הייצוג כולל
הצטרפו לקהל לקוחותינו שליווינו וייצגנו בהצלחה
בתהליך העברת דירה במתנה
-
עריכת תצהירים לנותן המתנה ומקבל המתנה
-
עריכת חוזה מתנה הכולל התניות והגבלות בהתאם לצורכי נותן המתנה
-
שמירה על זכויות נותן המתנה
-
בדיקת כדאיות וחלופות אחרות
-
תכנון, בדיקה ודיווח מס שבח
-
רישום הדירה בבעלות מקבל המתנה
-
ליווי אישי, הכוונה וייעוץ לכל אורך הדרך
בקצרה: מה שחשוב לדעת
מעבירים דירה
במתנה ?
חשוב שתדעו
לפני שאתם מחליטים להעביר דירה במתנה
חובה עליכם לבדוק את עלויות המיסים
וההשלכות העתידיות
כשבעל דירה מחליט להעביר את הדירה לקרוב משפחה בלי תמורה כספית,
מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר - עם הסכם מתנה, דיווח לרשות המסים ורישום העברת הבעלות.
ההבדל היחיד מעסקת מכר רגילה הוא שאין כסף שעובר בין הצדדים,
אבל מבחינת המורכבות המשפטית זו עסקה לא פחות משמעותית - ולפעמים אפילו יותר.
יש כאן שני מסים נפרדים שכדאי להכיר:
מס רכישה: מי שמקבל את הדירה במתנה, ונחשב "קרוב" לפי התקנות - בן או בת זוג, הורה, צאצא, בן או בת זוג של צאצא, וגם אח או אחות - משלם רק שליש ממס הרכישה שהיה חל בעסקת מכר רגילה.
מס שבח: נותן המתנה עשוי להיות פטור לגמרי ממס שבח מכוח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אבל יש כאן נקודה שהרבה אנשים לא מודעים אליה - בין הורה, בן זוג, סב וצאצא הפטור כמעט תמיד ניתן, ואילו אח או אחות זכאים לפטור ממס שבח רק אם הדירה המועברת הגיעה במקור מהורה או מסב, בירושה או במתנה.
דירה שהאח רכש בעצמו ומעביר עכשיו לאחיו - כן תיהנה מההנחה במס רכישה, אבל לא תהיה פטורה ממס שבח.
עוד נקודה שחשוב להכיר לפני שחותמים:
לא כל מתנה חייבת להיות "נקייה" מתנאים.
הרבה פעמים נותן המתנה רוצה להבטיח לעצמו זכות מגורים בדירה עד 120 שנה, גם אחרי שהעביר את הבעלות על שם הילדים או קרוב אחר. אפשר גם לרצות להגביל את מקבל המתנה מלמכור או לשעבד את הדירה עד שיתקיים תנאי מסוים - למשל עד הגיעו לגיל מסוים, עד סיום לימודים, או עד אירוע אחר שנותן המתנה הגדיר.
זה בדיוק המקום שבו ניסוח לא מדויק עולה ביוקר: זכות מגורים שלא נרשמה כהלכה עלולה להיות בלתי אכיפה ותנאי מגביל שלא נוסח נכון עלול פשוט לא לחייב אף אחד.
יש דרכים שונות להגן על זכויות כאלה - החל מרישום הערת אזהרה או זכות שימוש בטאבו ועד לתניות חוזיות שמלוות בבטוחות נוספות - והבחירה הנכונה תלויה בנסיבות הספציפיות של המשפחה והנכס.
מעבר לזה יש לוודא שהמתנה לא פוגעת במקבל המתנה בזכאות עתידית לפטורים נוספים למשל כמו פטור דירה יחידה וכדומה.
בגלל כל הפערים האלה
עסקת מתנה היא לא משהו שכדאי לעשות
לבד או עם טופס גנרי מהאינטרנט
עורך דין נדל"ן מנוסה בודק את הזכאות המדויקת לכל פטור, מוודא שאין פגיעה במי מהצדדים, מבטיח את הזכויות של הצדדים, מנסח את התנאים המיוחדים שרוצים לכלול בצורה שתחזיק מעמד גם מול צד שלישי, ומוודא שההסכם באמת עושה את מה שהצדדים התכוונו אליו.
