מבצע 20/80 של קבלן, מה לבדוק בחוזה לפני שחותמים
במבצע 20/80 משלמים לקבלן 20% מהמחיר בחתימה ואת 80% הנותרים במסירה. בהלוואת קבלן אתם לוקחים הלוואה מהבנק, והקבלן משלם את הריבית עד המסירה. במבצע הנחה הקבלן פשוט מוריד מהמחיר שכתוב בחוזה.
שלושתם נראים כמו מתנה. בכל אחד מהם יש סעיפים שמעבירים אליכם סיכון שלא מופיע במודעה, ואותם אני קורא לפני כל דבר אחר.
ברקע יש גם רגולציה. מאז אפריל 2025 בנק ישראל מגביל את הבנקים בהלוואות בולט ובלון שהקבלן מסבסד, ל-10% מהלוואות הדיור שהם נותנים. הוא גם דורש מהם הון נוסף בפרויקטים שבהם חלק גדול מהמחיר נדחה למסירה. זו הוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026, ועד אמצע אוקטובר 2026 בנק ישראל לא הודיע על הארכה. ההגבלה חלה על הבנקים, לא על החוזה שלכם. מה שתחתמו עליו יחייב אתכם גם אם בינואר 2027 הכללים ישתנו.
הריבית נרשמת על שמכם, גם כשהקבלן משלם אותה
בהלוואת קבלן הלווה הוא אתם. הבנק רושם את ההלוואה על שם הקונה, והקבלן מתחייב לשלם את הריבית עד מועד מסוים. ההתחייבות הזו היא בינו לביניכם. כלפי הבנק, החייבים הם אתם.
לכן השאלה הראשונה שלי היא עד מתי בדיוק הקבלן משלם. ההלוואות האלה ניתנות לתקופה קצובה, למשל 36 חודשים. מועד המסירה בחוזה של קבלן, לעומת זאת, כולל בדרך כלל תקופת ארכה ועיכובים "שאינם בשליטתו". אם הבנייה נמשכת וההלוואה מגיעה לסוף תקופתה לפני שקיבלתם מפתח, מישהו צריך לשלם ריבית או להחזיר קרן. בלי סעיף מפורש, זה עלול ליפול עליכם.
בחוזה אני דורש:
התחייבות של הקבלן לשאת בריבית עד המסירה בפועל, גם כשהיא מתעכבת.
התחייבות להאריך את ההלוואה, או לשאת בעלות ההארכה, אם תקופתה מסתיימת לפני המסירה.
מה קורה אם הקבלן מפסיק לשלם, למשל קיזוז הריבית מהתשלום האחרון.
נשמע טכני. זה לא.
וסעיף אחד אני קורא פעמיים: באילו מקרים הקבלן רשאי לבטל את הסבסוד. איחור קטן בתשלום מצדכם לא אמור לבטל הטבה ששווה עשרות אלפי שקלים.
כשהמשכנתא לא מאושרת, החוזה לא נעלם
במבצע 20/80 רוב הכסף עובר רק במסירה, ובדרך כלל דרך משכנתא שלוקחים שנים אחרי החתימה. בשנים האלה הרבה יכול להשתנות, מהריבית במשק ועד ההכנסה שלכם.
אלא אם נכתב אחרת, חובת התשלום לא תלויה בשאלה אם הבנק אישר לכם משכנתא. אם ה-80% לא מגיעים לקבלן במועד, זו הפרה של החוזה, ובחוזי קבלן היא מוגדרת בדרך כלל כהפרה יסודית. הפרה יסודית מאפשרת לקבלן לבטל את החוזה ולדרוש פיצוי מוסכם, כלומר סכום שנקבע מראש בחוזה ולא צריך להוכיח אותו. בית המשפט רשאי להפחית פיצוי כזה אם אין לו יחס סביר לנזק שאפשר היה לצפות (סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)). אבל להגיע לבית משפט על דירה שלא קיבלתם זה כבר תרחיש גרוע.
אז בחוזה אני בודק:
מה גובה הפיצוי המוסכם, וממה הוא מחושב.
כמה ימים של איחור בתשלום עוברים לפני שהאיחור נחשב הפרה יסודית.
אם יש לכם זכות לבטל בלי פיצוי כשהבנק המלווה של הפרויקט מסרב לתת משכנתא.
אם מותר להעביר את הזכויות בחוזה לקונה אחר לפני המסירה, ובאילו תנאים.
איזה בנק ואיזה תמהיל, את זה אני משאיר ליועץ המשכנתאות שלכם. התפקיד שלי הוא שתהיה לכם יציאה מסודרת אם התוכנית משתבשת.
הנחה במחיר מורידה את מס הרכישה, הטבת מימון לא
מס רכישה משלמים על כל הסכום שמשולם למוכר תמורת הדירה, ובדירה מקבלן על המחיר כולל מע"מ. כשהקבלן מוריד מהמחיר, בסיס המס יורד יחד איתו. כשההטבה ניתנת כסבסוד ריבית או כדחיית תשלום, המחיר בחוזה לא זז, ואתם משלמים מס רכישה על כולו.
