תהליך קניית דירה מקבלן

תהליך קניית דירה מקבלן

שלב ראשון: השיחה הראשונה

לחצת יד עם נציג המכירות וסגרתם על מחיר הדירה ?

מצוין ! אך חשוב שתדע כי עורכי הדין המייצגים את החברה / הקבלן, אינם מייצגים אותך והאינטרס שעומד לנגד עיניהם הוא אך ורק טובת הקבלן ולכן אל תתפתה לבצע את העסקה ללא עורך דין קניית דירה מקבלן מטעמך.

כבר בשיחה הראשונה שלנו, שהינה ללא עלות וללא כל התחייבות, תקבל הדרכה מקיפה על התהליך מתחילתו ועד לסיומו וכמובן תקבל את כל המידע שאתה צריך למשל:

לגבי מס רכישה, פטורים אפשריים מתשלום מס, בדיקות שצריך לבצע לפני שמתקדמים לחתימה על הסכם, כיצד אבטיח את זכויותיך בהתאם לחוק המכר והגן עליך מפני סכנות צפויות, רישום הבית המשותף וכמובן התייחסות ומענה לכל שאלה בהתאם לצרכיך.

שלב שני: החלטת להתקדם ? מצוין

אעביר לך הסכם שכר טרחה הוגן לחתימתך, כך שתדע מראש ובדיוק מהם השירותים המשפטיים שאתה מקבל בצורה שקופה, גלויה וללא אותיות קטנות.

חשוב לציין כי אתה חשוף לתהליך באופן מלא והכל נעשה באישורך. אני מדריך אותך לאורך כל העסקה והנך מוזמן לפנות אלי בכל שאלה ועניין בכל דרך הנוחה לך - במייל, לטלפון במשרד, לנייד האישי או בהודעות וואטסאפ.

בשלב זה אני כבר מיידע אותך שלא לחתום על הבקשה לרכישת דירה שהתבקשתם לחתום עליה, לפני שאבדוק אותה ואבצע בה את השינויים הנדרשים וכי טרם חתימתכם על הבקשה הנ"ל, עליכם לעבור היטב על תכניות הדירה ועל המפרט ולוודא כי הנכם מרוצים ממה שאתם מקבלים.

שלב שלישי: חתימה על בקשה לרכישת דירה (הסכם רצינות)

השלב הראשון, הוא דרישה של החברה / הקבלן שתחתום על בקשה לרכישת דירה (מה שנקרא גם הסכם רצינות) ולהפקיד בידם שיק פיקדון על סכום שלרוב נע בין 10,000 ₪ ל- 30,000 ₪.

בהסכם זה מפורטים בין היתר מחיר הדירה, מועד מסירת הדירה, פרטי הדירה (החניה, המחסן וכדומה), שלב הבניה נכון לעכשיו וכדומה.

אך בהסכם זה, החברה מחייבת אותך להפקיד בידם שיק ביטחון בתמורה לכך שהיא תשמור לך את הדירה לתקופה מוגבלת בזמן (לרוב תקופה של עד 21 ימים) עד שתחתום על הסכם המכר. לאחר תקופה זו אם לא תחתום על הסכם המכר מכל סיבה שהיא, תהא החברה רשאית לחלט את הפיקדון או חלק ממנו.

ולכן בשלב זה, אבצע בהסכם את השינויים הנדרשים, כך שבמקרה שבו לא נגיע להסכמה לגבי הנוסח המשפטי של ההסכם, החברה לא תהא רשאית לחלט את כספי הפיקדון ותחויב להחזיר לך את כספי הביטחון במלואם. בנוסף, כל זמן שלא חתמת על הסכם הרצינות, אפשר להתמקח על הכל ולהשיג תנאים טובים למשל שיפור בתנאי הצמדה למדד (מה שיוביל לחיסכון נוסך של עשרות אלפי שקלים לכל הפחות) או שיפור במפרט הדירה וכדומה - לאחר חתימת הסכם הרצינות - עדיין אפשר לשפר את תנאי העסקה אך באופן ברור הסיכויים יורדים.

