הצמדה למדד תשומות הבנייה בדירה מקבלן
בחוזה שנחתם מ-7.7.2022 ואילך, הקבלן רשאי להצמיד למדד תשומות הבנייה לכל היותר 40% ממחיר הדירה. 20% מהמחיר לא צמודים בכלל, ומכל תשלום אחר אפשר להצמיד עד מחצית. ההצמדה נעצרת במועד המסירה שנקבע בחוזה, גם אם הקבלן מאחר.
זה הדין, לפי סעיף 5ג לחוק המכר (דירות). אבל המספר שיופיע בסוף על השוברים נקבע בחוזה עצמו, ושם יש מקום לעבודה. הדרך הכי ברורה להסביר את זה היא דוגמה אחת, מההתחלה ועד הסוף.
המדד שעוקב אחרי העלויות של הקבלן
מדד תשומות הבנייה למגורים מתפרסם בכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הוא עוקב אחרי העלויות של הקבלן: חומרי בנייה, שכר עבודה, ציוד. ההיגיון של ההצמדה הוא שהדירה נבנית שנתיים או שלוש, והקבלן רוצה להעביר אליכם חלק מהסיכון שהעלויות יעלו בדרך.
לפני התיקון של 2022 היו חוזים שבהם כל יתרת המחיר הייתה צמודה. היום החוק מגביל את זה. ונקודת המוצא בחוק היא שאין הצמדה בכלל, אלא אם החוזה קובע אחרת.
דוגמה אחת מההתחלה ועד המסירה
נניח שאתם קונים דירה מקבלן ב-2,400,000 ש"ח. מועד המסירה בחוזה הוא בעוד 24 חודשים, ולוח התשלומים נראה כך:
בחתימה: 480,000 ש"ח, שהם 20% מהמחיר.
אחרי 6 חודשים: 480,000 ש"ח.
אחרי 12 חודשים: 480,000 ש"ח.
אחרי 18 חודשים: 480,000 ש"ח.
במסירה, אחרי 24 חודשים: 480,000 ש"ח.
התשלום הראשון לא צמוד. נקודה. זה החלק שהחוק מוציא מההצמדה, ושום סעיף בחוזה לא יכול להחזיר אותו פנימה.
בכל אחד מארבעת התשלומים האחרים, הקבלן רשאי להצמיד עד מחצית. כלומר 240,000 ש"ח מכל תשלום צמודים, ו-240,000 ש"ח נשארים קבועים. סך הכול 960,000 ש"ח צמודים מתוך 2,400,000. זה בדיוק 40%.
עכשיו המדד. לצורך החישוב בלבד, נניח שהוא עולה בקצב קבוע של 3% בשנה. זו הנחה, לא תחזית. ככה זה מתורגם לשקלים:
תשלום אחרי 6 חודשים: עלייה של 1.5% על 240,000 ש"ח, כלומר 3,600 ש"ח.
אחרי 12 חודשים: 3% על 240,000, כלומר 7,200 ש"ח.
אחרי 18 חודשים: 4.5%, כלומר 10,800 ש"ח.
במסירה: 6%, כלומר 14,400 ש"ח.
סך הפרשי ההצמדה בדוגמה: 36,000 ש"ח, בערך 1.5% ממחיר הדירה. אילו כל התשלומים אחרי החתימה היו צמודים במלואם, כמו בחלק מהחוזים הישנים, הסכום היה מגיע ל-72,000 ש"ח.
שימו לב לתשלום האחרון. הוא מייצר את ההפרש הגדול ביותר, פשוט כי הוא משולם הכי רחוק מיום החתימה ולכן המדד מספיק לעלות לאורך כל תקופת הבנייה עד שמגיע תורו. רוב הכסף של ההצמדה יושב בסוף הלוח.
ומה אם הקבלן מאחר
נמשיך את אותה דוגמה. המסירה בחוזה היא בחודש 24, אבל הדירה נמסרת בפועל בחודש 30. התשלום האחרון מחושב לפי המדד של חודש 24, ולא לפי המדד של חודש 30. ששת חודשי האיחור לא מוסיפים שקל להצמדה.
