דירה רשומה בטאבו

כאשר הדירה רשומה בטאבו, הדבר מהווה ראיה חותכת לבעלות בדירה ומההיבט הקנייני מדובר בדרגה הגבוהה ביותר. בהיבט הטכני או הפרוצדורלי – לרוב מדובר בפרוצדורה הנוחה והמהירה ביותר.

דירה יכולה להיות רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשות מקרקעי ישראל, בחברה המשכנת או בחברה קבלנית. החשיבות של רישום הדירה הינה בפן הקנייני ובפן הפרוצדוראלי, כאשר בפועל רוב הדירות הינם בבעלות המדינה. כאשר הדירה רשומה בטאבו – הדבר מהווה ראיה חותכת לבעלות בדירה ומההיבט הקנייני מדובר בדרגה הגבוהה ביותר. מהיבט הטכני או הפרוצדורלי – לרוב מדובר בפרוצדורה הנוחה והמהירה ביותר. כשהדירה רשומה בטאבו, יש לבדוק בכותרת נסח הרישום, באיזה מפנקסי המקרקעין הדירה רשומה. דירה יכול שתירשם באחד משלושת פנקסי המקרקעין: פנקס הזכויות – בו נרשמות הקרקעות המוסדרות שעברו הליכי הסדר על פי פקודות הסדר זכויות במקרקעין. פנקס השטרות – בו מצויות הקרקעות שטרם הוסדרו פנקס הבתים המשותפים – בו נרשמים הבתים המשותפים. מקרקעין שלא נרשמו באחד מפנקסים אלה אינם מהווים עסקה במקרקעין. כך למשל נכס הרשום במנהל מקרקעי ישראל, קק"ל, או בחברה משכנת – אינו נחשב כרשום לעניין דרישת הרישום.

"עסקה במקרקעין נגמרת ברישום". ההבדלים בין קרקע מוסדרת לקרקע בלתי מסודרת : קרקע מוסדרת הינה קרקע שעברה הליכי הסדר ונרשמה בפנקס הזכויות, כאשר הרישום בפנקס הזכויות מהווה "ראיה חותכת" לתוכנו, אולם אם מדובר בקרקע אשר לא עברה הליכי הסדר כגון דירה הרשומה בפנקס השטרות, הרישום מהווה רק "ראיה לכאורה" לתוכנו. קרקע שרשומה בפנקס השטרות תעבור לפנקס הזכויות לאחר שתוסדר.

התיישנות במקרקעין: בנוסף, התיישנות על מקרקעין מוסדרים הם 25 שנה. על מקרקעין לא מוסדרים 15 שנה – הדבר מהותי כאשר יש תביעות ו/או חילוקי דעות. כמו כן, כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים, חלה הגנה לרוכש שהסתמך בתום לב על הרישום בפנקסים. בדיקת בעלות: האם הדירה הרשומה בטאבו היא בבעלות פרטית של המוכר ?

או שמא בבעלות המדינה או גוף אחר והמוכר הוא החוכר. כאשר הדירה בבעלותו הפרטית של המוכר – מדובר בפרוצדורה פשוטה יחסית וניתן לבצע את העסקה בצורה מהירה, כאשר לרוב אין צורך לקבל אישורים מגורמים אחרים לצורך ביצוע העסקה. כאשר הדירה רשומה בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, קק"ל, חברה משכנת וכדומה והמוכר הוא החוכר, ראשית יש לבדוק האם יש צורך לקבל אישור מהבעלים לביצוע העברת הזכויות או שמא יש הערה המאפשרת העברה ללא צורך באישור. את זאת ניתן לבדוק בנסח טאבו כאמור להלן. שנית, רצוי לבדוק את תקופת החכירה ורצוי לבדוק את חוזה החכירה. על עורך דין נדלן לבדוק בנסח טאבו את הדברים הבאים: אם החכירה היא - חכירה מהוונת בבניה רוויה: לא נדרשת הסכמת המינהל בהעברת זכויות ובירושה. ההגדרה לבניה רוויה הינה בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף, על פי חוק המקרקעין התשכ"ט 1969 , בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת. יובהר שגם במקרה זה יש לבדוק את שטר רישום החכירה וחוזה החכירה ולהתאימו לתשריט ומסמכי הבית המשותף ככל והדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים. אם החכירה היא - חכירה מהוונת לא בבניה רוויה: כן נדרשת הסכמת המנהל בהעברת זכויות ובירושה. אם החכירה - אינה חכירה מהוונת: כן נדרשת הסכמת המנהל בהעברת זכויות ובירושה. במקרה שהחכירה איננה מהוונת, כי אז על המוכר לשלם סכומי כסף למנהל מקרקעי ישראל בכדי לקבל את אישורם לצורך העברת הדירה. לסיכום, כאשר מדובר בדירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, בין אם בבעלות פרטית ובין אם בחכירה, מדובר בזכות הקניינית הגבוהה ביותר וניתן לבצע את העסקה בצורה מהירה ופשוטה יחסית.