האם לערוך זכרון דברים ?
מצאתם דירה שאתם מעוניינים לקנות, סיכמתם עם בעלי הדירה את כל התנאים, האם כדאי לערוך זכרון דברים ? התשובה החד משמעית היא לא ! ברוב המכריע של המקרים, הצדדים רוצים להבטיח לעצמם את העסקה, כך שהמוכרים לא ימכרו את הדירה לרוכשים אחרים במחיר גבוה יותר והרוכשים לא יתנערו מהעסקה ברגע האמת. ברוב המקרים, הצדדים אינם מודעים להיבטים המשפטיים ולהשלכות בחתימה על זכרון דברים, וקובעים סעיף פיצויים (לרוב 10% מסכום הדירה או הנכס). זכרון דברים הוא הסכם לכל דבר המחייב את שני הצדדים. חתימת הצדדים על זכרון הדברים משמעותה ששני הצדדים לא יוכלו לבטל את התחייבותם לרכוש או למכור את הדירה אלא אם, כך ברוב המקרים, ישלמו לצד המוכן לקיים את העסקה פיצויים מוסכמים מראש. אז מדוע לא כדאי לערוך זכרון דברים ? ראשית, בעסקת נדל"ן, חובה על הצדדים להגיש לרשות המיסים דיווח מס תוך 40 יום, מיום חתימת הסכם המכר ולשלם את המס, במידה וחל, תוך 60 יום. ברגע שנחתם זכרון דברים – התאריך הקובע לדיווח ולתשלום המס, הוא מיום חתימת הצדדים על זכרון הדברים. אי הגשת הדיווח ו/או התשלום בזמן תגרור אחריה קנסות, ריביות והצמדה בהתאם לחוק. בהרבה מקרים, הצדדים חתמו על זכרון דברים, ועד שהעסקה החלה להתנהל ע"י עורכי הדין של הצדדים, תקופת הדיווח ו/או התשלום חלפה ונגרם נזק מיותר לצדדים. כמו כן, בהרבה מקרים הצדדים כלל לא מיידעים את עורך דינם, כי נערך זכרון דברים ויוצא שהצהרת הצדדים בדיווח לרשות המיסים הינה הצהרה כוזבת. אך אלו הן הבעיות ה"קטנות". מתי מתחילות הבעיות הגדולות ? חתמתם על זכרון דברים וקבעתם סעיף פיצויים על סך 50,000 ₪, מה תעשו אם תגלו:
כי הדירה שהתחייבתם לרכוש היא פגומה או בנויה ללא היתר ?
כי מס הרכישה שאתם מחויבים לשלם הוא גבוה מידי ממה שחשבתם ?
כי אף בנק אינו מוכן לאשר לכם משכנתא לצורך רכישת הדירה ?
כי על הדירה חל הסכם שיתוף הרשום בטאבו לפיו אתם מחויבים וקשורים עם חלקה גובלת ?
מה יקרה למוכר שהתחייב בזכרון דברים ויגלה לאחר מכן כי הוא נאלץ לשלם היטל השבחה גבוה שכלל לא ידע על קיומו ?
ומה יקרה אם יאלץ המוכר לשלם מס שבח גבוה בהרבה ממה שחשב או תכנן ?
דוגמא לרוכש אשר חתם על זכרון דברים עם בעל הדירה בו נקבע סעיף פיצויים על סך 100,000 ₪. לאחר שהרוכש פנה למשרד עו"ד שלום הורביץ, לצורך ייצוגו בעסקה, נערכו בדיקות תכנוניות לדירה והתגלה כי הדירה בנויה לא לפי היתר כחוק. כלומר בוצעו הרחבות לא חוקיות בדירה ע"י הבעלים באופן שנוספו עוד שני חדרים בניגוד לחוק. רכישת הדירה כמו שהיא, עלולה לגרום לרוכש נזקים כספיים רבים, בין היתר, בכך שהוא יחויב ע"י העירייה להחזיר את מצב הדירה לקדמותה (לפני הוספת שני החדרים) שלא לדבר על כך שהרוכש התכוון לרכוש כמות מסוימת של חדרים ועכשיו יאלץ להסתפק בפחות. תתארו לכם את עוגמת הנפש שנגרמת לרוכש כאשר הוא נתקל במצב שכזה ועכשיו הוא נאלץ לשלם פיצויים רק כדי לבטל את התחייבותו למוכר. ובנוסף, מדובר ברכישת דירה פגומה שלא משקפת את מחיר העסקה. אומנם במקרה זה, משרד עורכי הדין שלום הורביץ, הצליח לבטל את העסקה מבלי שהרוכש יאלץ לשלם פיצויים, אך במקרים אחרים הדבר יכול להסתיים אחרת. מה שבטוח הוא שלרוכש נגרמה עוגמת נפש רבה. במקרה אחר, רוכש התחייב בזכרון דברים שכלל גם סעיף פיצויים לרכוש את הדירה במחיר שהוסכם ע"י הצדדים. לצורך רכישת הדירה, על הרוכש לנטול משכנתא. לפני שהתחייב בזכרון דברים, ערך כמה בירורים קלים מול כמה בנקאים למשכנתאות, אך מדובר בבירורים ראשוניים ולא ביקש לקבל אישור עקרוני. לאחר חתימת זכרון הדברים, החל הרוכש לברר בצורה יותר רצינית על משכנתא אך לצערו אף לא אחד מהבנקים למשכנתאות הסכים לאשר לו את ההלוואה לצורך רכישת הדירה. ואלו הן רק חלק קטן מהבעיות שיכולות להתעורר. לכן מומלץ מאוד לא לערוך זכרון דברים בטרם עורך דינכם ערך את כל הבדיקות המקצועיות.
