היטל השבחה במכירת דירה, מי משלם ומה כותבים בחוזה

ברוב המקרים המוכר משלם. כשתכנית שהעלתה את שווי הדירה אושרה לפני שנחתם חוזה המכר, ההיטל עליה משולם במכירה, והחייב בו הוא בעל הדירה. על תכנית שאושרה אחרי החתימה ישלם הקונה, כשימכור בעצמו או כשיוציא היתר בנייה.

זו ברירת המחדל של החוק. אבל ההיטל הוא גם אחד הסעיפים שמתווכחים עליהם הכי הרבה במשא ומתן בין קונה למוכר, ובסוף מה שכתוב בחוזה הוא שקובע מי מוציא את הכסף מהכיס. כדאי להבין את המנגנון לפני שמגיעים לשולחן.

ההיטל הוא מחצית מעליית השווי

היטל השבחה הוא תשלום שבעל נכס מעביר לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כשהשווי של הנכס עלה בגלל אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. תכנית שמוסיפה זכויות בנייה בבניין, למשל, או משנה ייעוד של מגרש.

לפי סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ההיטל הוא מחצית ההשבחה. אם שמאי הוועדה קבע שהתכנית העלתה את שווי הדירה ב-200,000 ש"ח, ההיטל יעמוד על 100,000 ש"ח, לפני הצמדה.

הסכום נקבע לפי יום אישור התכנית, אבל לא משולם באותו יום. החוב ממתין עד ש"מממשים" את הזכויות. על הרקע ועל ייעוד הכספים כתבתי במאמר מדוע מוטל היטל השבחה.

המכירה היא המימוש, והחייב הוא המוכר

סעיף 1 לתוספת מגדיר מהו "מימוש זכויות". יש שם שלוש חלופות: קבלת היתר לבנייה או לשימוש שלא היה אפשרי בלי התכנית, תחילת שימוש בפועל לפי התכנית, והעברת הזכויות בנכס. מכירת דירה היא העברה כזו.

סעיף 2 קובע שבעל המקרקעין משלם את ההיטל, ובקרקע שמוחכרת לדורות, החוכר. סעיף 7 מוסיף שהתשלום יבוא לא יאוחר מהמועד שבו החייב מימש את הזכות. מוכר שמוכר, מממש. לכן על כל תכנית שאושרה עד המכירה, החוב שלו.

יש חריגים. העברה מכוח דין, כמו ירושה, והעברה ללא תמורה לקרוב לא נחשבות מימוש, ולכן ההיטל לא נגבה בהן. ומי שבנה או הרחיב את דירתו עד 140 מ"ר וגר בה לפחות ארבע שנים מגמר הבנייה, המכירה שלו לא תיחשב מימוש בגין אותה בנייה (סעיף 19(ג)(2)). את התנאים פירטתי במאמר פטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר, ואת שאר הפטורים במאמר פטורים מתשלום היטל השבחה.

בלי תשלום ההיטל, הדירה לא תירשם על שם הקונה

כאן הקונה מתחיל לדאוג. ובצדק. סעיף 10(א) לתוספת קובע שלא תירשם בטאבו פעולה שהיא מימוש זכויות עד שמוצגת לרשם תעודה שכל ההיטל המגיע באותה שעה שולם. בפועל, האישור הזה עובר דרך התעודה שהעירייה מוציאה לטאבו לפי סעיף 324 לפקודת העיריות.

המשמעות פשוטה. החוב של המוכר יכול לעצור את הרישום של הקונה, ומוכר שלא משלם משאיר את הקונה עם חוזה חתום, עם כסף שכבר הועבר ועם דירה שלא רשומה על שמו. כשאני מייצג קונה, התשלום האחרון לא עובר לפני שהסוגיה הזו סגורה.

ועוד נקודה למוכר. מיום המימוש נוספת לחוב ריבית, מעבר להצמדה. מי שמושך זמן, משלם יותר. פירוט במאמר הצמדת מדד וריבית להיטל השבחה.

תכנית שאושרה אחרי החתימה עוברת לקונה

התאריך הקובע הוא יום אישור התכנית, לא היום שבו שמעתם עליה, ותכנית שאושרה אחרי שנחתם החוזה פשוט לא הייתה חלק מהזכויות שהמוכר מימש כשמכר לכם את הדירה. הקונה נהנה מההשבחה, וישלם עליה כשיממש בעצמו: כשיבקש היתר לבנות לפי התכנית, או כשימכור.