שלב רביעי: יצירת קשר בין עורכי הדין

לאחר שחתמת על הבקשה לרכישת דירה עם השינויים הנדרשים בה, אצור קשר עם משרד עורכי הדין המייצג את החברה ואקבל מהם את טיוטת הסכם המכר ואת כל המסמכים הנלווים הדרושים ונתחיל לקדם את העסקה.

שלב חמישי: עריכת הסכם המכר

עם קבלת טיוטת הסכם המכר וכל המסמכים הנלווים, אבצע בדיקת זכויות הקבלן, בדיקת בעלות על הקרקע, בדיקת היתרי הבניה, בדיקת מסים של הקבלן, בדיקת חוסנו הפיננסי של הקבלן, בדיקת בטחונות עפ"י חוק המכר, בדיקת חשבון ליווי הפרויקט, בדיקת עיקולים ושעיבודים, אערוך את התיקונים והשינויים הנדרשים בהסכם המכר על מנת להתאים את העסקה לצרכיך ולהגן על זכויותיך בהתאם לחוק המכר.

תהליך עריכת הסכם המכר, כולל החלפת טיוטות בין עורכי הדין, שיחות והתכתבויות עד לקבלת נוסח מוסכם.

אתה מקבל הסבר קפדני על ההסכם ועל השינויים שביצעתי בו, והנך שותף מלא לתהליך. כל טיוטה שמועברת על ידי, נשלחת גם לעיונך ולבדיקתך

שלב שישי: חתימת הסכם המכר

לאחר שההסכם וכל יתר המסמכים מוכנים, נפגשים לחתימה על הסכם המכר במשרד עורכי הדין של החברה. כמובן שאני נוכח ומלווה אתכם בזמן חתימתכם על הסכם מכר. לרוב מדובר בפגישה שעורכת עד שעה לכל היותר.

עורכי הדין מקראים לצדדים את עיקרי ההסכם ולאחר מכן מתחילים בחתימת ההסכם, המסמכים הנלווים והתכניות.

יש להמתין לאישור ההסכם ע"י החברה, אשר לרוב מאושר תוך מספר ימים.

שלב שביעי: לאחר חתימת ההסכם

לאחר שהסכם המכר נחתם, כל צד מקיים את התחייבויותיו.

מתבצעים התשלומים במועדים שנקבעו בהסכם ומבוצע תשלום מס רכישה ככל שיש.

ככל שישנו בנק מלווה בעסקה, כל התשלומים מתבצעים באמצעות שוברי תשלום ישירות לחשבון ליווי הפרויקט (שבדקתי מראש) בבנק המלווה ולא לידי החברה וזאת במטרה להבטיח את כספך.

מרגע זה ואילך, יש להמתין עד לסיום הבניה ולקבלת טופס 4 (טופס אכלוס) בהתאם למועדים שנקבעו בהסכם המכר. ללא קבלת טופס 4 אין באפשרות הקבלן למסור לכם את הדירה. פרק הזמן המשוער לסיום הבניה וקבלת טופס 4 יכול לנוע ממספר חודשים ועד מספר שנים - תלוי בשלב בו מצוי הפרויקט ובשלבי הבניה בזמן חתימת הסכם המכר.

מטבע הדברים, מרגע חתימת הסכם המכר בו ערכתי את השינויים שנועדו להבטיח את זכויותיך, החלק המהותי והעיקרי בליווי המשפטי הסתיים, אך כמובן שבכל שלב אתה מוזמן להתייעץ עמי בכל שאלה ועניין.

שלב שמיני: מועד קבלת הדירה

הסתיימה הבניה וקיבלתם טופס 4 – מזל טוב !!! אתם נכנסים לגור בדירתכם החדשה.

במועד קבלת הדירה תידרשו לערוך פרוטוקול ביחד עם נציג החברה בו תרשמו את כל התיקונים והליקויים, במידה וקיימים, בדירה שעל הקבלן לתקן אם זה באופן מידי ככל ומדובר בליקוי מהותי שאינו מאפשר שימוש סביר בדירה ואם זה בתקופת הבדק או האחריות – הכל בהתאם לחוק המכר.

