הייצוג כולל
הצטרפו לקהל לקוחותינו שליווינו וייצגנו בהצלחה
בתהליך העברה אגב גירושין
-
מעטפת משפטית מלאה ומקיפה
-
עריכת שטרות מכר ואימותי חתימה של שני הצדדים
-
מחיקת המשכנתא במידה וקיימת על הדירה
-
בדיקת כדאיות ותכנון מסים בביצוע העסקה במסגרת "העברה אגב גירושין"
-
רישום בעלות בדירה בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, בחברה המשכנת
-
ליווי אישי, הכוונה וייעוץ לכל אורך הדרך
בקצרה: מה שחשוב לדעת
מעבירים דירה
אגב גירושין?
חשוב שתדעו
לפני שאתם מחליטים לבצע העברה אגב גירושין
בדקו את כדאיות העסקה
העברת זכויות בדירה בהתאם לפסק-דין שניתן 'אגב גירושין', אינה מהווה 'עסקה' ובלבד שההעברה נעשית בין בני-הזוג עצמם, או לילדיהם. משכך, גם אין כאן אירוע מס, והדבר לא מהווה פטור - כלומר, אין צורך לדווח על ההעברה לרשויות המס ולכן לא משלמים מס שבח ומס רכישה. עם זאת, מומלץ לדווח, כדי למנוע עיכובים בעתיד.
בדיקת כדאיות למקבל הנכס
חשוב לציין, כי לעתים העברת הזכויות אינה כדאית למקבל הנכס, במידה וירצה למכרו בעתיד.
על-פי עקרון 'רציפות המס', כפי שקבוע בחוק מיסוי מקרקעין ואף הותווה בפסיקת בית המשפט העליון, כל השבח שנצבר במהלך התקופה שהחזיק בנכס בן-הזוג המעביר, ימוסה וישולם ע"י בן-הזוג המקבל במועד מכירת הנכס על-ידו (גם אם שילם בגין רכישת מחצית הזכויות של בן-הזוג המעביר).
לפיכך, במסגרת הליך גירושין, בטרם תסכימו לקבל, או לרכוש, את חלקו של הצד השני בדירה, או בכל נכס מקרקעין משותף אחר, מומלץ לבדוק היטב ולבצע מראש תכנון מס נכון, שאחרת שכרכם עלול לצאת בהפסדכם.
כל השבח שנצבר במהלך התקופה שהחזיק בנכס בן הזוג המעביר ימוסה וישולם על ידי בן הזוג המקבל, וזאת למרות שלמעשה שילם תמורה מלאה לכאורה עבור אותו נכס מקרקעין.
יחד עם זאת, אם מדובר בנכס מקרקעין שעשוי לזכות בעתיד בפטור ממס שבח, אין המקבל צריך להיות מוטרד מסוגיה זו.
בני הזוג המתגרשים, יכולים להחליט כי הם לא ינצלו את זכותם לפטור המגיע להם בעסקת העברה אגב גירושין, אלא יבצעו את העברה ביניהם כ"מכירה" רגילה לכל דבר ועניין.
במקרה זה על המעביר יוטל מס שבח אם אין לו פטור אך המקבל ישלם מס רכישה נמוך רק בגין מחצית משווי הנכס המועבר.
בנוסף במקרה של מכירה רגילה – יוכר מס הרכישה ששולם ע"י הצד המקבל כניכוי במועד מכירת הנכס בעתיד, דבר שלא מתאפשר כאשר פועלים בעסקת אגב גירושין.
העברת זכויות אגב גירושין:
סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין. שווי הרכישה במכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ע"י מי שהזכויות הועברו לו אגב הליכי גירושין – הוא השווי שהיה נקבע אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה ע"י מי שהעביר את הזכויות.
אין משמעות לעובדה שההעברה נעשית בתמורה או שלא בתמורה, ואין משמעות לסוג הנכס (דירת מגורים או נכס עסקי).
עיקול על הנכס
העברת הדירה מבן זוג אחד לשני עקב הליכי גירושין, נעשית בסמוך ככל שניתן לאחר מתן פסק הדין לגירושין אולם במקרים רבים קורה, מסיבות שלא בהכרח תלויות בבני הזוג, שההעברה עצמה אינה מבוצעת כאמור אלא שנים רבות לאחר מכן.
מצב זה בעייתי במיוחד כאשר אחד מבני הזוג התחייב לתשלום כספים לצדדים שלישיים כלשהם ולא עמד בהתחייבויות אלו וכתוצאה מכך, הוטל עיקול על זכויותיו של בן הזוג בנכס ואף הופעלו הליכים למכירת הנכס.
