העברת דירה לילדים, מתנה עכשיו או ירושה בהמשך

הורים ששואלים אותי מה עדיף, להעביר את הדירה לילד עכשיו או להשאיר אותה בירושה, מצפים בדרך כלל לתשובה אחת. מבחינת מס, ירושה זולה יותר כמעט תמיד: אין מס רכישה, אין מס שבח בהעברה, ואין תקופת צינון. מתנה עולה שליש ממס הרכישה הרגיל, ומעבירה לילד את השבח שנצבר אצלכם.

אבל "זולה יותר" לא אומר "נכונה יותר". תלוי במשפחה. יש משפחות שבשבילן מתנה היא הצעד הנכון, והמחיר שלה ידוע מראש. כדי שתוכלו להשוות, עברתי על אותן חמש נקודות בשני המסלולים, באותו סדר.

מתנה בחיים

מס רכישה. הילד שמקבל את הדירה משלם שליש ממס הרכישה הרגיל (תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה)). השליש מחושב לפי המצב של הילד: אם אין לו דירה אחרת, לפי מדרגות דירה יחידה. אם כבר יש לו דירה, לפי שיעורי דירה נוספת, ושם הסכום קופץ.

מס שבח על ההעברה. מתנה מהורה לילד פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. כאן נמצאת הנקודה שהרבה הורים מפספסים. השבח לא נמחק, הוא נדחה. הילד נכנס לנעליכם, ויום הרכישה ושווי הרכישה שלו הם אלה שלכם. כשימכור, השבח יחושב ממה ששילמתם אתם.

תקופת צינון. סעיף 49ו קובע שמי שקיבל דירה במתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה עד שיחלפו 4 שנים מהיום שנעשה בעליה, או 3 שנים מהיום שהתחיל לגור בה כבעלים. ילד שקיבל את הדירה לפני גיל 18, התקופה נספרת אצלו רק מגיל 18.

מכירה עתידית של הילד. גם אחרי הצינון, הילד צריך לעמוד בעצמו בתנאי פטור דירה יחידה. אם בינתיים קנה דירה משלו, או שהדירה שקיבל אינה היחידה שלו, השבח שלו יחושב מיום הרכישה שלכם ומהמחיר ששילמתם, והוא ישלם עליו מס שבח.

הפטור שלכם. ההעברה פטורה לפי סעיף 62, לא לפי פטור דירה יחידה. לכן היא לא נספרת כמכירה בפטור דירה יחידה במגבלת 18 החודשים של סעיף 49ב(2). אם נשארה לכם דירה אחרת, היא תיבחן במכירה לפי התנאים הרגילים, ואת זה אני בודק לפני ההעברה, לא אחריה. ועוד דבר. ילד מתחת לגיל 18 שאינו נשוא נחשב חלק מהתא המשפחתי שלכם, כך שדירה שנרשמה על שמו נספרת כדירה שלכם.

ירושה

מס רכישה. אין. ירושה אינה מכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן היורש לא משלם מס רכישה כשהדירה נרשמת על שמו.

מס שבח על ההעברה. גם אין. רישום הירושה בטאבו אינו אירוע מס.

תקופת צינון. אין. יורש שעומד בתנאי הפטור יכול למכור את הדירה מיד אחרי שהירושה הוסדרה ונרשמה, בלי לגור בה יום אחד ובלי לחכות שלוש או ארבע שנים כמו מי שקיבל דירה במתנה.

מכירה עתידית של הילד. כאן ההבדל הגדול. סעיף 49ב(5) פוטר ממס שבח מכירה של דירה שהתקבלה בירושה, אם היורש הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא, אם ביום הפטירה הייתה להורה דירה אחת בלבד, ואם ההורה עצמו היה זכאי לפטור לו מכר אותה בחייו. המבחן הוא של ההורה. מספר הדירות של הילד לא משנה, והפטור הזה לא פוגע בפטורים העתידיים שלו. הפטור מוגבל לשווי של 5,008,000 ש"ח, והחלק שמעל התקרה חייב במס.

הפטור שלכם. למעשה הוא עובר הלאה. מה שלא נוצל בחיים מאפשר לילד למכור בפטור, בתנאי שהייתה לכם דירה אחת בלבד. אם היו לכם שתי דירות, אפילו חלק בדירה נוספת, סעיף 49ב(5) לא יחול, והילד יצטרך פטור משלו.

