רישום בן הזוג בטאבו בלי מס רכישה ובלי מס שבח
הדירה שבה אתם גרים רשומה בטאבו רק על שם אחד מכם. אפשר לרשום את בן או בת הזוג כבעלים של חלק ממנה, בלי לשלם עליה כסף, וברוב המקרים גם בלי מס שבח ובלי מס רכישה. התנאי המרכזי לפטור ממס רכישה הוא שמדובר בדירת מגורים ושאתם גרים בה יחד.
הפנייה הזו מגיעה אליי בכמה מצבים חוזרים. דירה שאחד מכם קנה לפני החתונה, והיום היא הבית של שניכם. נישואים שניים, שבהם בן הזוג שעבר לגור בדירה לא רשום עליה. זוג ידועים בציבור שגרים יחד שנים, והדירה עדיין רשומה כמו ביום הקנייה. ולפעמים הטריגר הוא הבנק, כשמבקשים משכנתא חדשה או מיחזור ורוצים ששני בני הזוג יופיעו כבעלים.
בכל המצבים האלה מדובר בהעברה ללא תמורה. מתנה. אין כסף שעובר ידיים, ולכן מבחינת דיני המס זה עולם אחר לגמרי מעסקת מכר רגילה, עם הוראות פטור שלא קיימות כשיש קונה ומוכר.
שני מיסים, שני פטורים נפרדים
בכל העברה של זכות במקרקעין יש שני צדדים למס. המעביר עלול להיות חייב במס שבח, והמקבל עלול להיות חייב במס רכישה. כל אחד מהם נבחן לפי הוראה אחרת, ולכל אחד תנאים משלו.
במס שבח הפטור קבוע בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין: מכירה ללא תמורה לקרוב פטורה ממס, ובן זוג הוא "קרוב" לפי הגדרת החוק. הפטור הזה לא מוגבל לדירת מגורים, והוא חל גם על ידועים בציבור ועל בני זוג מאותו מין. הוא פוטר את ההעברה עצמה. השאלה אם יהיה מס שבח תיבחן שוב ביום שבו תמכרו את הדירה לקונה אחר.
במס רכישה צריך לדייק. תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה) קובעת שמכירת זכות בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג שמתגורר יחד עם המעביר בדירה פטורה ממס רכישה. מכאן ארבעה תנאים, וכולם צריכים להתקיים:
הזכות שמועברת היא בדירת מגורים.
ההעברה היא בלי שום תמורה.
המעביר והמקבל הם בני זוג, נשואים או ידועים בציבור.
שניהם גרים יחד בדירה הזו.
כשאחד התנאים חסר, למשל בדירה להשקעה שאתם לא גרים בה, בחנות, במשרד או במגרש, נכנסת תקנה 20. היא לא פוטרת, אלא מעמידה את המס על שליש ממס הרכישה הרגיל, מחושב לפי שווי השוק של החלק שמועבר. בדירה יקרה, שבה מחצית משווי הדירה עוברת לבן הזוג, שליש מהמס הרגיל הוא סכום שמרגישים היטב בחשבון הבנק.
ומה עם הכותרת שאומרת שאין פטור?
מי שמחפש את הנושא ברשת נתקל לפעמים בכותרת "העברת זכויות בין בעל לאשתו שלא במסגרת הליכי גירושין אינה פטורה ממס רכישה". היא נשמעת כמו סתירה מוחלטת למה שכתבתי למעלה, אבל היא לא.
הכותרת מתייחסת להחלטה של ועדת הערר למיסוי מקרקעין בנצרת מינואר 2015 (ערר 10/08). שם הועברו מהבעל לאישה זכויות בחלקות קרקע, לפי הסדר רכושי שאושר בבית המשפט לענייני משפחה, בזמן שבני הזוג היו נשואים ולא בהליך גירושין. האישה טענה שחל עליה הפטור של העברה אגב גירושין (סעיף 4א לחוק), והוועדה דחתה את הטענה כי לא היה הליך גירושין או פירוד. מה שנשאר הוא תקנה 20 ותשלום של שליש מהמס.
כלומר, לא היה שם בכלל מקום לתקנה 21: הנכס לא היה דירת מגורים שבני הזוג גרים בה. הוראה אחת לא סותרת את השנייה. הן פשוט חלות על מצבים שונים.
התהליך, שלב אחר שלב
מפיקים נסח טאבו עדכני ובודקים מי רשום, אילו משכנתאות ועיקולים יש ואם יש הערות. כשהדירה לא רשומה בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ההעברה נעשית שם, ואני מברר מראש אילו מסמכים הם דורשים.
