קניית דירה חדשה במקום הדירה הישנה - חזקת דירה יחידה לצורך מס רכישה

מתכוון להחליף את הדירה הישנה בדירה חדשה ? החוק מאפשר לך לשלם מס רכישה מופחת

קניית דירה חדשה במקום הדירה הישנה - חזקת דירה יחידה לצורך מס רכישה

הסיטואציה היא פשוטה: בבעלותך דירה אחת ובכוונתך לקנות דירה חדשה במקומה (מקבלן או יד שנייה) ולמכור את הדירה הישנה - תוכל ליהנות משיעורי מס רכישה מופחתים לדירה יחידה.

לא חייבים למכור את הדירה הישנה לפני מועד קניית הדירה החדשה כדי לשלם מס רכישה מופחת בגין דירה יחידה. חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למכור את הדירה הישנה גם לאחר קניית הדירה החדשה ועדיין ליהנות מתשלום מס רכישה מופחת ובתנאי שעומדים בתנאים להלן:

התנאי הראשון: על הרוכש להיות תושב ישראל

התנאי השני: הדירה הישנה היא הדירה היחידה של הרוכש עד למועד קניית הדירה החדשה.

התנאי השלישי: אם הדירה החדשה היא דירה יד שנייה (כלומר לא דירה מקבלן) - על הרוכש למכור את דירתו הישנה תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.

התאריך הקובע הוא תאריך חתימת הצדדים על הסכם המכר.

החל ממועד חתימת הסכם המכר מתחילה התקופה של 24 חודשים בהם על הרוכש למכור את דירתו הישנה. אם לא יעשה זאת תוך התקופה הנ"ל לא יהיה זכאי לשיעורי מס מופחתים וישלם מס רכישה גבוה לפי דירה נוספת

אם הדירה החדשה היא דירה מקבלן - על הרוכש למכור את הדירה הישנה תוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה לפי הקבוע בהסכם המכר. ככל והקבלן מתעכב במסירת החזקה של הדירה החדשה שלא באשמת הרוכש, על הרוכש למכור את דירתו הישנה תוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל של הדירה החדשה לידי הרוכש.

דוגמה ראשונה:

ביום 1.1.23 רכשתי דירה שהינה דירתי היחידה (להלן: "הדירה הישנה") ביום 1.1.26 חתמתי על הסכם לרכישת דירה יד שנייה (להלן: "הדירה הנוספת") - על מנת לשלם מס רכישה מופחת על הדירה הנוספת (לפי מדרגות מס של דירה יחידה) עלי למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם (1.1.26)

דוגמה שנייה:

ביום 1.1.23 רכשתי דירה שהינה דירתי היחידה (להלן: "הדירה הישנה") ביום 1.1.26 חתמתי על הסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן (להלן: "הדירה הנוספת") - בהסכם הרכישה נקבע כי מועד מסירת הדירה הנוספת הוא ביום 1.1.27 - על מנת לשלם מס רכישה מופחת על הדירה הנוספת (לפי מדרגות מס של דירה יחידה) עלי למכור את הדירה הישנה תוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה לפי ההסכם (1.1.27) - כלומר עד 1.1.28.

דוגמה שלישית:

ביום 1.1.23 רכשתי דירה שהינה דירתי היחידה (להלן: "הדירה הישנה") ביום 1.1.26 חתמתי על הסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן (להלן: "הדירה הנוספת") - בהסכם הרכישה נקבע כי מועד מסירת הדירה הנוספת הוא ביום 1.1.27 אך מועד המסירה מתעכב בגלל הקבלן ובפועל הדירה הנוספת נמסרה לידי ביום 1.1.28 - במקרה זה, על מנת לשלם מס רכישה מופחת על הדירה הנוספת (לפי מדרגות מס של דירה יחידה) עלי למכור את הדירה הישנה תוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל (1.1.28).

סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע:

"ב-24 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – ב-12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;"

נכון ל-2026, פרק הזמן למכירת הדירה הישנה הוא 24 חודשים. בדירה מקבלן – 12 חודשים ממועד המסירה לפי ההסכם, או ממועד המסירה בפועל אם המסירה התעכבה שלא באשמת הרוכש.