​מסמכי העברת בעלות

מסמכי העברת בעלות הינם מסמכים ואישורים שנועדו לצורך ביצוע העברת בעלות בנכס משם המוכר לשם הקונה.

ללא מסמכי העברה לא ניתן לבצע העברת בעלות ולא ניתן להשלים את העסקה ומכאן חשיבותם הרבה

מסמכי העברת בעלות כוללים מסמכים ואישורים שחלקם מוכנים ע"י עורכי הדין של הצדדים ונחתמים במעמד חתימת הסכם המכר, חלקם על המוכר להשיג מהרשויות והגופים השונים וחלקם על הרוכש להשיג על כן, במעמד חתימת הסכם המכר, על עורכי הדין של הצדדים ובמיוחד על עורך הדין המייצג את הקונה לוודא כי בהסכם המכר כל מסמכי העברה מעוגנים מראש וכי הכנתם בוצעה בצורה תקינה ובהתאם לדרישות החוק והרשויות השונות. השגת מסמכי העברה והאישורים להלן הינם באחריותו של המוכר פרט לאישור מס רכישה שבאחריות הקונה.

מסמכי העברה נשמרים בנאמנות אצל הנאמן שהוא עורך דינו של המוכר, ובהתאם להסכם המכר, המוכר מתחייב להעבירם לידי הרוכש ובתנאי שהרוכש קיים את מלוא התחייבויותיו בהתאם להוראות הסכם המכר. מסמכי העברה יועברו לקונה כנגד ביצוע התשלום האחרון ובמקביל למסירת החזקה בדירה לידי הקונה.

