כשמחיר הדירה מושפע מזכויות בניה נוספות

מוכרים דירה שיש לה זכויות בנייה שעוד לא נוצלו? כאן מס השבח מתנהג אחרת. לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, הפטור חל רק על שווי הדירה עצמה, בלי הזכויות הנוספות. על החלק של המחיר שמשקף את הזכויות יש פטור נוסף, מוגבל, ובשנת 2026 הוא מוגבל לתקרה של 2,428,100 ש"ח.

כשמחיר הדירה מושפע מזכויות בניה נוספות

שני מחירים לאותה דירה

סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

(הסכומים במאמר נכונים לשנת 2026. סעיף 49ז(א)(5) קובע שהם לא מתואמים בשנות המס 2025 עד 2027, כך שהם נשארים בתוקף עד העדכון בינואר 2028)

לצורך מס שבח, החוק מפריד בין שני מחירים. האחד הוא מחיר הדירה כמו שהיא. השני הוא המחיר כשהוא מושפע מזכויות בנייה קיימות או צפויות, כלומר מהאפשרות לבנות שטח גדול יותר מהשטח של הדירה הנמכרת. כל מוכר דירה צריך להכיר את ההפרדה הזו, וכל עורך דין נדל"ן שמלווה מכירה כזו חייב לבדוק אותה.

מי שלא בודק מראש מגלה את זה אחרי החתימה, כשמגיעה שומה של מס שבח גבוהה בהרבה ממה שציפה. לפעמים המס הזה מוחק את כל הכדאיות הכלכלית של המכירה.

באילו דירות צריך לבדוק את זה?

בית פרטי, דירת גג, דירת קרקע, דירת גן וכדומה. בדירות כאלה אני בודק את הנושא עוד לפני שמדברים על מחיר.

ולא צריך לנצל את זכויות הבנייה בפועל. מספיק שהאפשרות קיימת, או צפויה, ושהיא משפיעה על המחיר.

הפטור הרגיל חל רק על שווי הדירה

נקודת המוצא פשוטה. אם מנהל מיסוי מקרקעין סבור שהתמורה שמשולמת על דירת מגורים מזכה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבנות שטח גדול יותר מהשטח הנמכר, המוכר יקבל פטור ממס שבח (אם הוא זכאי לפטור) רק על שווי הדירה בלי זכויות הבנייה הנוספות. לשווי הזה החוק קורא "שווי הדירה".

הפטור הנוסף והתקרה של 2026

כאן החוק מקל מעט. כששווי הדירה עצמה (בלי הזכויות) נמוך מתקרה של 2,428,100 ש"ח, הסכום לשנת 2026, המוכר מקבל פטור ממס שבח (אם הוא זכאי לפטור) גם על חלק מהמחיר שמיוחס לזכויות. גובה הפטור הנוסף הוא הנמוך מבין השניים:

• שווי הדירה עצמה, או

• ההפרש בין התקרה (2,428,100 ש"ח) לבין שווי הדירה.

התוצאה המעשית: סך הפטור מגיע לכל היותר לפי 2 משווי הדירה, ולא עובר את התקרה של 2,428,100 ש"ח. ואם שווי הדירה עצמה גבוה מהתקרה, אין פטור נוסף בכלל.

לדירה שבנייתה הסתיימה לפני 1.4.1997, כשהמוכר רכש אותה לפני התאריך הזה, יש רצפה: סך הפטור לא יפחת מ-607,000 ש"ח (הסכום לשנת 2026).

מוכרים רק חלק מדירת המגורים המזכה? התקרה והרצפה מחושבות באופן יחסי לחלק הנמכר.

מה שנשאר מהמחיר אחרי הפטורים ממוסה כאילו נמכרה "זכות אחרת" במקרקעין, ועלות הרכישה מתחלקת באותו יחס. שימו לב: המס מחושב על השבח שמיוחס ליתרה הזו. לא על כל סכום היתרה.

