מכתב החרגה במשכנתא לדירה מקבלן

קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, ופתאום הבנק מבקש מסמך שלא שמעתם עליו: מכתב החרגה מהבנק המלווה של הקבלן. זו התחייבות של הבנק שמממן את הפרויקט להוציא את הדירה שלכם מהשעבוד שרשום לטובתו על הקרקע, ברגע שתשלמו את מלוא המחיר לחשבון הפרויקט. בלי המכתב הזה, ברוב המקרים בנק המשכנתא לא ישחרר את ההלוואה.

כדי להבין למה, צריך להתחיל מהקרקע.

הקרקע משועבדת לבנק של הקבלן, לא לכם

קבלן שבונה פרויקט מגורים בדרך כלל לא מממן אותו מכיסו. בנק או גוף פיננסי אחר מעמיד לו אשראי, ובתמורה מקבל שעבוד על הקרקע ועל הפרויקט כולו. זה נקרא ליווי פיננסי, והבנק הזה הוא הבנק המלווה.

כשאתם מזמינים נסח טאבו של המגרש, תראו שם משכנתא לטובת אותו בנק. היא רובצת על כל הקרקע, כולל החלק היחסי שמיועד לדירה שאתם קונים. כל עוד היא שם, הבנק המלווה יכול לממש את הקרקע אם הקבלן לא יחזיר את האשראי.

החוק מגן על הכסף ששילמתם. לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, קבלן לא רשאי לקבל מכם יותר מ-7% מהמחיר אם לא נתן לכם אחת מהבטוחות שהחוק מונה, ובפרויקט בליווי זו כמעט תמיד ערבות בנקאית. אבל ערבות מחזירה כסף. היא לא מוציאה את הדירה מהשעבוד. את זה עושה מכתב ההחרגה.

מה כתוב במכתב החרגה

המכתב קצר. לרוב עמוד אחד. המכתב יוצא מהבנק המלווה, ולא מהקבלן. בגרסה התקינה שלו הבנק מאשר שהדירה המסוימת שלכם תוחרג מהשעבוד שרשום לטובתו, כלומר לא תהיה חלק מהבטוחה שלו, בתנאי שמלוא המחיר לפי החוזה שולם לחשבון הליווי של הפרויקט. בדרך כלל הבנק גם מאשר שהוא לא מתנגד לרישום הערת אזהרה לטובתכם ולטובת הבנק שנותן לכם משכנתא.

שימו לב לתנאי. הבנק מחריג את הדירה מול כסף שנכנס לחשבון שלו, לא מול כסף ששילמתם לקבלן בדרך אחרת.

למה בנק המשכנתא לא יעביר כסף בלעדיו

בנק המשכנתא מלווה לכם מאות אלפי שקלים ומבקש בטוחה: הדירה. אבל כל עוד הקרקע משועבדת לבנק אחר, הבטוחה שלו עומדת בתור אחרי הבנק המלווה. מכתב ההחרגה מבטיח לו שבסוף הדרך הדירה תצא נקייה, ושהוא יוכל לרשום עליה משכנתא ראשונה. בלי ההבטחה הזו, אין לו על מה להלוות.

לכן בנקים למשכנתאות מבקשים בעסקה מול קבלן חבילת מסמכים קבועה: פנקס השוברים, ערבות לפי חוק המכר שמוסבת לטובתם, התחייבות של הקבלן ובעלי הקרקע לרשום משכנתא, ובדרך כלל גם את מכתב ההחרגה. את רוב המסמכים האלה מוציאים מהקבלן, ולכן כדאי לדאוג להם עוד לפני שהבנק מבקש.

מה אני בודק במכתב לפני שאתם משלמים

הצעד הראשון שלי קורה עוד לפני שהמכתב מגיע. אני מזמין נסח עדכני של המגרש ובודק לטובת מי רשומה המשכנתא על הקרקע. לפעמים יש יותר מגורם אחד, ואז צריך החרגה מכל אחד מהם.

כשהמכתב מגיע, אני לא מסתפק בכך שהוא קיים. אני קורא אותו מול החוזה ומול הנסח, ובודק:

• שהוא חתום על ידי הבנק שהשעבוד רשום לטובתו בנסח בפועל, ולא על ידי גוף אחר.