לא תמיד ניתן להעביר את מלוא מסמכי העברה לקונה כבר במעמד התשלום האחרון ומסירת החזקה בנכס לידי הקונה מסיבות שונות כגון: טרם התקבל אישור מס שבח ממיסוי מקרקעין או טרם התקבל אישור עירייה, ולכן במקרה זה, על הקונה לשלם את התשלום האחרון, אך על עורך הדין לוודא כי מתוך התשלום האחרון יופקד סכום ריאלי בנאמנות לשם הבטחת קבלת מסמכי העברה החסרים. מסמכי העברה הנדרשים לצורך ביצוע העסקה הינם: אישור בדבר פטור או תשלום מס שבח המופנה לרשם המקרקעין בעת מכירת הדירה, על המוכר מוטלת החבות בתשלום מס שבח או לחילופין הוא זכאי לפטור מלא או יחסי. בשני המקרים על המוכר לקבל מרשות המסים אישור על תשלום מס שבח או פטור מס שבח על מנת להעביר את הבעלות בדירה משם המוכר לשם הקונה, עליו לצרף, בין יתר המסמכים, אישור מקורי של רשות המסים על תשלום או פטור מס שבח. ללא אישור זה לא יהיה ניתן לבצע את רישום העברת הבעלות. עורך דין נדלן מקצועי ומנוסה יודע לחזות מראש, בהתאם למצב המשפטי של המוכר ובהתאם לדירה הנמכרת, האם ישנה סבירות גבוהה שהמוכר יחויב במס שבח או שמא לא. בהתאם לכך יידע להתאים את דרישותיו כלפי המוכר בהסכם המכר כגון: דרישה להפקיד סכום ריאלי בנאמנות עד לקבלת אישור מס שבח, הגשת ערר ע"י המוכר לעניין גובה מס שבח וכדומה. קבלתו של אישור מס שבח ע"י רשות המיסים יכול להימשך תקופה לא קצרה, הכל בהתאם לנסיבות העניין ולמצב העומס בו מצויה רשות המסים. הזמן המקסימלי המוקנה לרשות המיסים ליתן את אישור מס השבח הינו 8 חודשים, אך ברוב המקרים מדובר בתקופה שעד שלושה חודשים. על כל פנים, על רוכש הדירה להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה הבקיא במיסוי מקרקעין הן מבחינת החוק, התקנות והוראות המיסוי והן מבחינת הפרקטיקה בפועל. אישור עירייה לטאבו אישור העירייה כולל בתוכו שני אישורים נפרדים, את אישור עירייה ואת אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה המופנה לרשם המקרקעין. אישורי העירייה הינו אישור המעיד על העדר חוב לעירייה בגין כל התשלומים החלים על הדירה עד למועד מסירת החזקה בפועל כגון תשלומי ארנונה וכדומה. אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה הינו אישור המעיד על תשלום או פטור מתשלום היטל השבחה. אישור זה מתיר את העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה. על מנת שהקונה יוכל לבצע את העברת הבעלות בדירה על שמו, על המוכר לגשת לעירייה המופקדת על האזור בו מצויה הדירה ולבקש אישור עירייה לטאבו. העירייה תיתן אישור זה רק לאחר שווידאה כי אין חובות על הדירה ורק לאחר שווידאה כי על המוכר לא חל היטל השבחה. ככל שישנם חובות, האישור יינתן רק לאחר שהמוכר ישלם ויסדיר את חובותיו מול העירייה. עורך דין נדלן מקצועי יידע להבחין האם האישור יינתן במהירות או האם עלול להיגרם עיכוב בקבלתו ולפי זאת יידע להיערך בהתאם. כך למשל כאשר מדובר במכירת דירה גג – האישור לא יינתן מיידית אלא יתקבל רק לאחר חודש ימים לערך וזאת מכיוון שעל דירות גג, העירייה מקפידה יותר לבצע בדיקה האם חל על הדירה היטל השבחה. כמובן שיש עוד מספר רב של תרחישים ועל עורך דין נדלן מנוסה להכיר היטב את כל התרחישים וההיבטים ולהגן על לקוחו מראש בצורה הטובה ביותר. בקשה לרישום עסקה, חתומה ע"י הצדדים ומאומתת כדין. בעבר נדרשה להכין בקשה לרישום עסקה כחלק ממסמכי העברת הבעלות, אך כיום דרישה זו בוטלה. שטרי מכר, חתומים ע"י הצדדים ומאומתים כדין. במעמד חתימת הסכם המכר, יחתמו הצדדים על 5 עתקים מודפסים של שטרי מכר אשר יישמרו בנאמנות אצל עורך דינו של המוכר. ייפוי כוח בלתי חוזר לעשות כל פעולה לשם העברת הזכויות בדירה משם המוכר לשם הקונה על מנת לבצע פעולה כלשהי במקרקעין נדרש יפוי כוח בלתי חוזר (זאת להבדיל מיפוי כוח כללי). על עורך דינו של הקונה, המופקד על ביצוע רישום העברת הבעלות, לוודא כי במעמד חתימת הסכם המכר, המוכר חותם על ייפוי כוח בלתי חוזר בו מופיע עורך הדין של הקונה (והמוכר) כמיופה כוח. ייפוי הכוח יופקד אצל ב"כ המוכר ויוחזר לעורך דינו של הקונה לאחר תשלום מלוא התמורה וקיום מלוא התחייבויות הקונה עפ"י הסכם המכר. על עורך דין נדלן לוודא שייפוי הכוח הבלתי חוזר הוכן כראוי ומכיל את כל הסעיפים הדרושים על מנת לבצע את העסקה עד תום ועל מנת שיפוי כוח זה יקנה לרוכש את האפשרויות לבצע את כל הפעולות הנדרשות. בלא מעט מקרים עורכי דין שאינם מנוסים מספיק, מכינים ייפוי כוח בלתי חוזר בצורה לא תקינה ו/או מחסירים פרטים והוראות מהותיות ונתקלים אחר כך בבעיות לא פשוטות העלולות להסב לרוכש נזקים. ייפוי הכוח למחיקת הערת אזהרה ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה, נועד בעיקר עבור המוכר ונועד כדי למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש, במקרה שהרוכש מפר התחייבות יסודית עפ"י הסכם המכר. אך חשוב שעורך דינו של הרוכש, יקפיד לקבל בחזרה את ייפוי כוח זה, כך שלא יישאר בידי המוכר ו/או בא כוחו. שטרי ביטול משכנתא חתומים ומאומתים במידה וטרם נמחקה המשכנתא מספרי המקרקעין במידה ויש משכנתא של המוכר על הדירה, על עורך דין של הרוכש לוודא כי במהלך העסקה, המוכר מסיר את המשכנתא שרשומה על הדירה. ואם מסיבה כלשהי המשכנתא לא הוסרה במהלך ביצוע העסקה, כי אז על עורך הדין לוודא כי הוא מקבל מהמוכר שטרי ביטול משכנתא, כי לולא מסמך זה לא יוכל הרוכש לרשום את הדירה על שמו. אישור תשלום ועד הבית, ככל שישנו כאשר מדובר בדירה בבית משותף, רצוי שהמוכר יעביר אישור מוועד הבית כי כל החובות לוועד הבניין שולמו במלואם וזאת על מנת שהרוכש לא ייכנס לדירה ויאלץ לשלם לוועד הבית את חובותיו של המוכר. אישור זה חשוב במיוחד כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו אלא במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת וכדומה, שכן הרוכש יתבקש להשיג אישור זה לצורך ביצוע הרישום. עורך דין יעיל ומנוסה יקבל את האישור כחלק ממסמכי העברה, כך לא ייאלץ הרוכש לרדוף אחרי המוכר על מנת לקבל את אישור וועד הבית. כמובן שיש עוד מסמכים נוספים בהתאם לעסקה, כך למשל ככל שהרישום של הנכס מתנהל בחברה משכנת נדרשים מסמכים נוספים, אך המסמכים שפורטו במדריך זה הינם המסמכים החשובים ביותר והמהותיים ביותר ועל עורכי הדין להקפיד ולוודא ביתר זהירות כי הקונה יקבל את המסמכים בזמן ובמהירות האפשרית על מנת שיהיה ניתן לרשום את הדירה על שם הרוכש מוקדם ככל שניתן

בנוסף, על הקונה להשיג ממיסוי מקרקעין אישור מס רכישה, אך אחריות זו חלה על הקונה ואינה חלק ממסמכי העברת הבעלות.