שלוש דוגמאות במספרים של 2026

דוגמה:

יש לי דירה אחת, ויש לה זכויות בנייה נוספות. אפשר להוסיף לה בנייה.

ב-2026 אני מוכר את הדירה ב-2,000,000 ש"ח.

הדירה עצמה, בלי זכויות הבנייה, שווה רק 800,000 ש"ח.

הפטור הנוסף כאן שווה לשווי הדירה (800,000 ש"ח), כי ההפרש עד התקרה גדול יותר (1,628,100 ש"ח).

כלומר, אקבל פטור ממס שבח על 1.6 מיליון ש"ח. על השבח שמיוחס ליתרה של 400,000 ש"ח אשלם מס שבח.

דוגמה נוספת:

ב-2026 אני מוכר את הדירה ב-1.8 מיליון ש"ח.

הדירה עצמה, בלי זכויות הבנייה, שווה 1.6 מיליון ש"ח.

הפטור הנוסף מוגבל להפרש עד התקרה, 828,100 ש"ח. זה יותר מ-200,000 ש"ח שמיוחסים לזכויות.

התוצאה: פטור מלא.

דוגמה שלישית, והפעם התקרה מגבילה:

ב-2026 אני מוכר את הדירה ב-3,000,000 ש"ח.

הדירה עצמה, בלי זכויות הבנייה, שווה 1,800,000 ש"ח.

הפטור הנוסף הוא ההפרש עד התקרה, 628,100 ש"ח, כי הוא נמוך משווי הדירה.

סך הפטור: 2,428,100 ש"ח. על השבח שמיוחס ליתרה של 571,900 ש"ח אשלם מס שבח.

איך מבקשים את הפטור?

הבקשה לפטור לפי סעיף 49ז מוגשת יחד עם ההצהרה על המכירה לרשות המסים. לשם כך יש טופס ייעודי (7157), שמפצל את השומה לחלק הפטור ולחלק החייב. המס על החלק החייב מחושב בטופס נוסף (7158), שכולל גם את החישוב הליניארי המוטב.

על מה בדרך כלל מתווכחים עם מיסוי מקרקעין? על שווי הדירה בלי הזכויות. זה נתון שמאי, ואני מעדיף להתכונן אליו לפני שחותמים על החוזה, לא אחרי.

נוסח הסעיף

סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין

(הנוסח המעודכן, לאחר תיקון 104)

(א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבנייה נוספת), יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);

(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-2,428,100 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 2,428,100 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;

(3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' תשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-607,000 שקלים חדשים;

(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות;

(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005

(א1) על אף הוראות סעיף קטן (א), במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, יקראו כל אחד מהסכומים הנקובים בסעיף קטן (א)(2) ו-(3), באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה.

(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005

(ב) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(א1) יחולו גם במכירת משק חקלאי הכולל את דירת מגוריו של המוכר, כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד.

פטור על תשלומי איזון (תיקון מס' 32) תשנ"ה-1995

49ז1. תשלומי איזון כמשמעותם בסעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ששולמו לבעל דירה, פטורים ממס כל עוד סכומם אינו עולה על מחצית התמורה שיש לצפות לה ממכירת הדירה, ללא זכויות ההרחבה, ממוכר מרצון לקונה מרצון.

לפני מכירת דירה עם זכויות בנייה נוספות, כדאי לתכנן את מס השבח במסגרת ליווי במיסוי מקרקעין.

לפני שהדירה עולה למכירה

דירה עם זכויות בנייה? לפני שהיא עולה ללוח המודעות, אני רוצה לדעת שני נתונים: כמה היא שווה בלי הזכויות, וכמה מס שבח צפוי במכירה. בשיחת ייעוץ ראשונה, ללא עלות, נעבור יחד על המספרים ואגיד לכם מה לבדוק לפני החתימה. שלחו לי הודעה בוואטסאפ או חייגו ישירות ל-052-4043080.