אישור עירייה לטאבו במכירת דירה

החוזה חתום, הקונה משלם לפי הלוח, ומועד המסירה מתקרב. בשלב הזה יש מסמך אחד שהמוכר חייב להביא, ובלעדיו הדירה לא תירשם על שם הקונה: אישור מהעירייה שכל החובות שלכם בגין הנכס שולמו. האחריות להשיג אותו מוטלת עליכם, המוכרים, ועיכוב בו יכול להשאיר חלק מהכסף שלכם תקוע.

הכלל נקבע בסעיף 324 לפקודת העיריות. לשכת רישום המקרקעין לא רושמת העברת זכויות בנכס עד שמוצגת לה תעודה מהעירייה, שבה העירייה מאשרת שבעל הנכס שילם את חובותיו בגין אותו נכס.

תעודה שמופנית לרשם המקרקעין

במסדרונות של עורכי הדין קוראים לה "אישור לטאבו" או "אישור היעדר חובות". זו תעודה שהעירייה מוציאה על שם רשם המקרקעין, לגבי נכס מסוים ועסקה מסוימת. היא לא מחליפה את אישורי המסים. את האישור על מס שבח ומס רכישה מוציאה רשות המסים, ואת האישור הזה מוציאה העירייה, כל אחד במסלול משלו.

ומה האישור לא עושה? הוא לא מבטל את החוזה ולא פוגע בתוקף שלו. אבל בלעדיו העסקה נשארת לא רשומה, והקונה יעמוד על כך שהתשלום האחרון לא יעבור אליכם במלואו עד שהמסמך יגיע.

החובות שהעירייה בודקת

ארנונה היא החלק הגדול. לא היחיד. העירייה בודקת גם אגרות והיטלים שמגיעים לה בגין הנכס, למשל היטלי כבישים, מדרכות ותיעול. בחלק מהעיריות נבדק באותה הזדמנות גם היטל השבחה.

הבדיקה נוגעת לחובות של בעל הנכס על הנכס הזה. חוב על נכס אחר שבבעלותכם הוא עניין אחר. גם חשבון המים כבר לא נמצא אצל רוב העיריות, אלא אצל תאגיד המים העירוני, ובחלק מהערים האישור בודק חובות מים רק לתקופה שלפני שהתאגיד הוקם.

היטל השבחה דורש מילה נפרדת. ברשויות מסוימות הוא כלול באישור העירייה, ובאחרות צריך אישור נפרד מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כך או כך, בלי תשלום ההיטל או ערובה לתשלומו, הרישום לא יתבצע. אם אושרה בעבר תוכנית שהעלתה את שווי הנכס, אני בודק את החשיפה להיטל עוד לפני החתימה, כי שומה של שמאי מוסיפה זמן. הסברתי את התזמון במאמר מועד תשלום היטל השבחה.

כך מגישים את הבקשה

את הבקשה מגיש בעל הנכס, או עורך דין מטעמו עם ייפוי כוח. ברוב העיריות עושים את זה בטופס מקוון באתר העירייה, בדרך כלל תחת מחלקת הארנונה או הגבייה. רשימת המסמכים משתנה מעיר לעיר, אבל הבסיס דומה:

• נסח טאבו עדכני של הנכס.

• צילום תעודת זהות של הבעלים.

• חוזה המכר החתום.

• מספר חשבון הארנונה.

• חוזה שכירות, אם גר בדירה שוכר.

ביורשים שמוכרים דירה מצרפים צו ירושה או צו קיום צוואה. בחלק מהעיריות מבקשים גם את חוזה הרכישה הקודם.

אחרי בדיקת המסמכים העירייה שולחת דרישה לתשלום החובות ולתשלום אגרה על התעודה. לפעמים נשלח פקח למדוד את הנכס לצורכי ארנונה. ושימו לב לפרט שמפתיע מוכרים: את הארנונה משלמים מראש עד התאריך שבו התעודה בתוקף, ולא עד היום בלבד. מי ששילם בצ'ק יחכה לפעמים עד שהצ'ק ייפרע. ובחלק מהעיריות אי אפשר לפרוס את החוב לתשלומים, כך שצריך להיערך לסכום אחד.

