רישום דירה בירושה בטאבו, שלב אחר שלב (2026)
קיבלתם צו ירושה, ובנסח הטאבו הדירה עדיין רשומה על שם ההורה שנפטר. זה המצב הרגיל. הצו לבדו לא משנה את הרישום, ומישהו צריך להגיש בקשה לרישום ההורשה: בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי המקום שבו הדירה רשומה.
ועוד דבר אחד מראש, כי זו השאלה שאני שומע ראשונה. על הרישום עצמו אין מס שבח ואין מס רכישה. סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע ש"הורשה איננה מכירה".
הדרך מהצו לנסח, שלב אחר שלב
1. בודקים איפה הדירה רשומה
אני תמיד מתחיל מנסח רישום מקרקעין. מזמינים אותו באופן מקוון ורואים בו שהמנוח אכן היה הבעלים, ובאיזה חלק. ברוב המקרים הדירה רשומה בטאבו, כלומר בלשכת רישום המקרקעין, וזה המסלול שאני מפרט כאן. יש עוד שתי אפשרויות: דירה שרשומה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ועוד לא נרשמה בטאבו, ודירה בבית משותף שטרם נרשם בטאבו, כך שהזכויות מופיעות בספרי חברה משכנת.
2. מוציאים צו ירושה או צו קיום צוואה
אין צוואה? מבקשים צו ירושה. יש צוואה, מבקשים צו קיום צוואה. הבקשה מוגשת לרשם לענייני ירושה, ואפשר להגיש אותה מקוון. מי שמיוצג על ידי עורך דין חייב להגיש מקוון. אבל כשבין היורשים יש אחים, אחיינים, סבים, דודים או בני דודים, הבקשה מוגשת ידנית בלבד.
האגרות נכון ל-2026: אגרת פתיחת בקשה מקוונת של 507 ₪ והוצאות פרסום של 66 ₪. בהגשה ידנית משלמים 597 ₪.
הרשם מפרסם הודעה ברשומות ובאתר שלו, כדי לאפשר התנגדויות. ככלל, הצו ניתן לא יאוחר מ-50 יום מהגשה תקינה, כולל תקופת הפרסום. חסרים מסמכים, או שמישהו התנגד? אז זה מתארך, והתיק יכול לעבור לבית המשפט לענייני משפחה. הצו מונפק דיגיטלית ונשלח ישירות לגופים כמו בנקים, רשות המסים והטאבו.
3. מגישים את הבקשה לרישום ההורשה בטאבו
הדרך הקלה היא בקשה משותפת דרך רשם הירושות. כשמגישים את הבקשה לצו באופן מקוון, אפשר לבקש באותה בקשה גם לרשום את הזכויות על שם היורשים בטאבו, בלי בקשה נפרדת. הרישום מתבצע רק אחרי שהצו ניתן. המסלול הזה פתוח כשמקום מגוריו האחרון של המנוח היה בישראל, וגם מי שאינו מיוצג על ידי עורך דין יכול להשתמש בו.
כשהצו כבר ניתן, מגישים בקשה נפרדת ללשכת רישום המקרקעין, בטופס בקשה לרישום מקרקעין. הטופס נחתם על ידי לפחות אחד היורשים, או על ידי מנהל העיזבון אם מונה כזה, ומאומת על ידי עורך דין או רשם המקרקעין. אם הצו ניתן על ידי רשם הירושות, לא מצרפים אותו. מספיק לציין את שם המנוח ואת מספר תעודת הזהות שלו. כמה נכסים שרשומים באותה לשכה נכנסים לטופס אחד.
הגשה מקוונת של בקשה נפרדת אפשרית דרך עורך דין שיש לו כרטיס חכם, כשהצו ניתן על ידי רשם הירושות או בית דין רבני. בלי עורך דין מגישים בלשכה, בתיבות ההגשה שמחוץ ללשכה או בדואר. על הרישום משלמים אגרה שמתעדכנת מעת לעת, ואת הסכום המעודכן בודקים בזמן ההגשה.