דירה אחת, שני מסלולים

ניקח זוג הורים שקנה דירה בשנת 2005 ב-1,000,000 ש"ח. היום היא שווה 3,000,000 ש"ח, וזו הדירה היחידה שלהם. לבן שלהם, בן 28, אין דירה.

במתנה ב-2026, הבן משלם מס רכישה של כ-15,179 ש"ח, שליש מכ-45,538 ש"ח שהיה משלם קונה רגיל של דירה יחידה במחיר הזה. ההורים לא משלמים מס שבח. אבל לבן נרשם יום רכישה ב-2005 ושווי רכישה של מיליון ש"ח. אם יגור בדירה 3 שנים וימכור אותה כשהיא הדירה היחידה שלו, הוא יכול לקבל פטור. אם יקנה בינתיים דירה נוספת, השבח שלו יחושב מ-2005, ובמונחים נומינליים מדובר בכ-2 מיליון ש"ח.

אם לבן כבר יש דירה, אותה מתנה עולה לו ב-2026 כ-80,000 ש"ח מס רכישה, שליש מ-8% על 3 מיליון.

בירושה, הבן לא משלם מס רכישה ולא מס שבח בהעברה. מכיוון שזו הייתה הדירה היחידה של ההורים, הוא יכול למכור אותה בפטור לפי סעיף 49ב(5), גם אם יש לו דירה משלו, ובלי לחכות.

ההפרש במקרה כזה הוא לא 15,000 ש"ח. ממש לא. הוא עלול להיות מס שבח על שבח שנצבר מאז 2005, כולל השנים שבהן הדירה הייתה של ההורים.

מה אני בודק לפני שממליץ

מתנה עדיין יכולה להיות הבחירה הנכונה, למשל כשהבן צריך דירה למגורים עכשיו ומתכוון לגור בה שנים. לפני שאני ממליץ על מסלול, אני עובר על הדברים האלה:

• כמה דירות, או חלקים בדירות, רשומים עליכם היום, כי זה קובע אם הפטור בירושה בכלל אפשרי.

• כמה דירות יש לילד, ובני כמה הילדים.

• מה הילד מתכנן לעשות בדירה, לגור בה, להשכיר או למכור בתוך כמה שנים.

• מתי ובכמה נקנתה הדירה, כדי להעריך את השבח שיעבור לילד.

• אם יש על הדירה משכנתא, ואם הבנק מסכים להעברה.

• שההעברה באמת ללא תמורה. אם הילד משלם משהו, זו כבר לא מתנה לעניין סעיף 62.

על הדיווח והרישום עצמם כתבתי במאמר רישום עסקת מתנה, העברה ללא תמורה, ועל תקופות הצינון במאמר מס שבח, סייג לדירה שנתקבלה במתנה. את תנאי הפטור לדירה שהתקבלה בירושה פירטתי במאמר מס שבח, פטור לדירת מגורים שהתקבלה בירושה.

שאלות נפוצות

האם אפשר להעביר לילד רק חלק מהדירה?

כן. במתנה של חלק, מס הרכישה מחושב לפי שווי הדירה כולה, כפול החלק שמועבר, והילד משלם שליש מהסכום. תקופת הצינון ושאר הכללים חלים גם על החלק.

ומה אם נעביר לילד כסף והוא יקנה דירה בעצמו?

אם הילד קונה דירה בתוך 3 שנים אחרי שקיבל מכם במתנה לפחות מחצית ממחירה, סעיף 49ו רואה בדירה דירה שהתקבלה במתנה, ותקופות הצינון חלות עליו.

צריך לדווח לרשות המסים על מתנה פטורה?

כן. גם העברה פטורה מדווחת בתוך 30 יום, ובלי אישורי המיסים הדירה לא תירשם על שם הילד בטאבו.

לפני שחותמים על הסכם מתנה

ההחלטה הזו לא דחופה בדרך כלל, ולכן כדאי לקבל אותה עם המספרים שלכם מול העיניים. אני מלווה העברות ללא תמורה בין הורים לילדים, כולל תכנון המס, הדיווח והרישום בטאבו, עם 20 שנות ניסיון במיסוי מקרקעין.

שיחת ההתייעצות הראשונה ללא עלות. כתבו לי בוואטסאפ או התקשרו ל-052-4043080, או קראו עוד בעמוד העברת דירה ללא תמורה ובעמוד מיסוי מקרקעין.