בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה
מצאתם דירה. המחיר נראה סביר, והמוכר לחוץ לסגור. לפני שאתם מעבירים שקל אחד, יש חמישה דברים שאני בודק: מה רשום על הדירה בטאבו או ברשות שבה היא רשומה, מי בדיוק רשאי למכור אותה, אם נבנה בה משהו בלי היתר, אילו חובות לעירייה רובצים עליה, וכמה מס רכישה תשלמו.
את רוב הבעיות בעסקת יד שנייה לא תראו בסיור בדירה. הן יושבות במסמכים. וזה בדיוק היתרון: מה שכתוב במסמכים אפשר לגלות לפני החתימה.
קודם כול, איפה הדירה רשומה
לא כל דירה רשומה בטאבו, ולכן זו נקודת ההתחלה שלי. דירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין נבדקת לפי נסח רישום. אם היא לא רשומה בטאבו אלא ברשות מקרקעי ישראל, אני מבקש מהרשות אישור זכויות. האישור הזה מפרט את מהות הזכות ומציין אם יש התחייבות לרישום משכנתא או הערות משפטיות. כשיש שימוש חורג או חריגות בנייה, הוא גם מציין שהרשות לא תבצע פעולה בנכס עד שיוסדרו.
האפשרות השלישית היא חברה משכנת. בהרבה פרויקטים ותיקים הזכויות מנוהלות שם, ואז את אישור הזכויות מבקשים מהחברה. לקוחות שואלים אותי אם זה מסוכן. לא בהכרח, אבל התהליך שונה, ואני בודק אם רשומה על האישור התחייבות לרישום משכנתא או הערות.
סוג הרישום קובע אילו מסמכים תצטרכו, כמה זמן תימשך העברת הזכויות ואיזו משכנתא תקבלו. כתבתי על זה בהרחבה במאמר על דירה רשומה בטאבו ובמאמר על דירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל.
הנסח מספר יותר ממה שהמוכר יספר
נסח טאבו הוא תמצית הרישום של הנכס בלשכת רישום המקרקעין, ומפיקים אותו באתר gov.il. כשאני קורא נסח, אני מחפש בו את הדברים האלה:
מי הבעלים הרשומים, והאם כולם צד לחוזה.
משכנתאות ושעבודים לטובת בנקים.
עיקולים וצווים של בית משפט או של ההוצאה לפועל.
הערות אזהרה קודמות, שעלולות להעיד על עסקה אחרת באותה דירה.
הצמדות כמו חניה, מחסן או גג, והאם הן תואמות את מה שמוכרים לכם.
על הערת אזהרה קודמת לטובת מישהו אחר אני עוצר את הכול. לפי סעיפים 126-127 לחוק המקרקעין, הערה רשומה מונעת רישום של עסקה שסותרת אותה, אלא אם בעל ההערה הסכים או שבית משפט הורה אחרת. מאותה סיבה, מיד אחרי החתימה אני רושם הערה לטובתכם.
ועוד דבר על תזמון. אני מפיק נסח מעודכן סמוך ככל האפשר לחתימה, ושוב לפני כל תשלום גדול. נסח ישן לא יראה עיקול או הערה שנרשמו אחריו.
משכנתא של המוכר לא מונעת את העסקה. בדרך כלל חלק מהתשלומים עובר ישירות לבנק שלו לסילוק המשכנתא, ואת המנגנון הזה אני מגדיר בחוזה במדויק. פירטתי איך זה עובד במאמר על משכנתא של המוכר.
מי רשאי לחתום מול הקונה
נשמע פשוט. לפעמים זה החלק הכי מסובך בעסקה כולה.
כשיש כמה בעלים, כל הבעלים הרשומים חותמים. אין כאן פשרות. כשהדירה עברה בירושה, הזכויות עוברות לפי צו ירושה או צו קיום צוואה, ולעיתים לפי הסכם בין היורשים שנעשה אחרי מתן הצו. אני מוודא שהצו קיים ושמי שחותם הם היורשים עצמם.
