קניית דירה מקבלן: איך חוק המכר שומר על הכסף שלכם

קניית דירה מקבלן היא קנייה של נכס שעדיין לא קיים. הקונה משלם מראש, והסיכון הגדול הוא שהקבלן לא יסיים את הבנייה. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, קובע איך מגנים על הכסף הזה.

הכלל: עד 7% בלי בטוחה

קבלן רשאי לקבל עד 7% מהמחיר בלי בטוחה. מעבר לזה, כל שקל צריך להיות מוגן באחת מחמש הבטוחות שהחוק מאפשר (סעיף 2 לחוק):

1. ערבות בנקאית, או ערבות של חברת ביטוח או גוף מורשה.

2. פוליסת ביטוח.

3. משכנתה ראשונה לטובת הקונה.

4. הערת אזהרה לטובת הקונה, בתנאי שלא נרשמו קודם לה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

5. העברת הבעלות על שם הקונה.

בפרויקט עם ליווי בנקאי, משלמים רק דרך פנקס השוברים של הבנק. תשלום ישיר לקבלן, או לחשבון אחר, עלול להישאר בלי ערבות.

הצמדה למדד תשומות הבנייה

לפי סעיף 5ג לחוק המכר (דירות), בחוזים שנחתמו אחרי תחילת תיקון מס' 9 (התשפ"ב-2022), 20% מהמחיר שמשולמים בחתימה, או לפני כל תשלום אחר, אינם צמודים. מכל תשלום אחר מותר להצמיד עד מחצית למדד תשומות הבנייה. כלומר, לכל היותר 40% מהמחיר צמודים. אחרי מועד המסירה שנקבע בחוזה אין הצמדה, אלא אם העיכוב נגרם בגלל הקונה או בנסיבות שאינן בשליטת המוכר.

דוגמה: דירה ב-2,500,000 ₪. לפחות 500,000 ₪ לא צמודים. מתוך 2,000,000 ₪ הנותרים, לכל היותר 1,000,000 ₪ צמודים.

פיצוי על איחור במסירה

אם הקבלן לא מעמיד את הדירה לרשות הקונה בתוך חודש מהמועד שנקבע בחוזה, הקונה זכאי לפיצוי בלי להוכיח נזק (סעיף 5א לחוק). הפיצוי מחושב לפי דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, ומשולם בסוף כל חודש. הפיצוי מתחיל מתום החודש הראשון, ולא מהיום הראשון של האיחור:

• החודש הראשון: אין פיצוי.

• מתום החודש הראשון עד תום החודש הרביעי: דמי השכירות של דירה דומה.

• מתום החודש הרביעי עד תום החודש העשירי: דמי השכירות × 1.25.

• מתום החודש העשירי ואילך: דמי השכירות × 1.5.

אם החוזה קובע פיצוי גבוה יותר, הקונה מקבל את הגבוה. הפיצוי לא מגיע אם האיחור נגרם רק בגלל הקונה, או בנסיבות של סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות). הכללים האלה חלים על חוזים שנחתמו אחרי תחילת תיקון מס' 9 (התשפ"ב-2022). על חוזה שנחתם לפני כן חל הנוסח הקודם של החוק (סעיף 11(ד)).

ליקויים אחרי המסירה

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע תקופת בדק שמתחילה במסירת הדירה. אורכה נקבע בתוספת לחוק לפי סוג הליקוי: שנה לליקוי רגיל, שנתיים לריצוף ולמסגרות, 4 שנים לצנרת ולאיטום, 5 שנים לסדקים רחבים מ-1.5 מ"מ ו-7 שנים להתנתקות חיפוי חוץ. אחרי תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות של 3 שנים.

על ליקוי שאפשר היה לראות במסירה צריך להודיע לקבלן תוך שנה מהמסירה. על ליקוי נסתר מודיעים תוך זמן סביר מרגע שגילו אותו (סעיף 4א). כדאי לתעד כל ליקוי ולשלוח הודעה בכתב.

מה בודקים לפני שחותמים

• מי מלווה את הפרויקט ואיך משלמים בפועל.

• נוסח הערבות ומה היא מכסה.

• לוח התשלומים מול קצב הבנייה ומול המשכנתא.

• סעיפי ההצמדה, מועד המסירה והפיצוי על איחור.

• המפרט הטכני שמצורף לחוזה.

עו"ד שלום הורביץ מייצג קונים מול קבלנים ומנהל את המומ״מ על החוזה עד הרישום בטאבו. לפרטים: עורך דין לקניית דירה מקבלן.