• שהדירה מזוהה בו בדיוק: מספר דירה, קומה, בניין, גוש וחלקה, ושמות הקונים כמו בחוזה.

• שהמחיר שמופיע בו תואם את המחיר בחוזה, כדי שלא תידרשו לשלם לבנק סכום אחר.

• שהתנאי היחיד להחרגה הוא תשלום המחיר שלכם לחשבון הליווי, ולא סילוק חובות אחרים של הקבלן.

• שאין בו פתח לבנק לבטל אותו לבד אחרי שכבר שילמתם.

• שהוא מתייחס גם לבנק המשכנתא ולרישום הערת אזהרה לטובתו.

ובחוזה עצמו אני דורש סעיף שמחייב את הקבלן להמציא את המכתב, על חשבונו, עד מועד ידוע מראש. בלי מועד כתוב, אתם תלויים ברצון הטוב של הקבלן בדיוק ברגע שבנק המשכנתא מחכה.

כל תשלום עובר בשובר, גם כסף המשכנתא

בפרויקט בליווי פיננסי מקבלים פנקס שוברים, שובר לכל תשלום. סעיף 3ב(ד) לחוק קובע שהקבלן מקבל את התשלומים בעבור הדירה רק באמצעות הפנקס, ושתשלום בשובר הוא הוראה בלתי חוזרת לבנק המלווה להמציא לכם ערבות. לפי סעיף 3ב(ה), את הערבות צריך להמציא בתוך 14 ימי עסקים מיום התשלום.

ההון העצמי עובר בשובר. גם כסף המשכנתא עובר בשובר: בנק המשכנתא מעביר את ההלוואה ישירות לחשבון הליווי, לפי השובר שתמסרו לו.

אם מבקשים מכם להעביר סכום כלשהו לחשבון אחר, גם "רק את המע"מ" או "רק את התוספות", אל תעבירו. תשלום שלא עבר בשובר לא מחייב את הבנק המלווה לתת עליו ערבות, ועלול גם לא להיחשב תשלום לצורך ההחרגה. על זה אני לא מתפשר בשום עסקה.

שאלות נפוצות

מתי מקבלים את מכתב ההחרגה?

החוק לא קובע מועד. ההמלצה שלי היא לקבוע בחוזה מועד מוקדם, כזה שמאפשר לכם להציג את המכתב לבנק המשכנתא לפני שהוא צריך להעביר את התשלום הראשון מההלוואה. אם התשלומים הראשונים שלכם מגיעים מהון עצמי, יש קצת יותר זמן, אבל לא כדאי לדחות. מכתב שמגיע באיחור עוצר את ההלוואה, והקבלן יכול לטעון שאתם אלה שמאחרים בתשלום לפי החוזה.

מה קורה אם הקבלן נקלע לקשיים ועוד אין לי מכתב?

הערבות שקיבלתם על כל תשלום בשובר מבטיחה את החזר הכסף ששילמתם. היא לא מבטיחה את הדירה. בלי מכתב החרגה, הבנק המלווה עדיין מחזיק שעבוד על הקרקע ויכול לטעון לזכות קודמת. בדיוק בגלל זה אני רוצה את המכתב ביד לפני שעובר סכום גדול.

שלחו לי את החוזה לפני החתימה

מאחוריי 20 שנות ניסיון בליווי רוכשי דירות, ואת המסמכים מול הבנק המלווה ובנק המשכנתא אני מסדר כחלק מהליווי, עד שהדירה נרשמת על שמכם. כתבתי בהרחבה על ערבות חוק המכר בדירה מקבלן, ועל השלבים כולם במאמר תהליך קניית דירה מקבלן.

שיחת הייעוץ הראשונה ללא עלות. אפשר לשלוח לי בוואטסאפ את טיוטת החוזה ואת מה שקיבלתם מהבנק, או להתקשר ל-052-4043080. מי שמעדיף יכול להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר באתר, ולקרוא עוד על ליווי משפטי בקניית דירה חדשה מקבלן.