נטילת משכנתא לרכישת דירה

קונה דירה באמצעות משכנתא ? חובה על הקונה לקבל מהבנק אישור עקרוני בטרם יתחייב בהסכם לרכישת דירה, אחרת מסתכן הקונה בכך שהבנק לא יאשר את ההלוואה ויאלץ להפר את התחייבויותיו כלפי המוכר.

חובה על עורך דין נדלן לוודא זאת מראש

כאשר מלוא התמורה עבור רכישת הדירה מתבצעת מכספיו של הרוכש עצמו, הדבר פשוט שכן כל ההון העצמי מצוי בידי הרוכש ואין הוא תלוי אלא בעצמו, אך כאשר רוכש דירה מתכוון לממן חלק מרכישת הדירה ע"י נטילת משכנתא, יש לנהוג במשנה זהירות ובאחריות במקרה זה, על הקונה ליידע את עורך דינו כי בכוונתו ליטול משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה ועל עורך הדין החובה לתשאל את הרוכש ולבדוק את מקור התמורה מה הצעדים שיש לבצע במקרה של נטילת משכנתא בנקאית ? ראשית, על עורך דין נדלן לוודא שלא ייחתם הסכם מכר עד שהרוכש יקבל, לכל הפחות, אישור עקרוני מאחד הבנקים למשכנתאות או ממוסד אחר המוכר לצורך משכנתאות.

שנית, על הרוכש לפעול בצורה אחראית ולבקש מהבנק אישור עקרוני בכתב למשכנתא בסכום המבוקש על ידו. לצורך כך על הרוכש להגיש לבנק מסמכים ואישורים בהתאם לדרישות הבנק ולעמוד בתנאים לצורך קבלת המשכנתא כגון דפי חשבון של החודשים האחרונים, הצהרה על הכנסות וכן הלאה. מדוע אסור להתחייב בהסכם לרכישת דירה ללא אישור עקרוני לנטילת משכנתא ? הסיבה לכך היא פשוטה אך מהותית מאוד. לאחר התחייבות בהסכם המכר, הרוכש מחויב לעמוד בתנאי הסכם המכר ולשלם את מלוא התמורה למוכר הדירה.

התחייבות זו חלה גם אם לא יקבל הרוכש את ההלוואה מכל סיבה שהיא שאינה תלויה במוכר. במילים אחרות, אם הרוכש לא יצליח לקבל משכנתא, הוא עדיין יצטרך לשלם את מלוא התמורה ! על מנת לא להגיע למצב שבו אין לרוכש את מלוא ההון עצמי בכדי לשלם את מלוא התמורה ועל מנת לא להגיע למצב שבו, רוכש הדירה יפר את התחייבויותיו עפ"י הסכם המכר ויאלץ לשלם פיצויים קבועים ומוסכמים מראש למוכר – עליו לקבל אישור עקרוני מאחד הבנקים למשכנתאות בטרם יתחייב ברכישת הדירה. על עורך הדין המייצג את רוכש הדירה, לוודא שבידי הרוכש אישור עקרוני, בטרם יחתום הרוכש על הסכם המכר. יתר על כן, כיום אין אפשרות לקבל משכנתא בנקאית על מלוא התמורה אלא עד אחוז מסוים משווי הדירה המשתנה בהתאם למצבו של הרוכש.

אם בעבר היה ניתן לקבל, במקרים מסוימים, 100% מימון, כיום ניתן לקבל עד 70% - 75% כאשר מדובר בדירה יחידה וכאשר מדובר בקניית דירה נוספת אחוז המימון פוחת.

הבנק יעביר את כספי ההלוואה ישירות לטובת המוכר ו/או לנאמן ו/או לבא כוחו של המוכר רק לאחר שהרוכש שילם למוכר את מלוא ההון העצמי. כלומר, כספי ההלוואה יועברו למוכר רק לאחר שהקונה שילם למוכר את התשלומים הראשונים מהונו העצמי. על כן, על הרוכש ועל עורך דינו לשים לב, כי בידי הרוכש מצוי ההון העצמי המספיק וכי עליו להיות זמין בהתאם לפריסת התשלומים כפי שייקבע בהסכם המכר.