במקרה כזה, נשאלת השאלה מה זכותו של בן הזוג הנותר שהנכס היה אמור לעבור על שמו מתוקף פסק הדין לגירושין ?
העניין נדון בצורה רחבה בביהמ"ש העליון בפסק דין אהרונוב (ע"א 189/95) במסגרתו נקבע: כי במקרה בו נקבע בהסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין כי חלקו של אחד מבני הזוג יועבר ע"ש בן הזוג השני, הרי שהוראה זו גוברת על כל עיקול מאוחר יותר שהוטל על הנכס ע"י נושיו של בן הזוג המעביר וזכותו של בן הזוג הנעבר עדיפה.
אומנם מדובר בהלכה שנקבעה ע"י ביהמ"ש העליון אך עדיין במקרה זה, ימצא עצמו בן הזוג הנעבר (זה שקיבל את הנכס) במצב בו עליו להוציא כספים רבים וזמן יקר על בתי משפט על מנת להוכיח את צדקתו ואת זכותו במקרקעין ולכן אני ממליץ לבצע את העברת הנכס בסמוך ככל שאפשר לקבלת פסק הדין לגירושין או אישור הסכם הגירושין בביהמ"ש או בית הדין.
בנוסף, במידה והנכס רשום בטאבו, כדאי לרשום הערת אזהרה על זכויות בן הזוג המעביר כדי לחסום אפשרות לעיקולים ע"י נושים במקרה בו ישנו חשש אמיתי לכך. במידה והנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל, ניתן לרשום משכון על זכויותיו במקרקעין אצל רשם המשכונות. בכל מקרה יש לפעול במהירות האפשרית על מנת להשלים את ביצוע ההעברה והשלמת הרישומים.
ידועים בציבור
הוראת סעיף 4א' לחוק חלה גם על ידועים בציבור.עניין זה הוכרע בביהמ"ש העליון במסגרת פסק דין לבנון (ע"א 2622/01) בו נקבע ע"י ביהמ"ש כי למרות שניסוח סעיף 4א' לחוק מתייחס מפורשות להעברת מקרקעין אגב גירושין, הרחיבה הפסיקה את משמעות הסעיף והחילה אותו גם על ידועים בציבור.
האם יש חובת תשלום היטל השבחה בגין העברת זכויות בדירה אגב גירושין ?
לצורך ביצוע העברת הזכויות בין בני הזוג יש צורך באישור עירייה המופנה לרשם המקרקעין בדבר היעדר חובות בגין הדירה. רשם המקרקעין לא יבצע את העברת הבעלות עד שלא יוצג לו אישור מאת העירייה כי כל החובות בגין הדירה (ארנונה והיטל השבחה) שולמו במלואם.
בתי המשפט קבעו בעבר שהעברה כזו כן מהווה "מימוש זכויות" המקים חבות בהיטל השבחה, אך בתיקון לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה המחוקק תיקן את המצב, אך לא באמצעות פטור מלא, אלא באמצעות דחיית מועד החיוב.
בן הזוג המקבל את הזכויות "נכנס לנעליו" של המעביר מבחינת החבות, והתשלום בפועל נדחה למועד מימוש עתידי (מכירה לצד ג', היתר בנייה וכדומה) - בדומה למנגנון הדחייה הקיים במס שבח.
המשמעות המעשית לגבי הרישום:
כדי לקבל את אישור העירייה הנדרש לצורך ביצוע העברת הזכויות, בן הזוג המקבל יידרש לרוב לחתום על כתב התחייבות כלפי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שבו הוא מתחייב לשלם את היטל ההשבחה בעתיד, במועד המימוש הבא. על בסיס כתב ההתחייבות הזה מוציאה העירייה את האישור המאפשר את הרישום בטאבו - בלי שצריך לשלם בפועל את ההיטל באותו רגע.
המסמכים הדרושים לרישום:
-
הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק-דין ע"י בית משפט לענייני משפחה או בית דין רבני (עותק מקורי, או העתק מאושר ע"י בית המשפט / בית הדין).
-
תעודת גירושין (מקורית, או צילום עם אישור 'נאמן למקור' ע"י עו"ד).
-
אישור עירייה המופנה לרשם המקרקעין בדבר היעדר חובות בגין הדירה (לפי סעיף 324 לפקודת העיריות).