בנוסף, חשוב שתדעו כי בהסכמי מכר שנחתמו מ-7 ביולי 2022 ואילך (תיקון 9 לחוק המכר), אם הדירה לא נמסרה בתוך חודש מהמועד שנקבע בחוזה, והאיחור לא נגרם בגלל הקונה, החברה חייבת בפיצוי בלי שתצטרכו להוכיח נזק (סעיף 5א לחוק המכר (דירות)). הפיצוי מתחיל מתום החודש הראשון לאיחור, ולא מהיום הראשון, ומשולם לפי המדרגות הבאות:

מתום החודש הראשון עד תום החודש הרביעי לאיחור: פיצוי בגובה 100% מדמי השכירות הראויים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה עבור כל חודש איחור.

מתום החודש הרביעי עד תום החודש העשירי לאיחור: פיצוי בגובה 125% מדמי השכירות הראויים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה עבור כל חודש איחור.

מתום החודש העשירי ואילך: פיצוי בגובה 150% מדמי השכירות הראויים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה עבור כל חודש איחור.

יחד עם זאת, חוק המכר מאפשר לחברה לדחות את מועד קבלת הדירה גם מעבר ל 30 ימים וללא צורך במתן פיצוי כלשהו ככל שהאיחור במסירה נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת החברה ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליה.

בנוסף תיקון 9 לחוק המכר הביא איתו גם הגבלה חשובה על החברה, במידה והקבלן איחר במסירה, חל איסור מוחלט להמשיך להצמיד את יתרת התשלומים למדד תשומות הבנייה מעבר למועד המסירה החוזי.

לפני התיקון, הקבלנים נהגו להצמיד 100% ממחיר הדירה למדד (או את כל יתרת התשלומים שטרם שולמו). תיקון 9 הביא לכך שהחל מ 7.7.22 ניתן להצמיד למדד לכל היותר 40% ממחיר הדירה. באופן ש- 20% הראשונים מהתמורה כלל לא מוצמדים למדד תשומות הבנייה ומיתר 80% מהתמורה, ניתן להצמיד מחצית (רק עד 50%) מכל תשלום.

לגבי הסכמי מכר שנחתמו לפני 7 ביולי 2022 כלומר לפני תיקון 9 לחוק המכר החוק הטיב יותר עם החברה/הקבלן קודם שינוי החוק הייתה החברה רשאית לדחות את מועד קבלת הדירה ב- 60 ימים וזאת מכל סיבה שהיא וללא צורך באישורך וללא מתן פיצוי. ובמידה ואיחר מעבר ל 60 יום חלו עליה מדרגות פיצוי אחרות החל מהיום הראשון לאיחור ועד 8 חודשים הייתה החברה חייבת בפיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור כל חודש איחור.

​איחור של 9 חודשים ואילך במועד מסירת הדירה יחייב את החברה בפיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 בעבור כל חודש איחור.

כמובן, שבמידה ונתקלת באיחור כלשהו ואינך בטוח האם מדובר בהפרה של החברה או לא, באפשרותך להתייעץ עמי ולקבל חוות דעת מקצועית ללא עלות.

שלב תשיעי: רישום בית משותף

נכנסת להתגורר בדירתך החדשה, אך התהליך המשפטי טרם הגיע לסיומו שכן טרם נרשמה הדירה על שמך.

האחריות לרישום הדירה על שמך, חלה על החברה ועל משרד עורכי הדין המייצג את החברה – הם לא עושים זאת בהתנדבות כמובן, חוק המכר מחייב את החברה לכך ואתה גם נדרש לשלם להם על כך שכר טרחה.

היות ומדובר בבניה של בניין חדש, הרי שנדרשים פעולות רבות על מנת לרשום את הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ואת זכויותיך בדירה החדשה על שמך כיחידת רישום נפרדת.

תהליך זה יכול להימשך מספר שנים, אך אל דאגה, מדובר בתהליך שכל רוכש דירה חדשה מקבלן עובר.

כמובן שבכל רגע נתון, אתה מוזמן להתייעץ עמי ולקבל חוות דעת מקצועית ללא עלות.

שלב עשירי: הזכויות בדירה החדשה נרשמו על שמך – מזל טוב !!!

עם השלמת רישום הדירה על שמך כיחידת רישום נפרדת (הכוונה – כי דירתך קיבלה תת חלקה משלה) הסתיימה העסקה – מזל טוב !!!