מוזמנים להתייעץ איתנו כבר עכשיו
בנושא העברת דירה במתנה ונשמח לעזור
המידע המובא בתשובות לשאלות הינו הסבר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי כלשהו; הנתונים המספריים בו נכונים למועד הפרסום ומתעדכנים מעת לעת — לייעוץ משפטי ובדיקה פרטנית יש לפנות אלינו לפני קבלת החלטה
מה זה בעצם נחשב "מתנה" כשמעבירים דירה, מבחינת מס ?
העברת דירה במתנה היא כל העברה ללא תמורה מלאה ביחס לשווי האמיתי של הנכס — לא רק מתנה "רשמית". גם מימון משמעותי מהורים לרכישת דירה עלול להיחשב מתנה חלקית ולהשליך על חבות המס. הסיווג הנכון של העסקה קובע איזו הקלה תחול ומהו הדיווח הנדרש. לפני שחותמים על כל מסמך, מומלץ לבדוק את הסיווג המדויק מול עורך דין מקרקעין — צוות משרד עו"ד שלום הורביץ ישמח לבחון זאת עבורכם.
מי משלם מס שבח כשנותנים דירה במתנה — ההורים או מי שמקבל ?
נותן המתנה הוא מי שעשוי לזכות בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, בכפוף לכך שהמקבל הוא "קרוב" כהגדרתו בחוק ולמעמד הנכס (למשל מלאי עסקי אינו זכאי). בשונה מהפטור על דירה יחידה, אין כאן מכסת שימושים תקופתית, אך קיימות מגבלות על העברות שרשרת. חשוב: פטור לנותן אינו פוטר אוטומטית את המקבל ממס רכישה. לבדיקת הזכאות המדויקת שלכם, מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו.
אם קיבלתי דירה במתנה, אני צריך לשלם מס רכישה ?
כן — מקבל דירה במתנה חייב עקרונית במס רכישה. כשההעברה היא בין קרובי משפחה כהגדרתם בתקנה 20 (הורים, ילדים, נכדים, וגם אחים ואחיות), ניתנת הקלה: מחשבים את המס הרגיל ומשלמים בפועל רק שליש (1/3) ממנו. בני זוג המתגוררים יחד זכאים לרוב אף לפטור מלא, לא רק לשליש. שיעור ההקלה תלוי בזהות הצדדים ובנסיבות הספציפיות. שלחו לנו הודעת וואטסאפ ונבחן עבורכם את החבות הצפויה מראש.
מי בדיוק נחשב "קרוב משפחה" לצורך פטור או הקלה בהעברת דירה במתנה ?
זו נקודה שמבלבלת רבים: לצורך הקלת מס רכישה (תקנה 20), "קרוב" כולל בן/בת זוג, הורים, ילדים, נכדים — וגם אחים ואחיות, וכולם זכאים לתשלום שליש מהמס. לצורך פטור ממס שבח (סעיף 62), ההגדרה דומה וכוללת אף היא אחים, אבל כשהנותן הוא אח, הפטור מותנה בכך שהוא עצמו קיבל את הדירה בירושה או במתנה מהורה/סבא-סבתא משותפים — לא אם רכש אותה בעצמו. הה בדל האמיתי הוא בתנאי הזכאות, לא בהחרגה גורפת. מומלץ לוודא זאת מול איש מקצוע לפני חתימה.
יש הבדל בין מתנה להורים/ילדים/בן זוג לבין מתנה בין אחים ?
כן, אך לא כפי שנהוג לחשוב. העברה בין הורים לילדים, בני זוג או נכדים מזכה במלוא ההטבות — הקלת מס רכישה (שליש מהמס) ופטור ממס שבח ללא תנאי מקור. העברה בין אחים זכאית גם היא להקלת מס רכישה של שליש, אך הפטור ממס שבח לנותן (סעיף 62) חל רק אם הדירה הגיעה לאח עצמו בירושה או במתנה מהורה/סב משותפים, ולא אם רכש אותה בכספו. כל מקרה דורש בדיקה פרטנית — אנחנו כאן לסייע בבירור המצב שלכם.
