מכירת דירה שהתקבלה בירושה, שלבים ומס שבח

ההורים הלכו לעולמם, הדירה עומדת ריקה, וכל היורשים מסכימים שצריך למכור. מאיפה מתחילים? מצו ירושה או צו קיום צוואה, אחר כך רישום הירושה, ורק אז חוזה מכר. ולגבי המס: ילד, נכד או בן זוג שירשו את הדירה היחידה של המוריש מוכרים אותה ברוב המקרים בפטור ממס שבח, גם אם יש להם דירות משלהם.

את הסדר הזה כדאי לעשות נכון. טעות בשלב מוקדם, למשל יורש שמשלם לאחיו מכספו הפרטי, יכולה לעלות במס שלא הייתם צריכים לשלם.

הדרך מהצו ועד הטאבו של הקונה

1. מוציאים צו ירושה או צו קיום צוואה

בלי צו אף אחד לא יכול לחתום בשם המנוח. אין צוואה? מבקשים צו ירושה מהרשם לענייני ירושה. יש צוואה, מבקשים צו קיום צוואה. כשהבקשה תקינה ואין התנגדויות, הצו ניתן ככלל תוך 50 יום מהגשתה, כולל תקופת הפרסום.

2. מוציאים נסח ובודקים מה רשום על הדירה

אני רוצה לראות שהמנוח הוא אכן הבעלים, באיזה חלק, ומה עוד רובץ על הנכס. משכנתא של המנוח לא עוצרת את המכירה. מסלקים אותה מהתשלומים הראשונים של הקונה, ואת המנגנון אני כותב בחוזה. אם הדירה לא רשומה בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ההמשך עובר דרכן.

3. רושמים את הירושה על שם היורשים

אני מעדיף לסיים את הרישום לפני החתימה, או לפחות להגיש אותו כבר אז. כשהיורשים רשומים כבעלים, הערת האזהרה של הקונה והמשכנתא שלו נרשמות בלי עיכובים. כתבתי על התהליך עצמו במאמר רישום ירושה.

4. בודקים את המס של כל יורש לפני שקובעים מחיר

הפטור לא נבחן פעם אחת לכל הדירה. כל יורש נבדק בנפרד, ושני יורשים לאותה דירה יכולים לשלם מס שונה לגמרי. את זה אני רוצה לדעת לפני שמפרסמים את הדירה, כי זה משנה כמה כל אחד מקבל ביד.

5. חותמים על חוזה המכר

כל היורשים הרשומים חותמים, או מיופה כוח מטעמם. מיד אחרי החתימה נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה, ולוח התשלומים נבנה כך שכל יורש מקבל את חלקו לחשבון שלו.

6. מדווחים לרשות המסים תוך 30 יום

הצהרה על המכירה מגישים תוך 30 יום מיום החתימה (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין). מצרפים את צו הירושה או את הצוואה עם צו הקיום, וכל יורש מבקש את הפטור שמגיע לו. מי שחייב במס משלם אותו תוך 60 יום מהמכירה.

7. אישורים והעברת הבעלות לקונה

אחרי אישור רשות המסים ואישור העירייה שאין חובות על הנכס (סעיף 324 לפקודת העיריות), מגישים את העסקה לרישום בטאבו. רק אז הדירה עוברת על שם הקונה.

מס שבח כשמוכרים דירה מירושה

קודם כול, על הירושה עצמה לא משלמים דבר. סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע ש"הורשה איננה מכירה". המס עולה רק כשהיורשים מוכרים.

הפטור לפי סעיף 49ב(5)

סעיף 49ב(5) פוטר ממס שבח מכירה של דירת מגורים שהתקבלה בירושה, כשמתקיימים יחד שלושה תנאים:

• המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו (ילד או נכד) או בן הזוג של צאצא.

• לפני פטירתו המוריש היה הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

• אילו המוריש היה מוכר את הדירה בחייו, הוא היה פטור.

הדבר הראשון שאני בודק הוא התנאי השני. גם חלק קטן בדירה נוספת שהיה רשום על שם המוריש, למשל חלק שהוא עצמו ירש מהוריו, עלול להפיל את הפטור לכל היורשים. מנגד, הדירות של היורש עצמו לא משנות כאן כלום. הפטור לא תלוי במספר הדירות שלו, והוא לא "מבזבז" לו פטור אחר לעתיד.

