קניית החלק של אח או אחות בדירה, מכר או מתנה

ירשתם עם אחיכם את הדירה של ההורים, או שקניתם אותה יחד לפני שנים, ועכשיו אחד מכם רוצה להישאר בה והשני מעדיף לקבל את חלקו ולצאת. אם יש ביניכם הסכמה, העסקה הזו יכולה להיות זולה במס יותר משאתם חושבים. מס הרכישה מחושב רק על החלק שאתם קונים, ולא פעם האח שמוכר פטור ממס שבח.

כל זה בתנאי אחד: שבונים את העסקה נכון לפני שחותמים. המאמר הזה עוסק בעסקה מוסכמת בין אחים, מהצד של מי שקונה.

מכר או מתנה, ההחלטה הראשונה

זו שאלה שאני שואל כבר בפגישה הראשונה, כי כל המיסוי נגזר ממנה.

מכר פירושו שאתם משלמים לאח שלכם על החלק שלו, ומתנה פירושה שהוא מעביר לכם את החלק בלי שום תשלום. אין דרך ביניים. העברה שיש בה תשלום כלשהו, גם חלקי, היא לא מתנה לעניין ההקלות במס, ואני לא מוכן לנסח "הסכם מתנה" כשבפועל עוברים כספים מתחת לשולחן. במקרה כזה מסכנים את הפטור של שני הצדדים.

יש גם מסלול שלישי, ששייך רק לדירה שירשתם. אם עדיין לא חילקתם את העיזבון, אפשר לחלק אותו כך שהדירה כולה תעבור לאחד מכם, ושאר נכסי העיזבון לשני. לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, חלוקה ראשונה של עיזבון בין יורשים אינה נחשבת מכירה. התנאי הוא שלא שולמה תמורה מחוץ לעיזבון, ולכן אם אתם משלימים לאח את ההפרש מכספכם הפרטי, החלק שמומן בכסף הזה כבר נחשב מכר וחייב במס כמו כל מכירה.

כמה מס רכישה תשלמו על החלק

הנקודה הראשונה מרגיעה. ברכישת חלק מדירה מחשבים את המס לפי שווי הדירה כולה, ואת התוצאה מכפילים בחלק שקניתם. כך המדרגות הנמוכות של דירה יחידה עובדות גם לטובתכם.

ניקח דירה ששווה 2,400,000 ש"ח, ואתם קונים מאחיכם את החצי שלו. אם זו תהיה הדירה היחידה שלכם, המס על הדירה כולה לפי מדרגות 2026 יוצא בערך 15,540 ש"ח, ועל החצי כ-7,770 ש"ח. אם יש לכם דירה אחרת, המס הוא 8% מהשקל הראשון. על אותו חצי תשלמו 96,000 ש"ח. הפער הזה הוא הסיבה שאני בודק קודם כול מה עוד רשום על שמכם, על שם בן או בת הזוג ועל שם ילדים מתחת לגיל 18.

ומה עם החלק שכבר שלכם באותה דירה? הוא לא הופך את הרכישה לדירה נוספת. אם אין לכם דירה אחרת, אחרי העסקה זו הדירה היחידה שלכם. גם חלק של עד שליש בדירה אחרת, או עד מחצית בדירה אחרת שקיבלתם בירושה, לא פוגע בזכאות למדרגות של דירה יחידה (סעיף 9(א1ג)(4)(א) לחוק). מי שיש לו דירה מלאה נוספת ומתכנן למכור אותה יכול לקבל את המדרגות של דירה יחידה אם ימכור אותה בתוך 24 חודשים.

במתנה התמונה שונה. אח ואחות נכללים ברשימת הקרובים בתקנות מס רכישה, ולכן במתנה ביניכם תשלמו שליש מהמס הרגיל. בדוגמה שלנו מדובר בכ-2,590 ש"ח. אבל ההקלה הזו חלה רק כשאין תמורה, וברגע ששילמתם לאח סכום כלשהו בעד החלק, חוזרים לחישוב הרגיל של מכר לפי מספר הדירות שלכם.

את המדרגות המלאות פירטתי במאמר מס רכישה 2026. המדרגות האלה מוקפאות ונשארות בתוקף עד 15.1.2028.

