בדיקות לפני מכירת דירה
רוב המוכרים בטוחים שבדיקות לפני עסקה הן עניין של הקונה. זו טעות. גם מי שמוכר צריך להגיע לחתימה מוכן: עם רישום מסודר, עם תוכנית לסילוק המשכנתא, עם תשובה ברורה לשאלה אם מגיע לו פטור ממס שבח, עם רשימה של מה שהוא חייב לגלות לקונה, ועם לוח תשלומים שלא מוציא את הדירה מידיו לפני שהכסף נכנס.
מוכר שמגיע מוכן חוסך עיכובים ברישום. הוא גם מקטין את הסיכוי לויכוח עם הקונה אחרי החתימה. אני עובר כאן על הדרך לפי הסדר שבו היא קורית.
לפני הפרסום מסדרים את הרישום
הדבר הראשון שאני מבקש ממוכר הוא נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. עוברים עליו ובודקים שהוא תואם את המציאות: מי הבעלים, אילו הצמדות רשומות (חניה, מחסן, גג), ואילו שעבודים יש על הדירה.
יש מצבים שדורשים עבודה עוד לפני שמפרסמים מודעה. דירה שהתקבלה בירושה נרשמת על שם היורשים לפי צו ירושה או צו קיום צוואה, ואני ממליץ להסדיר את הצו ואת הרישום לפני הפרסום, כדי שהקונה לא יחכה. כשאחד הבעלים קטין, או אדם שמונה לו אפוטרופוס, העברת הדירה טעונה אישור מראש של בית המשפט, ואת הזמן הזה צריך להכניס ללוח הזמנים. וכשיש כמה בעלים, כולם חותמים, גם על החוזה וגם על מסמכי ההעברה.
מכתב מהבנק על המשכנתא
אם רשומה משכנתא, אי אפשר לרשום את הדירה על שם הקונה בלי אישור הבנק. לכן כבר בשלב הזה מבקשים מהבנק מכתב שמפרט את יתרת החוב לסילוק ואת התנאים להסרת המשכנתא. בחוזה נקבע שחלק מכספי הקונה יעבור ישירות לבנק. הקונה מקבל דירה נקייה, ואתם לא מממנים את הסילוק מהכיס. הרחבתי על כך במאמר על המשכנתא של המוכר וסילוקה.
מס שבח בודקים לפני שקובעים מחיר
מס שבח הוא מס על הרווח במכירת הזכות בדירה. דירת מגורים יחידה יכולה להיות פטורה ממנו לפי סעיפים 49א(א1) ו-49ב לחוק מיסוי מקרקעין, בין היתר בתנאים האלה:
זו הדירה היחידה שלכם, ובמועד המכירה לא הייתה בבעלותכם דירה נוספת. בני זוג וילדים מתחת לגיל 18 נחשבים לעניין זה תא משפחתי אחד.
הדירה בבעלותכם 18 חודשים לפחות. מי שקנה מקבלן לפני שהדירה הייתה ראויה למגורים, סופר מהמועד שבו היא נעשתה ראויה למגורים.
שווי המכירה עד תקרת הפטור, 5,008,000 ש"ח, שתקפה עד 31.12.2027. על החלק שמעל התקרה משלמים מס.
בדירה שהתקבלה בירושה או במתנה, ובעוד כמה מצבים, התנאים שונים. לכן את הזכאות אני בודק לפני החתימה, ועדיף עוד לפני שהדירה מתפרסמת. פירוט נוסף יש במאמר על פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה ובעמוד מיסוי מקרקעין. שיחת הייעוץ הראשונה במשרד ללא עלות, ותכנון המס כלול בשכר הטרחה.
עוד בדיקה אחת לפני שנוקבים במחיר: היטל השבחה. הוא מוטל על בעל הנכס כשאושרה תוכנית שהעלתה את שוויו, וברוב המקרים משלמים אותו במועד המכירה. אני בודק מול הוועדה המקומית אם יש חבות כזו. ראו גם מתי משלמים היטל השבחה.