-
חמישה שטרי מכר חתומים ע"י הצדדים ומאומתים כדין ע"י עורך דין.
-
אישור מהבנק בו הוא נותן הסכמתו להעברת הזכויות (במקרה שעל הנכס רשומה משכנתא).
-
הפעולה כרוכה באגרה (ניתן לשלם בכרטיס אשראי און-ליין, או ע"י בולי הכנסה בבנק הדואר).
מוזמנים להתייעץ איתנו כבר עכשיו
בנושא העברת זכויות אגב גירושין ונשמח לעזור
המידע המובא בתשובות לשאלות הינו הסבר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי כלשהו; הנתונים המספריים בו נכונים למועד הפרסום ומתעדכנים מעת לעת — לייעוץ משפטי ובדיקה פרטנית יש לפנות אלינו לפני קבלת החלטה
צריך לשלם מס שבח כשמעבירים דירה בגירושין בין בני זוג ?
ככלל, לא — פטור ממס שבח בגירושין חל, וההעברה אינה נחשבת "מכירה" לצורכי מס, לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין. חשוב להבין: זו דחיית מס ולא ביטולו — מי שמקבל את הזכויות "נכנס בנעלי" הצד השני ו"יורש" את מועד ושווי הרכישה המקוריים, כך שבמכירה עתידית לצד שלישי עשוי לחול מס על השבח שנצבר מאז. הפטור מותנה בהסכם/פסק דין מאושר (הרחבה בשאלה הבאה). נשמח לבחון את המצב הספציפי שלכם ולוודא שהת הליך מבוצע נכון — צרו קשר עם משרדנו.
אילו תנאים צריך לעמוד בהם כדי לקבל פטור ממס בהעברת דירה עקב גירושין ?
ההעברה חייבת להתבצע מכוח הסכם חלוקת רכוש שקיבל תוקף של פסק דין — בבית משפט לענייני משפחה או בבית דין דתי מוסמך. הסכם פרטי שלא אושר בערכאה מוסמכת אינו מספיק לפטור. חשוב לדעת: ההגדרה "בני זוג" בסעיף 4א רחבה וכוללת, לפי הפסיקה, גם ידועים בציבור ובני זוג מאותו מין — לא רק נשואים באופן פורמלי — ובלבד שיש הסכם/פסק דין מאושר. אם אתם בתהליך, מומלץ לוודא מראש שההסכם עומד בתנאים. מוזמנים להתקשר למשרד עו"ד שלום הורביץ לבדיקה מקדימה.
חייבים לחכות לגט כדי להעביר את הדירה בפטור ממס ?
לא. בעקבות תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין (2005), הפטור אינו מותנה במתן הגט בפועל — די בפסק הדין או ההסכם המאושר המסדיר את חלוקת הרכוש, גם אם ניתן טרם הושלמו ההליכים הדתיים. עם זאת תזמון ההעברה משפיע על היבטים נוספים (כגון ניצול פטורים עתידיים), ולכן מומלץ לתכנן אותו מראש בליווי מקצועי, ולא לפעול לפני שקיים הסכם מאושר בפועל. אשמח לבחון איתכם את התזמון הנכון לנסיבות שלכם — פנו למשרד עו"ד שלום הורביץ.
יש הבדל במס אם הדירה רשומה על שני בני הזוג לעומת אם היא רשומה רק על שם אחד מהם ?
הפטור עצמו חל בשני המקרים — סעיף 4א מתייחס לרכוש שנצבר על ידי בני הזוג כמכלול, בלי קשר לרישום בטאבו. מה שכן משתנה הוא הנתונים שיירשמו לצורך חישוב מס ע תידי — מועד ושווי הרכישה המקוריים וניצול פטורים קודמים — התלויים בזהות הבעלים הרשומים ובנסיבות הרכישה. כדי להימנע מהפתעות במכירה עתידית, כל מקרה דורש בדיקה פרטנית לפני ההעברה. מוזמנים לפנות למשרדנו לבדיקה מותאמת אישית למצבכם.
מה ההבדל בין העברת דירה בין בני זוג בגירושין לבין מכירה רגילה לצד שלישי ?
העברה בין בני הזוג עצמם, מכוח הסכם גירושין מאושר בערכאה מוסמכת, אינה אירוע מס ואינה מהווה "מכירה" לפי החוק. לעומת זאת, מכירת דירה לצד שלישי חיצוני נחשבת מכירה רגילה החייבת במס שבח על השבח שנצבר, ומטילה מס רכישה על הרוכש. ההבדל נובע מכך שסעיף 4א מוציא במפורש העברות אגב גירושין מגדר "מכירה". נשמח לעזור לכם להבין את המשמעות המעשית עבורכם — התקשרו למשרד עו"ד שלום הורביץ.
