בדיקות שעורך דין עושה לפני קניית דירה מקבלן
במשרד המכירות יושב עורך דין, על השולחן מונח חוזה מודפס, ומישהו מסביר לכם שהכול סטנדרטי. רוב הקונים מניחים שמישהו כבר בדק בשבילם. אבל עורך הדין הזה מייצג את הקבלן.
עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם במשא ומתן על החוזה. התפקיד שלו כלפיכם מצומצם לרישום הזכויות, וגם זה רק אם הסכמתם. החוק אף מגביל את הסכום שהקבלן רשאי לדרוש מכם לשלם לעורך הדין שלו עבור הרישום (סעיף 6ג לחוק המכר (דירות)).
עורך דין שאתם שוכרים מחויב רק לכם. הוא מנהל את המשא ומתן על הסעיפים, דואג לרישום הערת אזהרה לטובתכם לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, ובודק שכל ערבות מגיעה לפני הכסף.
ועוד משהו שנציגי מכירות פחות אוהבים לשמוע. הדמיה יפה, הנחה "רק עד סוף החודש" וטופס הרשמה שמחכה לחתימה הם לא סיבה לחתום היום. גם זיכרון דברים הוא מסמך מחייב, והבטחה שנאמרה בעל פה כמעט אי אפשר להוכיח אחר כך. לכן אני בודק לפני החתימה הראשונה. אחריה זה כבר מאוחר.
את הבדיקות אני מחלק לארבעה חלקים, ועובר עליהן תמיד באותו סדר: מי הקבלן, על איזו קרקע הוא בונה ובאיזה היתר, איך מוגן הכסף שאתם משלמים, ומה בדיוק כתוב בחוזה שמניחים מולכם.
הקבלן
קודם כול, מי בונה. הדירה צריכה להיבנות בידי קבלן הרשום בפנקס הקבלנים, בסיווג שמתאים להיקף הפרויקט. קורה שהחברה שמוכרת לכם היא יזם שאינו רשום בעצמו. זה עדיין לא פוסל את העסקה, אבל אז צריך לוודא שמי שבונה בפועל הוא קבלן רשום.
אחר כך אני בודק את החברה המוכרת עצמה: אם היא פעילה, מי מוסמך לחתום בשמה, ואם יש סימנים לקשיים כלכליים. שום סעיף חוק לא מחייב את הבדיקה הזאת. אני עושה אותה כי ממנה נגזר על אילו בטוחות אתעקש בהמשך.
הקרקע וההיתר
מוציאים נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לפי גוש וחלקה. בקרקע של רשות מקרקעי ישראל בודקים את מצב הזכויות ברשות. אני מחפש בנסח שתי תשובות. האחת, שהקרקע שייכת למוכר או שיש לו זכות לבנות עליה ולמכור. השנייה, מה רשום עליה: שעבודים, עיקולים, הערות.
שעבוד לטובת בנק הוא עניין שכיח. מה שמעניין אותי הוא איך ומתי הדירה שלכם תשוחרר ממנו, ופה כבר נוגעים בשאלה איך מוגן הכסף שלכם.
ואז ההיתר. אני מוודא שבידי המוכר היתר בנייה שהוציאה הרשות המקומית. אין עדיין היתר? אז לא מעבירים כספים מעבר למה שהחוק מתיר. כשיש היתר, אני משווה אותו לדירה שאתם קונים בפועל, כולל הקומה, השטח, המרפסת, החניה והמחסן.
הכסף
כאן יושב עיקר הסיכון. לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, קבלן אינו רשאי לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי להבטיח את הכסף בדרך שהחוק קובע. החוק מכיר בערבות בנקאית, בפוליסת ביטוח, במשכנתא ראשונה לטובתכם, בהערת אזהרה לטובתכם ובהעברת הבעלות על שמכם. כל שקל מעבר ל-7% צריך לשבת על אחת מהן.
בפרויקט שנבנה בליווי פיננסי של בנק, משלמים לקבלן רק באמצעות שוברים מפנקס השוברים של הפרויקט. העברה ישירה לחשבון אחר, גם כשמבקשים מכם את זה בנימוס, עלולה להשאיר אתכם בלי ערבות על אותו סכום. על זה אני לא מתפשר.
