ניכוי הוצאות ממס שבח

על עורך דין נדלן המייצג מוכר לתשאל את לקוחו ולקבל ממנו את כל הפרטים הרלוונטים על מנת להפחית ממס השבח את כל ההוצאות המותרות בניכוי שהוציא המוכר לשם השבחת הנכס הנמכר.

על עורך דין נדלן המייצג מוכר לבצע את חישוב מס השבח, במידה וישנו, באופן המטיב ביותר עם המוכר, כך שהמוכר ישלם כמה שפחות מס שבח. לצורך כך על עורך הדין לתשאל את לקוחו ולקבל ממנו את כל הפרטים הרלוונטים. אחד הדברים שעל עורך דין נדלן לבצע הינו, להפחית ממס השבח את כל ההוצאות המותרות שהוציא המוכר לשם השבחת הנכס הנמכר. ניכויים: רשימת ההוצאות המותרות בניכוי מופיעות בסעיף 39 ו 39- א לחוק וכוללות בין היתר הוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין במכירה וברכישה, שכר טרחת שמאי, דמי תיווך ששולמו במכירה או ברכישה, מס רכישה ששולם ברכישה, מס מכירה ששולם במכירה, תשלומי ריבית ריאלית וכו'. ההוצאות יותרו בניכוי ובלבד שהן הוצאו על ידי המוכר, הוצאו בגין הנכס הנמכר, אינן כלולות כבר בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי במס הכנסה. לצורך חישוב מס השבח – ניתן להביא בחשבון הוצאות המותרות בניכוי – סעיפים 39 ו-47 לחוק מיסוי מקרקעין:

• כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה – לשם השבחת המקרקעין הנמכרים כולל – שווי העבודה להשבחת המקרקעין

• אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין לפי תקנות העברת מקרקעין (אגרות), תשט"ז-1956, או לפי תקנות שהיו בתוקף בעת העברת המקרקעין על שם המוכר

• אגרות ששילם המוכר לרשויות הקומיות

• היטל השבחה

• מס רכישה

• דמי תיווך עד 2%

• שכ"ט עו"ד

• שכ"ט שמאי

• שכ"ט מודד מוסמך

• מס רכוש וארנונות רכוש

• במכירת חכירה – הוצאות על רישום השעבוד על זכות החכירה, דמי חכירה, דמי היוון.

• אם יש משכנתא על המקרקעין הנכרים – עמלה ששילם המוכר לבעל המשכנתא בעד הסכמתו לאותה המכירה – עד 2% מסכום המשכנתא.

• תשלומי ריבית ריאלית של ההלוואה שקיבל המוכר החל ביום הרכישה ועד 90 ימים לאחר יום המכירה ובתנאי שהתקיימו לגבי ההלוואה כל אלה:

• ההלוואה התקבלה לצורך רכישתה או השבחתה של הזכות במקרקעין או לשם פירעון של יתרת הלוואה זו

• ההלוואה אינה מקרוב. לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו.

• פחת

• סכום אינפלציוני

• זכות שנתקבלה ללא תמורה ובחליפין – יש ושווי הרכישה הוא השווי שהיה נקבע אילו נמכרה הזכות במקרקעין ע"י מי שממנו נתקבלה. במקרים אלה, מותרות בניכוי גם הוצאות, שהוציא הבעלים הקודם, שכן הוצאות אלה לא נוכו במכירה הקודמת מחמת היותה פטורה ממס.