אילו מסמכים צריך כדי להעביר דירה במתנה — מספיק ייפוי כוח ?
להעברת דירה במתנה נדרשים הצהרת מתנה, הסכם מתנה — המסמך המהותי הקובע את הזכויות בפועל — ולעיתים גם ייפוי כוח נוטריוני, המשמש בעיקר לביצוע הרישום מול לשכת רישום המקרקעין. ייפוי כוח לבדו אינו מספיק ואינו תחליף להסכם מתנה מסודר. עריכה נכונה של המסמכים מלכתחילה חוסכת עיכובים ומחלוקות מול הרשויות ובתוך המשפחה בהמשך הדרך. מוזמנים לתאם פגישה להכנת המסמכים בליווי משרדנו.
קיבלתי דירה במתנה ואני עומד למכור אותה — איך זה משפיע על מס שבח ?
זה תלוי אם המתנה עצמה הייתה פטורה. ככלל, כשהעברת המתנה הייתה פטורה ממס שבח (למשל לפי סעיף 62), קובע סעיף 37 שהמקבל נכנס בנעלי הנותן: "יום הרכישה" ו"שווי הרכישה" נקבעים לפי הרכישה המקורית של הנותן — כך שעליית ערך שנצברה גם לפני המתנה עלולה להיות חייבת במס. לעומת זאת, אם הנותן שילם בפועל מס שבח, יום ושווי הרכישה של המקבל מתאפסים למועד קבלת המתנה. מומלץ לתכנן זאת מראש עם עורך דין מקרקעין.
כמה זמן צריך להחזיק בדירה שקיבלתי במתנה לפני שאפשר למכור אותה בפטור ממס ?
כן, קיימת תקופת החזקה מזערית ("תקופת צינון") לפי סעיף 49(ו) לחוק: 3 שנים אם המקבל מתגורר בדירה בפועל דרך קבע, ו-4 שנים אם אינו מתגורר בה — לפני שניתן למכור בפטור ממס שבח כדירה יחידה. מכירה מוקדמת יותר אפשרית, אך ללא הפטור, לפי שווי ומועד הרכישה המקוריים (ר' שאלה 7). אין בשלב זה עדכון חקיקה המשנה תקופות אלה. כדאי לבדוק את התזמון המדויק לפני קבלת החלטה — נשמח לייעץ.
מה ההבדל בין מתנה להלוואה מההורים, ולמה זה כל כך קריטי למס ?
ההבדל קריטי מיסויית: הלוואה אמיתית מחייבת הסכם כתוב, לוח סילוקין, החזרים מתועדים ויכולת החזר ריאלית. בהיעדר מסמכים אלה, רשויות המס עלולות לסווג מחדש את ה"הלוואה" כמתנה, עם כל ההשלכות על מס רכישה ומס שבח שתוארו לעיל — ולעיתים גם בהפתעה בדיעבד. עריכת הסכם הלוואה מדויק מראש, הכולל ריבית ותנאי החזר סבירים, יכולה לחסוך סיבוכים משמעותיים. מוזמנים לפנות אלינו לניסוח הסכם מסודר.
איך בפועל רושמים בטאבו דירה שקיבלנו במתנה, וכמה זמן זה לוקח ?
לאחר החתימה יש לדווח למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד ההעברה (סעיף 73 לחוק) — חובה זו חלה גם על מתנה, שכן הגדרת "מכירה" בחוק כוללת גם העברה ללא תמורה. לאחר קבלת אישורי מס ואישור העדר חובות מהרשות המקומית, ניתן לרשום את הזכויות בטאבו. משך התהליך כולו נמדד בדרך כלל בשבועות עד חודשים, בהתאם לעומס הרשויות. איחור בדיווח גורר קנסות. לתיאום ליווי מלא של התהליך מההתחלה ועד הרישום, התקשרו למשרדנו.
כל מה שאתם צריכים לדעת
על העברת דירה במתנה
ובנושאים נוספים: מכירת דירה, קניית דירה יד שנייה, קניית דירה מקבלן, עסקאות נדל"ן, העברת דירה אגב גירושין, העברת ללא תמורה, מיסוי מקרקעין, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ועוד