השלבים הנכונים בדרך לקניה/מכירה דירה יד שניה

סיכמתי את כל הפרטים בנוגע לקניית הדירה או מכירת הדירה, מה עכשיו ?

מה אני צפוי לעבור מרגע שפניתי לעו"ד ועד לסיום העסקה ?

שלב ראשון: פניה לעורך הדין

בשלב זה עורך הדין יתשאל אתכם ויבקש ממכם את כל הפרטים שהוא זקוק להם כך לדוגמה בהיבט המיסוי, מצב הדירה, משכנתא, תשלומי התמורה, הון עצמי, סוג הנכס, מועדים וכדומה...

חשוב בשלב זה, לפרט בדיוק את הצרכים שלכם והאם יש דברים ספציפיים או חריגים שעל העורך לדעת. כך למשל,

לגבי קונים - רצוי ואף חובה על הקונה לבצע בדיקה פיזית של הדירה ולוודא שאין דברים חריגים כגון חריגות בניה, נזילות, פגמים, שמתקני הדירה תקינים וכדומה. ככל והקונה לא עשה זאת בשלב זה, חובה לבצע את הבדיקה הפיזית לפני החתימה על הסכם המכר ובמקרים מסוימים רצוי מאוד להיעזר בבעלי מקצוע מוסמכים כגון, חברת בדק בית,שמאי, מהנדס וכדומה.

לגבי מוכרים - במידה ויש חריגת בניה, נזילות או פגמים אחרים - על המוכר ליידע על כך את עורך הדין על מנת שעורך הדין יוכל לפעול בהתאם.

שלב שני: בדיקות מקדמיות

עורך הדין יבצע בדיקות מקדמיות על מנת למנוע מצב שהקונה או המוכר נכנסים לעסקה שעלולה לגרום לנזקים כספיים או לעוגמת נפש וכן ידריך אתכם ויכוון אתכם בהתאם ויתריע בפניכם על סכנות צפויות.

הבדיקות המקדמיות כוללות:

• בדיקת זהותו של המוכר

• ​בדיקת שעבודים, עיקולים, צווים והערות אזהרה​

• בדיקה תכנונית – האם הדירה בנויה בהתאם להיתר הבניה, האם יש כלל היתר בניה, האם אין חריגות בניה, הרחבות בניה וכדומה ולעתים יבקש מכם עוה"ד להיעזר בחוות דעת שמאית.

• בדיקת מסים – בכל עסקת מקרקעין חלים 2 סוגי מס עיקריים (לא היחידים): מס שבח החל על המוכר ומס רכישה החל על הקונה בנוסף על המוכר חל גם היטל השבחה.

במכירה או קניה של נכס מקרקעין, אתם עלולים להיות מחויבים בתשלום מס ולעתים המס הוא גבוה עד שהוא מייתר את כדאיות העסקה. לכן חובה לערוך, מראש, תכנון מס מקצועי ומדוייק גם אם אתם בטוחים, שבעסקה הנוכחית, לא יחול מס, תכנון נכון של מס שבח ומס רכישה יכול למנוע חבות במס בעסקאות עתידיות.

על עורך הדין לערוך תכנון מס עכשווי ועתידי עבור לקוחותיו באופן המיטבי ביותר. תחום המיסוי הוא תחום מורכב ביותר ועל עורך הדין להיות בקיא בחוק ובעל ניסיון רב בתחום כדי שלא ייגרם ללקוח נזק רב וכדי לא למנוע מהלקוח ליהנות מהטבות המגיעות לו כדין.

היטל השבחה חל על המוכר במקרים מסוימים ולעתים מדובר בהוצאה גבוהה ולכן יש לבדוק זאת מראש בטרם התחייב המוכר כלפי הקונה, אך גם על עורך דין נדל"ן המייצג רוכש דירה לוודא שאכן היטל השבחה יחול על המוכר בהתאם להסכם המכר וכי המוכר יודע שעליו לשלם היטל השבחה, במידה וחל, כי אחרת העסקה עלולה להסתבך ואף לא לצאת לפועל.

שלב שלישי: עריכת הסכם המכר

נהוג, כי עוה"ד המייצג את המוכר עורך את הסכם המכר ומעביר את הטיוטה לעו"ד הקונה.

ככל שלא מדובר בעורך דין משותף לקונה ולמוכר, יעבירו עורכי הדין של הצדדים טיוטות הסכם ביניהם עד שיגיעו לנוסח מוסכם.