ואם הבטוחה שקיבלתם היא הערת אזהרה או משכנתא, ולא ערבות בנקאית או ביטוח? מגיע לכם שהתשלומים ייפרסו לפי שלבי התקדמות הבנייה, גם אם בחוזה כתובים מועדים אחרים. על כל אחת מהבטוחות הרחבתי במאמר איך חוק המכר שומר על הכסף שלכם בקנייה מקבלן.
החוזה ותיקון 9
לחוזה מצרפים מפרט טכני של הדירה, בנוסח שנקבע בצו מכר דירות (טופס של מפרט). דרשו את המפרט המלא לפני החתימה ועברו על החומרים, הגימור, המערכות, המטבח, חדרי הרחצה, החניה והמחסן. מה שלא כתוב במפרט או בחוזה יהיה קשה מאוד לדרוש אחר כך.
בלוח התשלומים אני מסתכל אם המועדים מתואמים עם קבלת הבטוחות, אם הסכומים מסתדרים עם ההון העצמי והמשכנתא, ואם יש תשלום גדול שמוקדם מדי ביחס לשלב הבנייה.
ותיקון 9 לחוק המכר (דירות). הוא נכנס לתוקף ב-7.7.2022 וחל על חוזים שנחתמו מאותו יום. חוזה ישן יותר כפוף לכללים הקודמים. לגבי הצמדה למדד תשומות הבנייה, התיקון קובע:
20% ממחיר הדירה, שמשולמים בחתימה או לפני כל תשלום אחר, אינם צמודים כלל.
מכל תשלום אחר מותר להצמיד מחצית לכל היותר, כך שבסך הכול עד כ-40% מהמחיר צמודים.
ההצמדה נעצרת במועד המסירה שנקבע בחוזה, גם כשהקבלן מאחר.
ואיחור במסירה. אם האיחור עולה על חודש, הקבלן חייב בפיצוי חודשי מתום החודש הראשון, לפי שכר דירה של דירה דומה באזור (סעיף 5א לחוק המכר (דירות)). מהחודש החמישי השיעור עולה ל-125% משכר הדירה, ומהחודש ה-11 ל-150%.
סעיף שמנסה להאריך את תקופת המסירה בלי פיצוי, או להוסיף לקבלן פטורים רחבים, אני מסמן עוד לפני החתימה. סעיף כזה צריך להדליק אצלכם נורה.
מה שואלים אותי לפני חתימה מול קבלן
מותר לשלם לקבלן מקדמה לפני שקיבלתי ערבות? עד 7% ממחיר הדירה הקבלן רשאי לקבל בלי בטוחה. מעבר לזה, כל תשלום צריך להיות מובטח באחת הדרכים שבחוק.
עורך הדין של הקבלן יכול לייצג גם אותי? רק ברישום הזכויות, ורק בהסכמתכם. במשא ומתן על החוזה הוא אינו מייצג אתכם.
החוזה שלי נחתם ב-2021. תיקון 9 חל עליו? לא. התיקון חל על חוזים שנחתמו מ-7.7.2022 והלאה.
מה זה פנקס שוברים? בפרויקט בליווי בנקאי מקבלים פנקס שוברים, וכל תשלום לקבלן מופקד בשובר לחשבון הפרויקט. כך הבנק יודע על התשלום ויכול להנפיק ערבות בגינו.
לפני שממלאים את טופס ההרשמה
טופס הרשמה ומקדמה ראשונה נראים כמו פורמליות. הם לא. אם מבקשים מכם לחתום על טופס ולהעביר כסף, או שכבר יש לכם טיוטת חוזה ביד, שלחו לי אותם לפני כן.
במשרד שלום הורביץ, עם 20 שנות ניסיון ויותר מ-1,000 עסקאות נדל"ן, אני מלווה רוכשי דירות מקבלן מהבדיקות הראשונות ועד שהדירה רשומה על שמכם. שיחת הייעוץ הראשונה ללא עלות. כתבו לי בוואטסאפ או חייגו ל-052-4043080, ואפשר גם להשאיר פרטים בטופס יצירת הקשר באתר. מה כולל הליווי עצמו תמצאו בעמוד ליווי משפטי בקניית דירה חדשה מקבלן.