החוק קובע את זה במפורש לגבי חוזים מ-7.7.2022. מה שאני בודק בחוזה הוא שאין בו ניסוח שמנסה לעקוף את הכלל, למשל הצמדה "עד מועד התשלום בפועל" בלי סייג. ולמען הסדר, האיחור עצמו מזכה אתכם בפיצוי לפי סעיף 5א לחוק, וזה נושא נפרד.
הסעיפים שאני פותח למשא ומתן
הקבלן מגיע עם חוזה מוכן. לא כל סעיף בו פתוח. אבל בהצמדה יש כמה נקודות שאני מעלה כמעט תמיד.
הראשונה היא אם יש הצמדה בכלל. החוק לא מחייב אותה. בפרויקטים מסוימים, בעיקר כשהקבלן רוצה לסגור מכירות, אפשר לקבל מחיר לא צמוד או הצמדה לחלק קטן יותר מהתשלומים.
השנייה היא מדד הבסיס. ההפרשים מחושבים מהמדד שנקבע בחוזה כנקודת התחלה. אני בודק שזה המדד הידוע ביום החתימה, ולא מדד מוקדם יותר שכבר "מגלם" עלייה שאתם תשלמו עליה.
השלישית היא לוח התשלומים. כפי שראיתם בדוגמה, כל שקל שמשולם מוקדם יותר צובר פחות הצמדה. אם תעבירו 240,000 ש"ח מהתשלום האחרון לתשלום של חודש 12, ההצמדה על החלק הצמוד שלו (120,000 ש"ח) תהיה 3% במקום 6%, וזה חוסך 3,600 ש"ח בדוגמה שלנו. מצד שני, הקדמה עולה לכם בהון עצמי מוקדם או במשכנתא שמתחילה לרוץ מוקדם, ולכן את החשבון הזה אני עושה יחד אתכם ועם יועץ המשכנתאות.
הרביעית היא כיוון התנועה. מדד יכול גם לרדת. יש חוזים שקובעים שהתשלום לא ירד מתחת לסכום הנקוב גם כשהמדד יורד, כך שהסיכון עובר רק לכיוון אחד. אני מבקש שההצמדה תפעל לשני הכיוונים.
ונקודה אחרונה, תוספות. אני בודק על איזה בסיס מחושבת ההצמדה בשינויי דיירים ובתוספות שנחתמות אחרי החוזה המקורי, כי שם הניסוח פחות אחיד.
כל זה צריך לקרות לפני החתימה. אחרי שחתמתם, הלוח וההצמדה כבר קבועים. על שאר הסעיפים שאני בודק בחוזה קבלן כתבתי במאמר קניית דירה מקבלן: איך חוק המכר שומר על הכסף שלכם, ועל סדר השלבים במאמר תהליך קניית דירה מקבלן.
שאלות נפוצות
חתמתי לפני יולי 2022. הכללים האלה חלים עליי?
לא. התיקון חל על חוזים שנחתמו מיום תחילתו, 7.7.2022. בחוזה מוקדם יותר ההצמדה נקבעת לפי מה שכתוב בו, גם אם כל יתרת המחיר צמודה.
מה קורה כשהמדד יורד?
זה תלוי בחוזה. אם ההצמדה פועלת לשני הכיוונים, החלק הצמוד של התשלום יקטן בהתאם לירידה, ואתם תשלמו פחות מהסכום הנקוב בלוח. אם יש בחוזה סעיף שמונע ירידה מתחת לסכום הנקוב, תשלמו את הסכום המקורי. את זה כדאי לברר בטיוטה, לא בשובר.
לפני החתימה, שלחו לי את לוח התשלומים
אני מלווה רוכשי דירות מקבלן מהטיוטה הראשונה ועד הרישום, כולל המשא ומתן על סעיפי ההצמדה ותכנון מס הרכישה. מאחוריי 20 שנות ניסיון בעסקאות נדל"ן.
שלחו בוואטסאפ את טיוטת החוזה או את לוח התשלומים, או התקשרו ל-052-4043080. שיחת הייעוץ הראשונה ללא עלות. אפשר גם להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר באתר ולקרוא עוד על ליווי בקניית דירה מקבלן.