על עורך דין נדל"ן לערוך את הסכם המכר באופן שיבטא בצורה מדויקת את זכויותיו של הלקוח, יבטיח את כל צרכיו וייתן מענה לכל בעיה עתידית העלולה להיווצר ואשר ניתן לצפותה. תפקידו של עורך הדין בעריכת הסכם המכר הוא לוודא שלקוחו יהיה מוגן בכל סיטואציה עכשווית ועתידית ולהcטיח את כל זכויותיו באופן מלא.

שלב רביעי: מועד החתימה על הסכם המכר

מיד לאחר שסוכם על הנוסח הסופי של הסכם המכר, מתואמת פגישה לחתימה

נהוג, כי הפגישה תתקיים במשרדו של עו"ד המוכר, אך כמובן זה רק נוהג.

במועד החתימה, על עורכי הדין להקריא לצדדים את ההסכם ולוודא כי הם מבינים אותו ועל הצדדים להגיע עם תעודת זהות וספח.

במועד החתימה יגיע הרוכש עם "המקדמה" כלומר: התשלום הראשון - המחאה בנקאית לפקודת המוכר בסכום שנקבע בהסכם המכר.

ההמחאה תימסר לעו"ד של המוכר אשר ישמור אותה בידיו הנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

במועד החתימה, יחתמו הצדדים על הסכם המכר ונספחיו וכן על מסמכים נוספים:

שטרות עסקה, ייפוי כוח בלתי חוזר מהמוכרים, ייפוי כוח בלתי חזור למחיקת הערת אזהרה, הצהרות מסים, בקשה לרישום הערת אזהרה וכן על מסמכים נוספים ככל ונדרש בהתאם לעסקה.

שלב חמישי: רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ודיווח למיסוי מקרקעין

במועד חתימת הסכם המכר, יחתמו הצדדים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה

הערת האזהרה ניתנת לקונה כנגד תשלום "המקדמה" כלומר התשלום הראשון לפקודת המוכר.

הערת האזהרה נועדה להבטיח את העסקה כך שהמוכר לא יוכל לבצע עסקאות אחרות בדירה כגון מכירת הדירה לצדדים שלישיים וכדי להבטיח את זכויותיו של הרוכש בדירה מפני שעבודים, עיקולים וכדומה. המקדמה נשמרת בידיו הנאמנות של עו"ד המוכר ונמסרת למוכר רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

בנוסף, מיד לאחר חתימת הסכם המכר, יגישו עורכי הדין את הצהרות המס למיסוי מקרקעין וזאת לצורך דיווח המס שחל על הצדדים בהתאם לעסקה ועל מנת לקבל אישורי מסים לצורך ביצוע העברת הבעלות

שלב שישי: תשלומי התמורה וקיום התחייבויות הצדדים לאחר שהקונה שילם למוכר את התשלום הראשון (המקדמה) ונרשמה לטובתו הערת אזהרה

ממשיכים הצדדים להתנהל בהתאם לקבוע בהסכם המכר

הקונה משלם למוכר את תשלומי התמורה בהתאם למועדים הקבועים בהסכם המכר

וכל צד מקיים את התחייבויותיו כגון: ככל שיש משכנתא שרשומה על הנכס, על המוכר לסלקה, ככל שהקונה נוטל משכנתא על המוכר לחתום על כתבי התחייבות ומסמכי בנק נוספים

שלב שבעי: תשלום יתרת התמורה ומסירת החזקה

כאשר הצדדים מגיעים למועד התשלום האחרון בהתאם להסכם המכר, משלם הקונה למוכר את יתרת התמורה וזאת כנגד למסירת הדירה לחזקתו ומסירת מסמכי העברה. התשלום האחרון יכול להיות מהון עצמי של הקונה או מבנק בו נטל משכנתא.

יתרת התמורה תמיד משולמת כנגד מסירת החזקה בדירה לידיו של הקונה.

ברגע שהדירה נמסרת לקונה וכל התמורה בהתאם להסכם המכר שולמה למוכר, מבצעים הצדדים העברת חשבונות משם המוכר לשם הקונה: ארנונה, חשמל, מים, גז, וועד בית וכדומה

בנוסף כנגד יתרת התמורה על המוכר למסור לקונה או לעו"ד הקונה את כל מסמכי העברה כפי שנקבע בהסכם המכר, כגון: שטרי מכר מקוריים, ייפוי כוח בלתי חוזרים, אישור עירייה ואישור מס שבח.