מה שגיליתם לקונה נכתב בחוזה
סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) מחייב את שני הצדדים לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, כבר במשא ומתן שלפני החוזה. מוכר שמסתיר פגם שהוא יודע עליו חשוף לתביעה מצד הקונה. גם אחרי שהעסקה נסגרה.
מה לגלות? אני עובר עם המוכר על רשימה קבועה: חריגות בנייה, הגדרת הבניין כ"מבנה מסוכן" על ידי הרשות המקומית, ותביעות שבהן מישהו דורש זכויות בדירה. רטיבות ידועה, סכסוך פתוח עם שכנים או חוב לוועד הבית הם דוגמאות נוספות. כל מה שגיליתם אני מכניס לחוזה, בכתב.
30 יום מהחתימה מדווחים לרשות המסים
מוכר חייב להגיש לרשות המסים הצהרה על המכירה תוך 30 יום מיום המכירה (סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין). כשאתם מיוצגים, ההצהרה מוגשת באופן מקוון דרך עורך הדין. איחור עלול לגרור קנס. אם יש חבות במס, משלמים לפי השומה העצמית תוך 60 יום מתאריך העסקה, אלא אם התקיימו התנאים לדחיית המועד.
הדירה לא יוצאת מהידיים לפני הכסף
הערת אזהרה לטובת הקונה מונעת כל עסקה סותרת בדירה. לכן בייצוג מוכרים אני רושם אותה רק אחרי שהתשלום הראשון התקבל, בדרך כלל דרך נאמנות. על הנושא כתבתי במאמר הערת אזהרה כנגד התשלום הראשון. באותו שלב הקונה חותם מראש על ייפוי כוח שמאפשר למחוק את ההערה, אם העסקה תבוטל בגלל הפרה שלו. על המסמך הזה אני לא מוותר.
מפתח כנגד התשלום האחרון
המפתח עובר כשהכסף בחשבון. לא יום לפני. ההיגיון מוסבר במאמר על תשלום אחרון כנגד מסירת החזקה.
לפעמים ביום המסירה האישורים לרישום עוד לא מוכנים. במקרה כזה אפשר להפקיד חלק מהתשלום האחרון בנאמנות עד שיימסרו, במקום לעכב את כל העסקה.
הרישום על שם הקונה
בלי האישורים הבאים לשכת רישום המקרקעין לא תרשום את ההעברה, ולכן אני מתחיל לטפל בהם מיד אחרי החתימה:
אישור של רשות המסים שמס השבח ומס הרכישה שולמו או שאין חבות (סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין). במקרים מסוימים אפשר לבקש אישור לרישום עוד לפני שהשומה הסתיימה, בטופס 7161.
אישור מהעירייה. לפי סעיף 324 לפקודת העיריות הוא ניתן רק אחרי ששולמו ארנונה, אגרות והיטלים, כולל היטל השבחה אם חל.
אישור היעדר חוב במס רכוש, שנדרש רק כשלא בוצעה עסקה בדירה לפני 31.12.1999.
אישור הבנק, אם רשומה משכנתא.
שאלות נפוצות
יש לי עוד דירה. האם אקבל פטור ממס שבח? הפטור לדירה יחידה לא יחול. ייתכנו מסלולים אחרים לפי הנסיבות, ואת זה בודקים במקרה הספציפי.
האם אני חייב לשלם היטל השבחה כשאני מוכר? אם אושרה תוכנית שהעלתה את שווי הדירה ולא שולם היטל, ברוב המקרים הוא משולם במועד המכירה. העירייה לא תיתן אישור לרישום בלי שהוא הוסדר.
כסף שמגיע בזמן, מס שנסגר נכון
במשרד שלום הורביץ, עם 20 שנות ניסיון ויותר מ-1,000 עסקאות נדל"ן, אני מלווה מוכרי דירות מהבדיקות הראשונות ועד שהזכויות עוברות לקונה. לוח התשלומים נבנה כך שהכסף מגיע לפני המפתח, ומס השבח מתוכנן ומדווח לרשות המסים במועד. השיחה הראשונה ללא עלות. כתבו לי בוואטסאפ או חייגו ל-052-4043080, ואפשר גם להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר. עוד על הליווי שלי למוכרים בעמוד מכירת דירה.