דוגמה עם המדרגות של 2026 לדירה יחידה, שמוקפאות עד 15.1.2028. על דירה במחיר 2,800,000 ש"ח כולל מע"מ משלמים כ-35,540 ש"ח מס רכישה. אם הקבלן מוריד 100,000 ש"ח, המס יורד לכ-30,540 ש"ח. בטווח המחירים הזה כל 100,000 ש"ח של הנחה חוסכים עוד 5,000 ש"ח מס.
לכן כשקבלן מציע לבחור בין הנחה לבין מימון, אני משווה בין השתיים כולל מס הרכישה. הריבית שנחסכת היא חצי מהתמונה. וכשההטבה מימונית, אני בודק מראש איך העסקה תדווח לרשות המסים, כדי שלא תגיע אחר כך שומה מפתיעה. החישובים המלאים נמצאים במאמר מס רכישה 2026.
אותו היגיון חל על ההצמדה למדד תשומות הבנייה. לפי סעיף 5ג לחוק המכר (דירות), בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022, 20% מהמחיר שמשולמים בחתימה לא צמודים כלל, ומכל תשלום אחר מותר להצמיד עד מחציתו. במבצע 20/80 פירוש הדבר שעד 40% מהמחיר יכולים להיות צמודים לאורך כל תקופת הבנייה. הנחה במחיר מקטינה גם את הסכום הצמוד.
יש קבלנים שמציעים פטור מהצמדה כחלק מהמבצע. אם זה מה שהובטח לכם, זה צריך להיות כתוב בחוזה עצמו. עלון של משרד המכירות לא מחייב אף אחד.
כל תשלום צריך בטוחה, גם הכסף שהבנק מעביר לקבלן
לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), קבלן לא רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי להבטיח את הכסף באחת הדרכים שבחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתא לטובתכם, הערת אזהרה או העברת בעלות. במבצעי מימון הכסף זז במסלולים פחות רגילים. שם נפתחים החורים.
בהלוואת קבלן, כספי ההלוואה מגיעים לקבלן בלי לעבור דרככם. ובכל זאת אלה הכספים שלכם, ואתם חייבים אותם לבנק. אני מוודא שעל כל סכום כזה מונפקת ערבות על שמכם, בדיוק כמו על תשלום שהעברתם מהחשבון הפרטי, ושהכסף מופקד לחשבון הפרויקט בשובר. אין ערבות על הסכום? לא ממשיכים.
עוד פרט שמפתיע קונים: סכום הערבות לא כולל את רכיב המע"מ שבתשלום. אני משווה את הערבות לסכום ששולם בפועל ומסביר מראש למה היא נמוכה ממנו.
והחלפת בטוחות. הקבלן רשאי להחליף ערבות בנקאית בבטוחה אחרת, כמו הערת אזהרה, רק כשהבנייה הושלמה, החזקה נמסרה לכם והחוזה לא אוסר זאת. במבצע 20/80 הערבות על ה-20% מלווה אתכם לאורך כל שנות הבנייה, ואני לא מוותר עליה לפני המפתח. הרחבתי על הבטוחות במאמר איך חוק המכר שומר על הכסף שלכם בקנייה מקבלן.
80% ביום אחד
במבצע 20/80 כמעט כל המחיר עובר לקבלן בבת אחת, סמוך למסירה. יש בזה גם יתרון: אתם לא מממנים בנייה של דירה שעוד לא עומדת. אבל זה דורש סדר מדויק.
אני בודק מתי בדיוק משולם התשלום הגדול: ביום המסירה, נגד מפתח, או כמה ימים לפני. תשלום שמוקדם למסירה אני מבקש לצמצם. מבחינתי הכסף עובר כשהדירה מוכנה לכניסה ואישור האכלוס של הבניין כבר ניתן.
ההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה, גם כשהקבלן מאחר (סעיף 5ג). מדד שעלה אחרי המועד הזה לא אמור להתווסף לתשלום הגדול, ואני מוודא שהחשבון שהקבלן מגיש לפני המסירה משקף את זה. ואם האיחור עולה על חודש, מגיע לכם פיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות).
והמסמכים. הבנק שנותן לכם משכנתא ידרוש מהקבלן מסמכים, ובהם מכתב החרגה מהבנק המלווה של הפרויקט והתחייבות לרישום משכנתא. את אלה אני מבקש חודשים לפני המסירה, לא בשבוע שבו צריך להעביר 80% מהמחיר. איך נראה התהליך כולו, מההרשמה ועד הרישום, תמצאו במאמר תהליך קניית דירה מקבלן.
לפני שעונים להצעה של הקבלן
מבצע מימון הוא לא בהכרח עסקה רעה. זו עסקה שבה חלק מהסיכון עובר אליכם, ומגיע לכם לדעת כמה ממנו לפני החתימה.
קיבלתם הצעה או טיוטת חוזה? שלחו לי אותה, ואעבור איתכם על הסעיפים האלה. עם 20 שנות ניסיון בעסקאות נדל"ן, אני מלווה קוני דירות מקבלן מהטיוטה הראשונה ועד רישום הדירה, כולל תכנון מס הרכישה. שיחת הייעוץ הראשונה ללא עלות. אפשר לכתוב בוואטסאפ או להתקשר ל-052-4043080, או להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר באתר. מה כולל הליווי תמצאו בעמוד ליווי בקניית דירה חדשה מקבלן, ותכנון המס מוסבר בעמוד מיסוי מקרקעין.