שלב שמיני: מסמכי העברת בעלות

כנגד התשלום האחרון למוכר, על המוכר למסור לקונה, בנוסף למסירת החזקה, את כל מסמכי העברה הבעלות כפי שנקבע בהסכם המכר.

מסמכי העברה נשמרים בידיו הנאמנות של עו"ד המוכר אשר מעבירם לידי הקונה או לעו"ד הקונה כנגד התשלום האחרון. כחלק ממסמכי העברה על המוכר למסוק לקונה שני אישורים:

אישור עירייה - בתוקף למועד מסירת החזקה המוכיח כי אין חובות שוטפים על הנכס כגון ארנונה וכי אין חוב היטל השבחה. ולכן על המוכר לדאוג להסדיר את כל חובותיו על מנת לספק לקונה אישור עירייה.

אישור מס שבח: אישור המופנה לרשם המקרקעין המוכיח כי אין חובות מס שבח בגין מכירת הדירה.

ללא שני האישורים הנ"ל (בנוסף לכל יתר מסמכי העברה) לא ניתן לבצע העברת בעלות משם המוכר לשם הקונה.

שלב תשיעי: הפיקדון

ככל שבמועד מסירת החזקה, המוכר לא מספק לקונה את כל מסמכי העברה ובפרט אישור עירייה ואישור מס שבח הרי שעל עורכי הדין לקבוע בהסכם המכר סכום כסף שישמר בידיו הנאמנות של עו"ד המוכר עד למסירתם לידי הקונה.

מסמכי העברה כגון שטרות מכר, ייפוי כוח וכדומה מצויים מראש אצל עו"ד המוכר, כיוון שנערכים ונחתמים ע"י הצדדים כבר במעמד חתימת הסכם המכר, ולכן אין בעיה למוסרם במועד מסירת החזקה. אך אישור עירייה ואישור מס שבח לא תמיד מצויים בידיו של המוכר במועד מסירת החזקה ולכן נשאר כסף בנאמנות. יכולות להיות הרבה סיבות לכך שהם לא מצויים בידיו של המוכר כגון: מדובר בעסקה קצרה ורשות המסים עדיין לא סיפקה אישור מס שבח, העירייה לא סיפקה עדיין את האישור וכדומה.

מטרת הפיקדון: להבטיח כי במקרה הצורך בו המוכר לא משלם לעירייה את חובותיו על הדירה או במקרה שהמוכר לא משלם מס שבח בגין מכירת העסקה, ישלם עו"ד המוכר, מתוך כספי הפיקדון, את כל החובות הדרושים על מנת לספק לקונה את שני האישורים שכאמור בלעדיהם לא ניתן לבצע העברת בעלות משם המוכר לשם הקונה.

סכום הפיקדון נקבע מראש בהסכם המכר בהתאם למצב המיסוי של המוכר. על הפיקדון להיות מספיק גבוה כך במקרה הצורך עו"ד של המוכר יוכל לשלם מתוך כספי הפיקדון ולמסור לקונה את האישורים.

סכום הפיקדון מקוזז מהתשלום האחרון (יתרת התמורה) ומועבר לעו"ד המוכר המשמש כנאמן

על הנאמן לפתוח חשבון נאמנות ולהפקיד את הפיקדון. ברגע שהמוכר מוסר לקונה את כל מסמכי העברה לרבות אישור עירייה ואישור מס שבח, מעביר הנאמן (עו"ד המוכר) את הפיקדון לידי המוכר.

תשלום אחרון כנגד מסירת החזקה

שלב עשירי: העברת בעלות

לאחר שהקונה שילם למוכר את מלוא התמורה בגין הדירה ולאחר שהמוכר מסר לקונה את החזקה בדירה ואת כל מסמכי העברה לרבות אישור עירייה ואישור מס שבח' על עו"ד הקונה לבצע העברת בעלות ולרשום את הדירה על שם הקונה בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, בחברה המשכנת - הכל תלוי איכן מתנהל הרישום בדירה.

יובהר כי לצורך העברת הבעלות, לא די בקבלת מסמכי העברה, אלא על הקונה לקבל אישור מס רכישה ממיסוי מקרקעיו. לצורך כך מתבצע הדיווח לרשות המסים ע"י עורכי הדין (שלב חמישי)/

רישום עסקה בטאבו