יורשים שרוצים לקבוע ביניהם מי משתמש בדירה ואיך יכולים לרשום, יחד עם ההורשה, גם הסכם שיתוף. כתבתי על זה במאמר הסכם שיתוף במקרקעין: מתי צריך ומה כותבים בו.
4. אם הדירה לא בטאבו, פונים לרמ"י או לחברה המשכנת
כשהזכויות מנוהלות ברמ"י ולא נרשמו בטאבו, ההעברה ליורשים נעשית לפי הנהלים של רמ"י ולא בלשכת רישום המקרקעין. לפי רמ"י, העברה מהמנוח ליורשיו ובין היורשים לבין עצמם אינה נחשבת "העברה" לעניין דמי הסכמה. אני ממליץ לקרוא את חוזה החכירה עצמו, כי לפעמים הזכות שבו מצומצמת יותר ממה שהשם שלו מרמז. פירטתי במאמר דירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל.
בבית משותף שעוד לא נרשם בטאבו, הזכויות מתועדות בספרי החברה המשכנת, וגם ההורשה צריכה להירשם אצלה. פונים לחברה עם הצו ושואלים מה היא דורשת. כל חברה עובדת לפי הנהלים שלה.
כשיש כמה יורשים, נכסים במקומות שונים או כוונה למכור את הדירה בהמשך, אני מעדיף לתכנן את הרישום מראש ולא לתקן אחר כך. על זה אפשר לדבר איתי בשיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות.
צריך לשלם מס על דירה שירשתם?
על קבלת הדירה, הוצאת הצו ורישום הזכויות על שם היורשים לא משלמים מס שבח ולא מס רכישה, כי לפי סעיף 4 לחוק הורשה אינה מכירה. אירוע המס נדחה ליום שבו יורש מוכר את הדירה.
איפה כן צריך לעצור ולבדוק? בחלוקת העיזבון בין היורשים. לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק, חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה, בתנאי שלא ניתנה בה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו מנכסי העיזבון.
נניח ששני אחים ירשו דירה, ואחד מהם משלם לשני מחסכונותיו הפרטיים כדי לקבל את כל הדירה. על החלק שנקנה בכסף פרטי זו עסקה רגילה לכל דבר: מס רכישה לקונה, מס שבח למוכר. לעומת זאת, אם האיזון נעשה בנכסים אחרים מהעיזבון, למשל כסף שהיה בחשבון של המנוח, החלוקה נשארת פטורה. לכן אני לא נותן ללקוחות לחתום על הסכם חלוקה לפני שבדקתי מאיפה מגיע הכסף.
כשתמכרו את הדירה בעתיד, ייתכן שתהיו זכאים לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5). התנאים מפורטים במאמר מס שבח - פטור לדירת מגורים שהתקבלה בירושה.
עוד כמה דברים שאנשים שואלים אותי
אפשר לרשום ירושה בטאבו בלי עורך דין. יש שתי דרכים: הבקשה המשותפת המקוונת אצל רשם הירושות, או הגשה בלשכת רישום המקרקעין. מה שלא תוכלו לעשות לבד הוא הגשה מקוונת של בקשה נפרדת לטאבו, שאפשרית רק דרך עורך דין עם כרטיס חכם.
גם יורש אחד יכול להגיש את הבקשה בלי שאר היורשים, כל עוד הטופס מאומת כמו שצריך. ולגבי הזמנים: צו ירושה מתקבל ככלל תוך 50 יום מהגשה תקינה, כולל הפרסום, ומס עשוי לחול רק כשמוכרים את הדירה או כשיורש משלם לאחר מכספו הפרטי.
אם תרצו שאגיש את הבקשה בשבילכם
אני מגיש את הבקשות, מסדר את החתימות ובודק את היבטי המס של החלוקה, עד שהדירה רשומה על שמכם. מאחוריי 20 שנות ניסיון ומעל 1,000 עסקאות נדל"ן, ועל בדיקת החלוקה לפני החתימה אני לא מוותר. שיחה ראשונה ללא עלות: התקשרו או כתבו לי בוואטסאפ ל-052-4043080, או השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר באתר.