וזו המלכודת. ביום החתימה תכנית יכולה להיות בשלב מתקדם, אפילו מופקדת, ולקבל תוקף כמה חודשים אחר כך. אם החוזה אומר רק "המוכר ישא בהיטל על תכניות שאושרו עד היום", ההיטל עליה ייפול על הקונה. לפעמים המוכר כבר גילם את הפוטנציאל של אותה תכנית במחיר. כך הקונה משלם פעמיים, פעם במחיר ופעם בהיטל.

לכן לפני חתימה אני בודק בוועדה המקומית אילו תכניות חלות על הנכס ואילו נמצאות בהליך. זה חלק מהבדיקה התכנונית לפני עסקה.

כשהמוכר מבקש שהקונה ייקח את ההיטל

אפשר לסכם אחרת. כלפי הוועדה המקומית החייב הוא בעל המקרקעין, אבל בין הצדדים החוזה קובע מי נושא בעלות בפועל. יש מוכרים שמורידים מהמחיר בתמורה לכך שהקונה ישלם את ההיטל. זה יכול להיות הגיוני, אם הקונה יודע על מה הוא חותם.

ובלי שומה? אף אחד לא יודע. אני לא ממליץ לקונה לקבל על עצמו היטל בסכום פתוח. אם זו העסקה, הסכום צריך להיות ידוע, או לפחות מוגבל בתקרה שכתובה בחוזה.

גם למוכר יש מה לחשב. היטל השבחה ששילם מותר בניכוי בחישוב מס השבח (סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין). את השאלה מי משלם את ההיטל אני בודק עם המוכר יחד עם חישוב המס, ולא בנפרד. על הניכויים האפשריים כתבתי במאמר ניכוי הוצאות ממס שבח.

שומה לפני החתימה חוסכת ויכוח

עדיף לדעת את הסכום מראש. בעל הנכס יכול לבקש מהוועדה המקומית לערוך שומת היטל השבחה עוד לפני המכירה, וסעיף 7(א) מאפשר לו לשלם מקדמות על חשבון ההיטל לפני שהשומה נקבעה. שומה שמגיעה בזמן מאפשרת לסגור את הסעיף בחוזה במספר מדויק, ולא בנוסח כללי שכל צד יקרא אחר כך כפי שנוח לו.

ואם השומה נראית גבוהה מדי, אפשר להשיג עליה, והמועדים קצרים. הסברתי אותם במאמר כיצד נקבע גובה ההשבחה.

מה צריך להופיע בסעיף ההיטל בחוזה

סעיף טוב עונה על כמה שאלות. מי נושא בהיטל על תכניות שאושרו עד יום החתימה, ובדרך כלל זה המוכר. מה קורה עם תכנית שהופקדה ועוד לא אושרה, ומי לוקח את הסיכון שהיא תאושר לפני המסירה. מי משלם על הקלה או שימוש חורג שאושרו לנכס בעבר. איך מבטיחים את התשלום, למשל בעיכוב חלק מהתמורה בנאמנות אצל עורך הדין או בתשלום ישיר לוועדה המקומית מתוך כספי הקונה, עד שמוצג אישור כתוב שההיטל שולם במלואו. ואם הקונה לוקח על עצמו את ההיטל, מה התקרה, ומה קורה כשהשומה הסופית גבוהה ממנה.

את הסעיף הזה סוגרים לפני המחיר

אחרי שהמחיר סוכם, כל שקל בסעיף ההיטל הופך לוויכוח, ולכן אני בודק את המצב התכנוני של הנכס ואת חבות ההיטל עוד לפני שמנסחים את החוזה, לקונים ולמוכרים כאחד. 20 שנות ניסיון בעסקאות נדל"ן לימדו אותי שזה הרגע הזול ביותר לטפל בזה. תכנון המס, כולל ההשפעה על מס השבח, כלול בליווי.

שיחת הייעוץ הראשונה ללא עלות. שלחו הודעת וואטסאפ או התקשרו ל-052-4043080, או השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר. אפשר לקרוא גם על ליווי משפטי במכירת דירה ועל מיסוי מקרקעין במשרד.