לפטור יש תקרה. בשנים 2024 עד 2027 הוא חל עד שווי מכירה של 5,008,000 ש"ח, ועל החלק שמעל התקרה משלמים מס. הרחבתי על התנאים במאמר מס שבח, פטור לדירת מגורים שהתקבלה בירושה.

אין פטור? החישוב הליניארי

כשהפטור לא חל, היורש נכנס לנעלי המוריש. יום הרכישה ושווי הרכישה הם של המוריש, כאילו היורש קנה את הדירה בעצמו באותו יום ובאותו מחיר.

וכאן יש הקלה של ממש. אם המוריש קנה את הדירה לפני 1.1.2014, אפשר לחשב את המס בחישוב ליניארי מוטב (סעיף 48א(ב2)). הרווח מחולק באופן שווה על פני כל שנות הבעלות, החלק שמיוחס לתקופה שעד סוף 2013 פטור, ועל היתרה משלמים 25% מהשבח הריאלי. בדירה שנקנתה לפני עשרות שנים זה יכול להיות חלק קטן מהרווח. פירטתי את החישוב במאמר חישוב ליניארי מוטב במס שבח.

אחים, אחיינים והורים שירשו

מי שאינו בן זוג או צאצא של המוריש לא נכנס לפטור של סעיף 49ב(5). אח שירש אח, אחיינית שירשה דודה, הורה שירש ילד. כולם מחוץ לפטור הזה.

זה עדיין לא אומר מס מלא. יורש כזה בודק קודם אם עומד לו פטור משלו כבעל דירה יחידה, לפי סעיף 49ב(2). אם לא, נשאר החישוב הליניארי, שבנכס ותיק מקטין את המס במידה ניכרת.

כמה יורשים, מכירה אחת

המאמר הזה מתאים למצב שבו כל היורשים מסכימים למכור. כשיש הסכמה, הדרך די פשוטה: כולם חותמים על אותו חוזה, כל אחד מקבל את חלקו לפי הצו, וכל אחד מדווח ונבדק במס בנפרד. אח שגר בחו"ל או שלא יכול להגיע יכול לחתום על ייפוי כוח.

לפעמים אחד היורשים רוצה להשאיר את הדירה אצלו. כאן אני עוצר ובודק מאיפה בא הכסף. לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק, חלוקה ראשונה של העיזבון בין היורשים אינה מכירה, כל עוד לא שולמה בה תמורה מחוץ לעיזבון. אם האח משלם לאחותו מכספו הפרטי, זו עסקה רגילה: מס שבח למוכרת ומס רכישה לקונה. אם האיזון נעשה בנכסים אחרים מהעיזבון, למשל כסף שהיה בחשבון של המנוח, החלוקה נשארת בלי מס.

שאלות נפוצות

צריך לרשום את הירושה בטאבו לפני שמוכרים?

הצו מספיק כדי להתחיל לנהל משא ומתן ולחתום. אבל אני ממליץ לרשום את הירושה לפני החתימה או במקביל אליה, כי הקונה צריך הערת אזהרה והבנק שלו צריך לרשום משכנתא, ושניהם מתנהלים בקלות רבה יותר מול בעלים רשומים.

אם אמכור בפטור את הדירה שירשתי, אאבד את הפטור על הדירה שלי?

לא. הפטור לפי סעיף 49ב(5) עומד בפני עצמו. הוא לא נספר מול פטור הדירה היחידה שלכם, ומכירה של הדירה שלכם בעתיד נבחנת לפי הכללים הרגילים.

לפני שמפרסמים את הדירה

אני מלווה יורשים במכירה כולה: הצו, רישום הירושה, בדיקת המס של כל יורש, החוזה ועד שהדירה רשומה על שם הקונה. תכנון המס כלול בשכר הטרחה. מאחוריי 20 שנות ניסיון ויותר מ-1,000 עסקאות נדל"ן.

את השיחה הראשונה אני עושה ללא עלות. שלחו הודעת וואטסאפ עם צילום של צו הירושה והנסח, או התקשרו ל-052-4043080. אפשר גם להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר באתר, ולקרוא עוד על ליווי במכירת דירות ונכסים ועל מיסוי מקרקעין.