הסכם שיתוף במקרקעין: מתי צריך ומה כותבים בו

כשכמה אנשים רשומים כבעלים של אותו נכס, כל אחד מהם בעלים של חלק בכל סנטימטר (סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). בלי הסכם, אין לאף שותף זכות לחלק מסוים: לא לדירה מסוימת, לא לחצר ולא לחניה.

מתי צריך הסכם שיתוף

• בית על קרקע שלא נרשמה כבית משותף ("מושע"), עם כמה בעלים.

• מגרש שנקנה במשותף לבניית דו-משפחתי או בתים צמודים.

• נכס שעבר בירושה לכמה אחים.

• הורים וילדים שקונים נכס יחד.

מה כותבים בהסכם

• חלוקת השימוש: מי מחזיק באיזו דירה, חצר, גג וחניה, על בסיס תשריט.

• זכויות הבנייה: מי רשאי לנצל זכויות עתידיות ובאיזו חלוקה.

• הוצאות: מי משלם ארנונה, תיקונים וביטוח.

• הסכמות השכנים לבקשות להיתר בנייה.

• מנגנון לישוב מחלוקות.

• הגבלות על מכירת חלק, כמו זכות קדימה לשותפים. כל שותף רשאי למכור את חלקו בלי הסכמת האחרים, והגבלה כזו בהסכם תקפה עד 5 שנים בלבד (סעיף 34).

למה לרשום את ההסכם בטאבו

לפי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, הסכם שיתוף שנרשם מחייב גם מי שנעשה שותף אחר כך, וכל אדם אחר. להסכם שלא נרשם אין את התוקף הזה. לכן מי שקונה חלק במושע צריך לבדוק בנסח אם רשום הסכם שיתוף, ומה כתוב בו. בלי הסכם, החלטות על ניהול רגיל מתקבלות ברוב, וכל מה שחורג מניהול רגיל טעון הסכמת כל השותפים (סעיף 30).

מה קורה בלי הסכם

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין מאפשר לכל שותף לדרוש בכל עת פירוק שיתוף. במצב כזה בית המשפט עלול להורות על חלוקה בעין או על מכירת הנכס. הסכם שיתוף יכול להגביל את הזכות הזו, אבל אחרי 3 שנים בית המשפט רשאי להורות על פירוק אם הדבר צודק (סעיף 37(ב)). הסכם מסודר מצמצם את הסיכון הזה ומונע מחלוקות יקרות בין בני משפחה.

עו"ד שלום הורביץ עורך הסכמי שיתוף, בודק הסכמים קיימים לפני קנייה ומטפל ברישום שלהם בטאבו. לפרטים: עורך דין לקניית דירה יד שנייה.