דירה של קטין דורשת אישור מראש של בית המשפט להעברתה (סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות). בדרך כלל כך גם כשהמוכר הוא אפוטרופוס של בגיר. ואם מולכם עומד מיופה כוח, אני בודק שייפוי הכוח בתוקף ושהוא מסמיך למכור את הדירה הזו בדיוק.
בנייה בלי היתר עולה לקונה, לא למוכר
מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף על הגג, ממ"ד שהוסב. כל אחד מאלה עלול להיות בנייה בלי היתר. התוצאה יכולה להיות צו הריסה, קנס, או קושי לקבל משכנתא ולמכור את הדירה בעתיד.
הבדיקה עצמה פשוטה יחסית: משווים את מה שקיים בדירה בפועל לתיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. גם בשאלון שמתווך מוסר ללקוח יש שאלות על חריגות בנייה ועל הגדרת הבניין כ"מבנה מסוכן" על ידי הרשות המקומית. אני לא מסתפק בתשובה בעל פה. תבקשו לראות את ההיתרים. על הצד התכנוני כתבתי במאמר על בדיקה תכנונית.
חובות לעירייה יכולים לתקוע את הרישום
בלי אישור מהרשות המקומית שאין חובות על הנכס, לשכת רישום המקרקעין לא תרשום את הדירה על שמכם. סעיף 324 לפקודת העיריות קובע שהאישור ניתן רק אחרי ששולמו ארנונה, אגרות והיטלים, וביניהם היטל השבחה.
היטל השבחה הוא תשלום שהרשות המקומית גובה מבעל נכס כשאושרה תוכנית שהעלתה את שוויו. ברוב המקרים הוא משולם במועד מכירת הנכס, כך שבעסקת יד שנייה הוא נוגע בעיקר למוכר. על הסעיף הזה בחוזה אני לא מוותר: המוכר נושא בהיטל ובכל חוב לעירייה עד מועד המסירה, וזה כתוב במפורש.
אותו היגיון חל על מס שבח. המס מוטל על המוכר, אבל כשהמוכר חייב בו, הקונה משלם חלק ממנו על חשבון המוכר והסכום מנוכה מהתמורה. הסברתי את המנגנון במאמר מקדמה, תשלום מס שבח.
כבר יש לכם ביד נסח טאבו או טיוטת חוזה? אפשר להעביר אותם אליי לבדיקה. שיחת הייעוץ הראשונה במשרד ללא עלות.
מדרגות מס הרכישה לשנת 2026
בעקבות הקפאת העדכון, מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה נשארות בתוקף עד 15.1.2028, והן נראות כך:
עד 1,978,745 ש"ח: פטור.
מ-1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח: 3.5%.
מ-2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח: 5%.
מ-6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח: 8%.
מעל 20,183,565 ש"ח: 10%.
מי שקונה דירה שאינה יחידה משלם 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% על החלק שמעליו.
יש גם לוח זמנים שאסור לפספס. הקונה מגיש הצהרה לרשות המסים תוך 30 יום מיום העסקה (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין), ומשלם את המס לפי השומה העצמית תוך 60 יום מתאריך העסקה. את החישובים המלאים תמצאו במאמר מס רכישה 2026 ובעמוד מיסוי מקרקעין.
לפני שאתם חותמים על משהו, שלחו לי את הנסח
אני מלווה קוני דירות יד שנייה מהבדיקה הראשונה ועד שהדירה רשומה על שמכם, כולל תכנון מס הרכישה. מאחוריי 20 שנות ניסיון ויותר מ-1,000 עסקאות נדל"ן. עדיף שאראה את המסמכים כשעוד אפשר לשנות בהם משהו.
השיחה הראשונה ללא עלות. הדרך הכי מהירה היא הודעת וואטסאפ עם הנסח, או שיחה ל-052-4043080. אפשר גם להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר באתר, ולקרוא עוד על ליווי בקניית דירה יד שנייה.
