חישוב ליניארי מוטב במס שבח: מי זכאי היום ואיך מחשבים

יש לכם יותר מדירה אחת, ואתם מוכרים דירה שקניתם לפני 2014? ייתכן שחלק גדול מהרווח פטור ממס שבח, גם בלי זכאות לפטור של דירה יחידה.

מהו החישוב הליניארי המוטב

עד סוף 2013 בעל כמה דירות יכול היה למכור דירת מגורים בפטור מלא ממס שבח פעם בארבע שנים. תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין ביטל את הפטור הזה החל מ-1.1.2014. במקומו נקבע בסעיף 48א(ב2) לחוק חישוב מיוחד לדירות שנרכשו לפני המועד הזה. החלק היחסי של השבח הריאלי שנצבר עד 1.1.2014 פטור ממס. על היתרה משלמים מס שבח בשיעור 25%.

מי זכאי

החישוב חל במכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014, כשהמכירה לא פטורה ממס, למשל כי למוכר יש דירה נוספת. היום אין הגבלה על מספר הדירות שאפשר למכור בחישוב הזה. ההגבלה לשתי דירות חלה רק בתקופת המעבר, שהסתיימה ב-31.12.2017.

בדירה על הנייר או בבנייה עצמית, יום הרכישה הוא יום רכישת הזכות בקרקע או החתימה על החוזה, גם אם הבנייה הסתיימה אחרי 2014.

דוגמה

דירה שנקנתה ב-1.1.2010 נמכרת ב-1.1.2026. תקופת ההחזקה היא 16 שנים, ו-4 מהן קודמות ל-1.1.2014. לכן רבע מהשבח הריאלי פטור, ועל שלושת הרבעים האחרים משלמים 25%. אם השבח הריאלי הוא 800,000 ₪, החלק החייב הוא 600,000 ₪, ומס השבח יהיה 150,000 ₪.

מתי החישוב לא חל

• על דירה שאינה דירת מגורים מזכה, למשל נכס שלא שימש למגורים.

• על החלק בתמורה שמיוחס לזכויות בנייה נוספות (סעיף 48א(ב3)).

• על דירה שנבנתה על קרקע שהייתה ריקה גם ביום הרכישה וגם ב-1.6.2023, אם בנייתה תושלם אחרי 31.12.2030 (סעיף 48א(ב4)).

• על דירה שנרכשה מ-1.1.2014 ואילך. במקרה כזה כל השבח הריאלי חייב במס בשיעור 25%.

לפני שמוכרים

לפעמים אפשר לתכנן את סדר המכירות כך שאחת הדירות תימכר בפטור מלא, והאחרות בחישוב הליניארי המוטב. ההבדל יכול להגיע למאות אלפי שקלים. תכנון מס השבח כלול בשכר הטרחה, ושיחת הייעוץ הראשונה ללא עלות. התקשרו 052-4043080 לפני שאתם חותמים על הסכם המכר.