זמני טיפול שונים לכל סוג נכס

דירה בבניין משותף יכולה לקבל אישור תוך ימים ספורים. בבית פרטי, בדירת גן, בדירת גג או בנכס מסחרי הבדיקה ארוכה יותר, ובחלק מהעיריות היא נמשכת כמה שבועות. מגרש, או נכס שבו צריך שמאי לבדוק היטל השבחה, יכול להגיע לחודשיים.

לכן אני מגיש את הבקשה מיד אחרי החתימה על החוזה. מי שמחכה לשבוע של המסירה מהמר על הזמן של מחלקת הגבייה, והזמן הזה לא בשליטתו.

האישור לא תקף לתמיד

כל עירייה קובעת את תוקף התעודה. בחלק מהערים היא תקפה עד שנה, ובאחרות לתקופה קצרה יותר, ולפעמים התוקף תלוי בסוג הנכס. אם הרישום בטאבו לא הושלם לפני שהתוקף פג, מבקשים הארכה, משלמים אגרה נוספת ומסלקים את הארנונה עד התאריך החדש.

עוד צעד אחד. ביום המסירה מודיעים לעירייה על חילופי המחזיקים בנכס, עם קריאות המונים. עד שההודעה נמסרת, חשבון הארנונה נשאר על שמכם.

כשהאישור לא מוכן ביום המסירה

זה קורה. הרבה יותר ממה שנדמה. הקונה מוכן לשלם את התשלום האחרון, המפתחות על השולחן, ואישור העירייה עוד לא הגיע. עורך הדין של הקונה לא ישחרר את כל הכסף בלי המסמך, ומבחינתו הוא צודק.

הפתרון המקובל הוא פיקדון בנאמנות. חלק מהתשלום האחרון נשאר אצל אחד מעורכי הדין עד שהאישור יוצג, ואז הוא משתחרר אליכם. את המנגנון הזה אני קובע כבר בחוזה, ולא מאלתר אותו ביום המסירה:

• גובה הסכום שיישאר בנאמנות, כך שיכסה את החובות הצפויים ומרווח ביטחון.

• המועד שבו אתם מתחייבים להמציא את האישור.

• הסמכות של הנאמן לשלם בעצמו לעירייה מתוך הפיקדון אם המועד עבר.

מבחינתכם כמוכרים, הפיקדון הוא הכסף שלכם, ולכן האינטרס להביא את האישור מהר הוא קודם כול שלכם, גם כשמדובר בחוב ארנונה קטן שבגללו מעוכב סכום גדול בהרבה ממנו. כל יום שהאישור מתעכב הוא יום שבו סכום שהיה אמור להיות אצלכם יושב בחשבון נאמנות. פירטתי את המנגנון במאמר תשלום אחרון כנגד פיקדון, ואת שאר המסמכים שהמוכר מביא תמצאו במאמר מסמכי העברת בעלות.

מה אני מסדר למוכרים מראש

לפני שאתם חותמים, אני בודק מול העירייה אם יש חובות פתוחים על הנכס ואם יש חשיפה להיטל השבחה. בחוזה אני מגדיר מי משלם מה עד יום המסירה ומה קורה אם האישור מתעכב. מיד אחרי החתימה אני מגיש את הבקשה ועוקב אחריה עד שהתעודה מגיעה לטאבו.

מוכרים דירה ורוצים שהתשלום האחרון יגיע אליכם בזמן? כתבו לי בוואטסאפ או התקשרו ל-052-4043080. שיחת הייעוץ הראשונה ללא עלות. אפשר גם להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר, ולקרוא עוד על הליווי שלי בעמוד מכירת דירה.