פונים לבנק שנתן את המשכנתא ומבקשים את הסכמתו להעברה. בלי מכתב הסכמה מהבנק, לשכת הרישום לא תרשום את ההעברה.
אני מכין הסכם העברה ללא תמורה, וקובע איתכם איזה חלק עובר. רוב הזוגות בוחרים מחצית, אבל זו לא חובה.
מגישים הצהרה למשרד מיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד ההעברה, עם בקשה לפטור ממס שבח לפי סעיף 62 ולפטור ממס רכישה לפי תקנה 21. אתם מצהירים בכתב שאין תמורה ושאתם גרים יחד בדירה.
מקבלים מרשות המסים אישור שמאפשר לרשום את ההעברה בטאבו.
מבקשים מהעירייה אישור שאין חובות על הדירה (סעיף 324 לפקודת העיריות). בלי האישור הזה הרשם לא יבצע את הרישום.
חותמים על שטר מכר ללא תמורה, אני מאמת את החתימות ומגיש את התיק ללשכת רישום המקרקעין, יחד עם הסכמת הבנק והאישורים, ומשלמים אגרה.
אחרי האישור מפיקים נסח חדש, ובו מופיעים שניכם כבעלים.
אם משהו נתקע, זה כמעט תמיד בשלב 2 או בשלב 6. לכן אני מתחיל מהם.
מה אני בודק לפני שמתחילים
קודם כול, המשכנתא. בנק שנתן הלוואה לאחד מכם יכול להתנות את הסכמתו בכך שבן הזוג המקבל יחתום גם הוא על מסמכי ההלוואה, ולפעמים הוא מבקש לעדכן את תנאיה. עדיף לדעת את זה לפני שמגישים משהו לרשות המסים.
השני הוא תנאי המגורים המשותפים. אם אתם לא גרים כרגע בדירה, או שאחד מכם רשום בכתובת אחרת, הפטור לפי תקנה 21 עלול להידחות ואתם תשלמו שליש מהמס. אני רוצה לראות שהעובדות תומכות בבקשה לפני שהיא מוגשת, ולא אחרי שומה.
ואז התמורה. גם סכום קטן, או התחייבות של בן הזוג המקבל לשאת בחלק מהמשכנתא, עלולים להפוך את ההעברה לעסקה בתמורה. כאן אני מנסח בזהירות את ההסכם ואת ההצהרה.
ועוד הערה אחת. אם חתמתם בעבר על הסכם ממון, ההעברה עלולה לשנות את מה שנקבע בו לגבי הדירה. זו שאלה של דיני משפחה, ולכן כדאי לבדוק אותה עם עורך הדין שערך את ההסכם לפני החתימה על השטר.
שאלות נפוצות
אפשר להעביר רק חלק קטן מהדירה, למשל רבע?
כן. מעבירים כל חלק שתבחרו, רבע, שליש או מחצית, והתנאים לפטור זהים בכל אחד מהם. הרבה זוגות מעדיפים מחצית, כדי שהרישום ישקף בעלות שווה.
זה עובד גם לידועים בציבור?
כן. הפטור ממס שבח והפטור ממס רכישה חלים גם על ידועים בציבור וגם על בני זוג מאותו מין. במס רכישה תידרשו להראות שאתם גרים יחד בדירה, ולכן כדאי להכין מסמכים שמעידים על כך.
ומה אם אנחנו מתגרשים?
זה מסלול אחר לגמרי, עם הוראות פטור אחרות. כתבתי עליו במאמר העברה אגב גירושין ובעמוד על העברת בעלות בדירה אגב גירושין.
לפני שחותמים על שטר המתנה
רוב העבודה כאן היא סדר נכון ובדיקה של התנאים לפני ההגשה. עוד על הרישום עצמו תמצאו במאמר רישום עסקת מתנה בטאבו, ועל השליש ממס הרכישה כשהפטור לא חל, במאמר מס רכישה במתנה לקרוב.
אני מטפל בהעברות ללא תמורה בין בני זוג מהנסח הראשון ועד הרישום, כולל הבקשות לפטור ממס, עם 20 שנות ניסיון בעסקאות נדל"ן. שלחו לי בוואטסאפ את נסח הטאבו ואת שם הבנק שנתן את המשכנתא, או התקשרו ל-052-4043080. שיחת הייעוץ הראשונה ללא עלות. אפשר גם להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר באתר ולקרוא על העברת דירה ללא תמורה ועל מיסוי מקרקעין.
