרט מי בעל הזכויות בדירה ומה רשום עליה, כמו התחייבות לרישום משכנתא או הערות. אני מבקש אישור עדכני סמוך לחתימה ושוב לפני התשלום הגדול.

אפשר לרשום הערת אזהרה על דירה ברשות מקרקעי ישראל?

לא, כל עוד הזכויות לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. בבניין חדש שרק לא נרשם כבית משותף רושמים הערה על החלקה כולה, בחתימת הבעלים הרשומים.

לפני שאתם חותמים, תראו לי את אישור הזכויות

אני מלווה קונים ומוכרים בעסקאות של דירות שלא רשומות בטאבו, מהבדיקה הראשונה ועד שההעברה מאושרת אצל הגוף הרושם. מאחוריי 20 שנות ניסיון בעסקאות נדל"ן. שלחו לי בוואטסאפ את אישור הזכויות או את הנסח, או התקשרו ל-052-4043080. שיחת הייעוץ הראשונה ללא עלות.

אפשר גם להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר, ולקרוא עוד על ליווי בקניית דירה יד שנייה ועל ליווי במכירת דירה.