מה קורה עם המשכנתא כשמעבירים את הדירה לבן או בת הזוג בתהליך גירושין ?
המשכנתא אינה נעלמת אוטומטית עם ההעברה — הבנק אינו כפוף להסכם הגירושין ואינו צד לו. יש לפנות לבנק לקבלת אישור לשינוי חבות ההלוואה (הסבת המשכנתא), ולעיתים נדרשת בחינה מחדש של יכולת ההחזר של מי שנשאר עם הנכס, כולל ערבים חדשים או מיחזור. מומלץ לפתוח מול הבנק במקביל לגיבוש ההסכם ולא רק לאחר חתימתו, כדי למנוע עיכובים ברישום. אנחנו כאן ללוות אתכם מול הבנק — צרו קשר עם משרדנו.
מי שמקבל את כל הזכויות בדירה בגירושין צריך לשלם מס רכישה ?
ככלל, לא — הפטור ממס רכישה בגירושין מעוגן, כמו הפטור ממס שבח, באותו הסדר הייעודי לפי סעיף 4א, ובלבד שמתקיימים תנאיו: הסכם או פסק דין מאושר בערכאה מוסמכת המסדיר את חלוקת הרכוש. אי-עמידה בתנאים — למשל הסכם שלא אושר, או העברה שאינה נובעת מהסכם החלוקה — עלולה להחזיר את ההעברה לכללי המיסוי הרגילים, כולל חבות במס רכישה. כדי לוודא שהתהליך שלכם עומד בדרישות, מומלץ לבדוק זאת מראש עם משרדנו.
צריך לדווח לרשות המסים גם אם ההעברה פטורה ממס ?
זה שונה ממכירה רגילה: מכיוון שהעברה אגב גירושין אינה נחשבת "מכירה" לפי סעיף 4א, אין חובת "הצהרת מכר" רשמית תוך 30 יום כפי שקיימת במכירות רגילות מכוח סעיף 73 לחוק. עם זאת, בפועל יש להציג את ההסכם/פסק הדין לרשות המסים ולקבל אישורי מסים — נדרשים לרישום בטאבו ולתיעוד מועד ושווי הרכישה המקוריים לצורך חישוב מס עתידי. מומלץ לפעול בסמוך לחתימת ההסכם ולא להשתהות, כדי למנוע עיכובים. נשמ ח לוודא שהכול מוגש כראוי — צרו קשר עם משרדנו.
איך רושמים בטאבו את השינוי בבעלות על הדירה אחרי גירושין ?
יש להגיש בקשה לרישום העברת זכויות בטאבו, בצירוף ההסכם או פסק הדין המאושר, תעודות זהות, אישורי מסים (אישור/פטור שהתקבל מרשות המסים לאחר הצגת ההסכם), אישור עירייה (היטל השבחה/ארנונה), ואישור הבנק אם קיימת משכנתא רשומה. מדובר בתהליך שדורש דיוק וסדר מסמכים, ועיכוב באחד מהם עלול לעכב את כל הרישום. נשמח לרכז עבורכם את כל השלבים מול הרשויות והבנק — פנו למשרד עו"ד שלום הורביץ.
מה ההבדל בין הסכם ממון להסכם גירושין מבחינת המס על הדירה ?
הסכם ממון נחתם בדרך כלל לפני הנישואין או במהלכם, ומסדיר מראש חלוקת רכוש עתידית — אינו לבדו המסמך שמקנה את הפטור הייעודי לפי סעיף 4א. הסכם גירושין, לעומת זאת, נחתם בעת הפירוד בפועל ומאושר בבית משפט לענייני משפחה או בבית דין דתי מוסמך — וזהו המסמך שמכוחו ניתנת ההטבה הייעודית. במקרים מסוימים הסכם ממון שאושר כחלק מהליך הגירושין עשוי לשמש בסיס לפטור. אם אינכם בטוחים מה רלוונטי למצבכם, מוזמנים להתייעץ עם משרדנו.
כל מה שאתם צריכים לדעת
על העברת דירה אגב גירושין
ובנושאים נוספים: מכירת דירה, קניית דירה יד שנייה, קניית דירה מקבלן, עסקאות נדל"ן, העברה אגב גירושין, העברת דירה במתנה, מיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ועוד