האח שמוכר, האם הוא ישלם מס שבח

כאן הכי הרבה טעויות. מכירה של חלק בדירה היא מכירה של דירת מגורים לכל דבר, ולכן היא חייבת במס שבח, אלא אם יש פטור.

כשהדירה עברה אליכם בירושה מההורים, האח שמוכר יכול לרוב ליהנות מהפטור לדירה שהתקבלה בירושה (סעיף 49ב(5)). התנאים הם שלהורה הייתה דירת מגורים אחת בלבד, ושאילו היה ההורה מוכר אותה בעצמו, הוא היה פטור. במקרה כזה לא משנה כמה דירות יש לאח עצמו, והפטור הזה לא נספר לו כפטור שניצל על דירה משלו. אם התנאים לא מתקיימים, בודקים אם הוא זכאי לפטור של דירה יחידה מכוח המצב שלו עצמו.

במתנה, סעיף 62(א) פוטר ממס שבח העברה ללא תמורה לקרוב. בין אחים יש לזה תנאי מפורש: הפטור חל רק על זכות שהאח המעביר קיבל מהורה או מהורי הורה, במתנה או בירושה. דירה שירשתם מאבא ואמא עומדת בתנאי. דירה שקניתם יחד בכסף שלכם לא עומדת בו, ואז צריך פטור אחר או לשלם מס.

ועוד דבר שמי שמקבל מתנה צריך לדעת. מי שקיבל דירה במתנה לא יקבל עליה פטור של דירה יחידה במכירה עד שיעברו ארבע שנים מהיום שנעשה בעלים, או שלוש שנים אם הוא גר בה (סעיף 49ו). אם אתם חושבים למכור בקרוב, זה שיקול נגד מתנה.

רישום בטאבו ומשכנתא

אחרי החתימה שני הצדדים מגישים הצהרה לרשות המסים תוך 30 יום (סעיף 73), גם כשיש פטור מלא. מס הרכישה משולם תוך 60 יום. כשיש אישורי מסים ואישור מהעירייה שאין חובות על הנכס, מגישים את העסקה לרישום בלשכת רישום המקרקעין.

אם הירושה עוד לא רשומה על שמכם, קודם כול צריך צו ירושה או צו קיום צוואה ורישום שלו. על השלב הזה כתבתי במאמר רישום ירושה.

משכנתא לקניית החלק של האח אפשר לקבל, אבל הבנק ירצה שעבוד על הדירה כולה, כולל החלק שכבר רשום על שמכם. ואם על החלק של האח רשומה משכנתא משלו, אני דואג בחוזה שהיא תסולק מכספי התמורה לפני שהחלק עובר אליכם.

כבר יש לכם מספר מוסכם ביניכם? שווה לבדוק את המיסוי לפני שסוגרים את הנוסח.

שתי שאלות שאני שומע הרבה

צריך שמאי כדי לקבוע מחיר בין אחים? החוק לא מחייב. אבל מס הרכישה ומס השבח מחושבים לפי שווי השוק של החלק, ולא לפי מחיר "משפחתי". מחיר שרחוק מאוד מהשוק עלול להוביל לשומה אחרת מרשות המסים, ובמתנה מדווחים ממילא על שווי השוק. כשהפער לא ברור, חוות דעת של שמאי היא גיבוי טוב.

אחי לא רוצה כסף עכשיו. אפשר לשלם לו בתשלומים? כן, זו עדיין עסקת מכר, וחוזה המכר קובע לוח תשלומים כמו בכל עסקה. אני מוסיף הערת אזהרה לטובתכם עם החתימה, והרישום הסופי נעשה לפי מה שסוכם בחוזה.

שיחה אחת לפני שמחליטים

מאחוריי 20 שנות ניסיון בעסקאות נדל"ן. בעסקה בין אחים אני מטפל גם בתכנון מס הרכישה ובבדיקת הפטור של האח שמוכר. ההחלטה בין מכר למתנה היא בדרך כלל ההחלטה שהכי משפיעה על הכסף, ואותה עדיף לקבל לפני שמשהו נחתם.

שיחת הייעוץ הראשונה ללא עלות. שלחו הודעת וואטסאפ או התקשרו ל-052-4043080, או השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר. מידע נוסף תמצאו בעמוד העברת דירה ללא תמורה ובעמוד מיסוי מקרקעין.